- Η έννοια της μίσθωσης:
Πρόκειται για σύμβαση, από την οποία απορρέει υποχρέωση αφενός του «εκμισθωτή» (κύριος του ακινήτου) να παραχωρήσει στον «μισθωτή» (ενοικιαστή) τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση, και αφετέρου του μισθωτή να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα (ενοίκιο) ως αντάλλαγμα της παράδοσης της χρήσης του πράγματος (μισθίου), κατά τα οριζόμενα του άρθρου 574 του Αστικού Κώδικα.
Σε περίπτωση παράβασης των ανωτέρω υποχρεώσεων, ο νόμος προβλέπει την προστασία αμφότερων των συμβαλλομένων, όπως θα δούμε παρακάτω.
- Στοιχεία της σύμβασης μίσθωσης:
Ουσιώδη στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης είναι ο προσδιορισμός του μισθίου ακινήτου, το μίσθωμα, δηλαδή το μηνιαίο ενοίκιο- συνήθως ορίζεται και το χρονικό διάστημα κάθε μηνός κατά το οποίο αυτό είναι καταβλητέο-, καθώς και η συμφωνία για την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου.
Καλό είναι να συμφωνούνται περαιτέρω από τους συμβαλλομένους το είδος και η διάρκεια της μίσθωσης, καθώς και οι επιμέρους όροι που θα διέπουν τη μισθωτική σχέση.
- Διάρκεια της μίσθωσης:
Πρόκειται για ζήτημα συμφωνίας των μερών, ενώ για την μίσθωση κύριας κατοικίας, ο Ν 1703/1987 στο άρθρο 2 ορίζει ελάχιστο όριο τα τρία έτη, ακόμα κι αν τα μέρη έχουν συμφωνήσει λιγότερο ή αόριστο διάστημα, δεσμεύοντας τα. Σε κάθε περίπτωση, η συμφωνία για άνω των τριών ετών θα είναι έγκυρη.
Η συντόμευση του χρόνου της μίσθωσης μπορεί να πραγματοποιηθεί με νεότερη συμφωνία, γραπτή, προφορική ή και σιωπηρή, ανεξαρτήτως της μορφής της αρχικής και του αν είχε οριστεί από τα μέρη ότι η σύμβαση τροποποιείται μόνο εγγράφως. Χαρακτηριστική περίπτωση σιωπηρής συμφωνίας αποτελεί η παράδοση και παραλαβή των κλειδιών του ακινήτου από τον εκμισθωτή.
Όσον αφορά τις εμπορικές μισθώσεις, και ιδίως όσες έχουν συναφθεί μετά την 28-02-2014, ήτοι την έναρξη ισχύος του Ν 4242/2014, ο οποίος, στο άρθρο 13, εισήγαγε ρυθμίσεις για τις εμπορικές μισθώσεις, ισχύει και για αυτές η ελάχιστη τριετής διάρκεια, παρά την τυχόν ύπαρξη συμφωνίας για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο. Μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία, που θα αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Σε περίπτωση καταγγελίας της εν λόγω μισθωτικής σχέσης, τα αποτελέσματα επέρχονται με την παρέλευση τριών (3) μηνών από την κοινοποίησή της. Δεν αποκλείεται, μάλιστα, η σιωπηρή ανανέωση της μίσθωσης για αόριστο χρόνο, εφόσον με την λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο και ο εκμισθωτής δεν εναντιώνεται, κατά την πρόβλεψη του ΑΚ 611.
Για τις εμπορικές μισθώσεις που είχαν συναφθεί πριν την 28-02-2014 ισχύει η υποχρεωτική 12ετής διάρκεια της μισθωτικής σχέσης, σύμφωνα με το άρθρο 5 του Π.Δ. 34/1995. Συνεπώς, όσες μισθώσεις καταρτίστηκαν πριν την ανωτέρω ημερομηνία, θα λήγουν με την παρέλευση της 12ετίας, εκτός αν ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο χωρίς την εναντίωση του εκμισθωτή παρόλο που το γνωρίζει, επομένως καθίσταται αυτή αορίστου χρόνου, δυνάμει σιωπηρής αναμίσθωσης.
- Κόστος ενοικίου- μίσθωμα:
Τα μέρη είναι ελεύθερα να συνάπτουν τη σύμβαση μίσθωσης με όποιο μηνιαίο μίσθωμα επιθυμούν, καθώς και να το αναπροσαρμόζουν ανά πάσα στιγμή με κοινή συμφωνία.
Το μίσθωμα καταβάλλεται στις συμφωνημένες στο μισθωτήριο ή στις συνηθισμένες προθεσμίες. Αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά τη λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά τη λήξη τους.
- Επιτρέπεται η υπεκμίσθωση;
Η υπεκμίσθωση, δηλαδή η δυνατότητα του μισθωτή να υπεκμισθώσει το ακίνητο σε τρίτους, απαγορεύεται εφόσον δεν υπάρχει γραπτή σύμφωνη γνώμη του εκμισθωτή. Για αυτό, καλό είναι τα μέρη αυτό να το συμφωνούν ήδη από την αρχική σύμβαση. Σε αυτήν, ο εκμισθωτής δύναται να περιλαμβάνει όρο απαγόρευσης της υπεκμίσθωσης σε περίπτωση που δεν την επιτρέπει, προκειμένου να αποφύγει μελλοντικές παρανοήσεις της βούλησής του.
Σε περίπτωση υπομίσθωσης, πάντως, η αξίωση του εκμισθωτή για απόδοση του μισθίου εξακολουθεί να απευθύνεται κατά του μισθωτή, με τον οποίο συνδέεται με έννομη σχέση, κατά το άρθρο 599 παρ. 2 ΑΚ. Τα τρίτα πρόσωπα- υπομισθωτές, θα μπορούν με την σειρά τους να στραφούν μόνο κατά του μισθωτή, αφού με τον ίδιο είχαν συμβληθεί. (Το Δίκαιο της Μίσθωσης, Σπυρίδωνος Α., 2023, Νομική Βιβλιοθήκη)
- Υποχρεώσεις του εκμισθωτή – ιδιοκτήτη του ακινήτου:
Κύρια υποχρέωση του εκμισθωτή, όπως προαναφέρθηκε είναι η παράδοση της χρήσης του μισθίου στον μισθωτή για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση (ΑΚ 574).
Παράλληλα, το μίσθιο ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση (ΑΚ 575), ήτοι αυτή που προβλέπεται στους όρους της μίσθωσης, ή έστω προκύπτει από αυτή. Η καταλληλότητα του μισθίου προς χρήση περιλαμβάνει ενδεικτικά τη διασφάλιση της στατικότητας και της προσβασιμότητάς του, τη διασφάλιση ύδρευσης, αποχέτευσης και ρεύματος, αλλά και κάθε άλλη παροχή ή συνθήκη, η οποία παρέχεται σε ανάλογες περιπτώσεις κατά τον νόμο, τη σύμβαση, την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.
Κρίσιμος χρόνος ελέγχου της καταλληλότητας είναι αυτός της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 576 ΑΚ, ενώ μπορεί να συμφωνηθεί από τα μέρη και διαφορετικός από αυτόν. Η υποχρέωση για τη διατήρηση της καταλληλότητας του μισθίου ισχύει καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Επομένως, κατά κανόνα ο εκμισθωτής θα βαρύνεται με δαπάνες που είναι αναγκαίες για τη συντήρηση της κατάστασης του μισθίου. Η υποχρέωση αυτή μπορεί να υποχωρεί εφόσον υπάρχουν στην σύμβαση ρήτρες προβλεπόμενες κάτι διαφορετικό, όπως για παράδειγμα την ανάληψη της υποχρέωσης τέλεσης εργασιών στο μίσθιο με μέσα, δαπάνες και επιμέλεια του μισθωτή, προκειμένου αυτό να διατηρείται κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε.
- Mίσθωση και κανονισμός πολυκατοικίας
Τα μέρη πρέπει να εξετάζουν προσεκτικά αν η χρήση για την οποία προορίζεται η μίσθωση δεν αποκλείεται από τον εν λόγω κανονισμό. Σε περίπτωση που συμφωνήθηκε χρήση που αντιβαίνει σε αυτόν, η μίσθωση δύναται να θεωρηθεί άκυρη.
Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στις περιπτώσεις εμπορικών μισθώσεων, όπου μπορεί να επιδιώκεται η χρήση του ακινήτου ως καταστήματος λ.χ. λιανικής, αλλά και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας (τύπου Airbnb). Οι εν λόγω χρήσεις του ακινήτου ενδέχεται να αποκλείονται από τον κανονισμό της οικοδομής.
- Υποχρεώσεις μισθωτή:
Βασική υποχρέωση του μισθωτή είναι, όπως προαναφέρθηκε, η καταβολή του μηνιαίου ενοικίου κατά τον χρόνο που έχει συμφωνηθεί, και αν δεν έχει συμφωνηθεί, κατά τις τοπικές συναλλακτικές συνθήκες. Αν δεν υφίστανται ούτε αυτές, η καταβολή διεξάγεται κατά τη λήξη της μίσθωσης ή των τυχόν συμφωνηθέντων μικρότερων διαστημάτων (ΑΚ 595). (Αγωγές Ενοχικού Δικαίου, Ιωάννης Κ. Καρακώστας, Νομική Βιβλιοθήκη).
Παράλληλα, οφείλει να διατηρεί το μίσθιο σε καλή κατάσταση, επιδεικνύοντας την απαιτούμενη στις συναλλαγές επιμέλεια, όχι με τρόπο που αντίκειται στη συμφωνημένη χρήση του, και επιδεικνύοντας την δέουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους κατά τους κανόνες του γειτονικού δικαίου, της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών. Σε περίπτωση που προκύψουν πραγματικά ή νομικά σφάλματα στο μίσθιο, πρέπει να ενημερώνει αμελλητί τον εκμισθωτή (ΑΚ 589).
Τέλος, ο μισθωτής οφείλει να ανέχεται την επίσκεψη και τον έλεγχο στο ακίνητο από τον εκμισθωτή, κατά τον χρόνο και τρόπο που προβλέπονται, όταν υπάρχει σχετική συμφωνία περί του τρόπου διεξαγωγής της αυτοψίας, αλλά και τις εργασίες που είναι απαραίτητες για τη συντήρηση και την επισκευή του ακινήτου, προκειμένου να διατηρείται αυτό στην κατάλληλη κατάσταση ώστε να δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον σκοπό που συμφωνήθηκε.
- Φθορές ή μεταβολές προκληθείσες από τον μισθωτή:
Εφόσον πρόκειται για φθορές που προκλήθηκαν λόγω της συμφωνημένης ή ακόμα και της συνήθους χρήσης του μισθίου, επέρχεται η απαλλαγή του μισθωτή.
Από την άλλη, όταν οι ζημίες αυτές δεν προκύπτουν από τη συμφωνηθείσα ή τη συνήθη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης κατά του μισθωτή, με παράλληλη δυνατότητα και αντίθετης συμφωνίας από τα μέρη. Η περίπτωση αυτή εμπίπτει στο άρθρο 594 ΑΚ, το οποίο την χαρακτηρίζει ως κακή χρήση του μισθίου, και προβλέπει δικαίωμα αποζημίωσης εφόσον προηγήθηκε η διαμαρτυρία του εκμισθωτή.
- Ποιος αναλαμβάνει την επισκευή φθορών του μισθίου ακινήτου που δεν καταλογίζονται στον μισθωτή;
Αρχικά, θα πρέπει να διαχωρίσουμε τις διαβαθμίσεις της προκληθείσας ζημίας. Έτσι, αν πρόκειται για ιδιαίτερα εκτεταμένη ζημιά, όπως είναι η καταστροφή του μισθίου, υποστηρίζεται πως ο εκμισθωτής δεν υπέχει ευθύνη κατασκευής, καθώς κάτι τέτοιο θα ήταν ανεπιεικές βάσει της καλής πίστης.
Εάν, από την άλλη, πρόκειται για μη εκτεταμένη ζημία, που οι δαπάνες δεν είναι τόσο υψηλές, τότε κατά την εκάστοτε περίπτωση μπορεί να θεωρηθεί πως ο εκμισθωτής οφείλει να αποκαταστήσει το μίσθιο.
- Δικαίωμα του εκμισθωτή για αποζημίωση:
Σε περίπτωση παράλειψης ενημέρωσης του εκμισθωτή σχετικά με ελάττωμα που εμφανίσθηκε στο μίσθιο μετά τη σύναψη της σύμβασης ή την αντιποίηση δικαιώματος επί του ακινήτου από τρίτο, προβλέπεται αποζημίωση του, που καλύπτει κάθε ζημία που του προκλήθηκε εξαιτίας της μη πληροφόρησής του επί των ανωτέρω.
- Βάρη και δαπάνες του μισθίου:
Οι αναγκαίες δαπάνες (ΑΚ 591 εδ. α’) είναι όσες θεωρούνται αντικειμενικά απαραίτητες για την διατήρηση του μισθίου κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Τέτοιες είναι ενδεικτικά όσες διενεργούνται για την αποκατάσταση σωλήνων νερού, αποχέτευσης, θυρών, στέγης, ανελκυστήρα, θερμοσίφωνα, κεντρικής θέρμανσης, ηλεκτρικής εγκατάστασης και βαρύνουν κατ’ αρχήν τον εκμισθωτή. Ακόμα, αναγκαίες είναι και όσες δαπάνες τελούνται προς τον σκοπό συντήρησης του ακινήτου σε καλή κατάσταση, πέραν της συμφωνηθείσας χρήσης. Όταν προβαίνει σε αυτές ο μισθωτής, μπορεί εν συνεχεία να τις απαιτήσει επικαλούμενος τη σύμβαση, τις διατάξεις για τα πραγματικά ελαττώματα του μισθίου ή τη διοίκηση αλλοτρίων ή τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.
Οι επωφελείς δαπάνες, ήτοι όσες υλοποιούνται επιφέροντας αντικειμενικά την αύξηση της αγοραίας αξίας του μισθίου, αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση των αλλοτρίων. Αυτό σημαίνει πως εφόσον πραγματοποιήθηκαν προς το συμφέρον του εκμισθωτή και βάσει της εικαζόμενης βούλησής του, ο μισθωτής μπορεί να τις απαιτήσει από αυτόν. Στις δαπάνες αυτές δεν συγκαταλέγονται όσες έγιναν με σκοπό την αντικατάσταση εξαρτημάτων με πολυτελέστερα ή την καλύτερη εξυπηρέτηση του μισθωτή. Το εν λόγω δικαίωμα του μισθωτή παραγράφεται σε έξι μήνες από την λήξη της μίσθωσης
- Λήξη της μίσθωσης:
Κατά κανόνα, η μίσθωση λήγει αυτοδικαίως με την παρέλευση της συμφωνηθείσας διάρκειάς της, εφόσον πρόκειται για σύμβαση ορισμένου χρόνου, σύμφωνα με το άρθρο 608 ΑΚ. Σε περίπτωση που ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο, μπορεί να επέλθει παράταση του ορισμένου χρόνου με την σιωπηρή αναμίσθωση, εφόσον ο εκμισθωτής δεν εναντιώνεται (άρθρο 611 ΑΚ). Πριν την λήξη της μίσθωσης, ο μισθωτής μπορεί να την καταγγείλει για σπουδαίο λόγο, όπως είναι η μη παράδοση του μισθίου για τη συμφωνηθείσα χρήση, η αφαίρεση της συμφωνηθείσας χρήσης κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, η ύπαρξη στο μίσθιο πραγματικών ή νομικών ελαττώματα ή η έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων, καθώς και ο απειλούμενος από την μίσθωση κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή ή όσων κατοικούν μαζί του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε εξ αρχής για την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών.
Στις συμβάσεις μίσθωσης αορίστου χρόνου, η λύση επέρχεται με τακτική καταγγελία ενός εκ των συμβαλλομένων μερών, χωρίς να υπάρχει σπουδαίος λόγος, και της οποίας τα αποτελέσματα δεν επέρχονται αμέσως, αλλά με την παρέλευση 15 ημερών από την άσκησή της και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός.
Υπάρχει και μια ενδιάμεση κατηγορία, που λογίζονται ως οριστού χρόνου, στις οποίες, αν και δεν ορίζεται εμφανώς το πότε λήγουν, αυτό μπορεί να προσδιοριστεί έμμεσα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η σύμβαση εμπορικής μίσθωσης καταστήματος, εφόσον τα μέρη συμφωνούν στο ότι αυτή θα διαρκέσει έως την λήξη ή ανάκληση της άδειας λειτουργίας του καταστήματος, αλλά και η μίσθωση κατοικίας σπουδαστή που φοιτά σε πανεπιστήμιο άλλης πόλης, οπότε και η λήξη συνάγεται ότι θα επέλθει με την ολοκλήρωση των σπουδών του. Στις περιπτώσεις αυτές η μίσθωση αντιμετωπίζεται ως ορισμένου χρόνου, και ως εκ τούτου λήγει με την παρέλευση του.
- Τι ακολουθεί τη λήξη της μίσθωσης;
Ο μισθωτής οφείλει να αποδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη, με τα παραρτήματά του και στην κατάσταση που το είχε παραλάβει κατά την έναρξη της μίσθωσης. Σε περίπτωση που εξακολουθεί να μένει στο μίσθιο, το γεγονός αυτό θεωρείται ως αναμίσθωση και η μισθωτική σχέση καθίσταται αορίστου χρόνου, και μπορεί να λυθεί οποτεδήποτε με καταγγελία. Αρκετά συχνά, πάντως, τίθεται ως όρος του συμβολαίου η απαγόρευση της σιωπηρής αναμίσθωσης ή της σιωπηρής παράτασης.
Από την άλλη, ο εκμισθωτής οφείλει, εφόσον ελέγξει το μίσθιο και διαπιστώσει ότι βρίσκεται στην προσήκουσα κατάσταση, να επιστρέψει την πιθανώς καταβληθείσα από τον μισθωτή εγγύηση.
- Δικαιώματα εκμισθωτή σε περίπτωση μη καταβολής μισθώματος:
Σε περίπτωση που ο μισθωτής καθυστερεί να εκπληρώσει την υποχρέωση του ως προς την εξόφληση των μισθωμάτων, ο εκμισθωτής μπορεί να προστατευθεί με τους εξής τρόπους:
- Καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης. 597 ΑΚ
Απαιτείται υπερημερία του οφειλέτη, ήτοι να είναι υπαίτιος ως προς την μη εκπλήρωση της υποχρέωσής του αυτής, κάτι που δεν πληρείται όταν συντρέχει εύλογη αιτία, κατά το άρθρο 342 ΑΚ. Το αποτέλεσμα τη λύσης της σύμβασης λόγω καταγγελίας θα επέλθει μετά την παρέλευση του χρονικού διαστήματος που ορίζεται στο άρθρο 597 ΑΚ. Ενδεικτικά, για τις μισθώσεις διάρκειας ενός έτους ή περισσότερο, ο νόμος ορίζει την εκπνοή ενός μήνα την καταγγελία τους.
- Αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας. 66 ΕισΝΚΠολΔ
Η έννοια της δυστροπίας ταυτίζεται με αυτήν της υπερημερίας, καθώς απαιτείται και πάλι υπαιτιότητα και απουσία εύλογης αιτίας. Δεν χρειάζεται προηγούμενη καταγγελία της μίσθωσης και προϋποθέτει ενεργή μίσθωση τουλάχιστον μέχρι τη συζήτησή της στο δικαστήριο.
- Αποζημίωση προς αποκατάστασης της ζημίας που του προκλήθηκε εξαιτίας της πρόωρης λήξης της σύμβασης. 597 παρ. 1 εδ. β’ ΑΚ
Προϋποθέτει την μη καταβολή λόγω υπαιτιότητας και συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος του εκμισθωτή, ήτοι αυτό που θα είχε αν η σύμβαση έβαινε ομαλά και άρα αφορά τα μισθώματα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης.
- Έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας. 637-645 ΚΠολΔ
Σε αυτή μπορεί να προβεί εφόσον και πάλι υφίσταται μη καταβολή του ενοικίου από δυστροπία του οφειλέτη, η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και έχει προηγηθεί εντός τουλάχιστον 15 ημερών η επίδοση εξωδίκου όχλησης στον μισθωτή. Πρόκειται για ταχεία διαδικασία, που δεν απαιτεί συζήτηση στο δικαστήριο όπως η αγωγή, και ζητείται εφόσον δεν έχει λήξει ακόμα η μίσθωση.
- Εξασφάλιση της απαίτησής του με νόμιμο ενέχυρο. 604 ΑΚ
Αντικείμενο του ενεχύρου θα είναι τα κατασχετά κινητά πράγματα του μισθωτή ή του συζύγου και των τέκνων του, που έχουν εισφέρει οι ίδιοι στο ακίνητο. Με το εν λόγω ενέχυρο ασφαλίζονται τα καθυστερούμενα μισθώματα των τελευταίων δύο ετών πριν την κατάσχεση των πραγμάτων.
- Δικαιώματα σε περίπτωση μη επιμελούς χρήσης του μισθίου
- Έκτακτη καταγγελία της μίσθωσης. ΑΚ 594
Απαιτείται να έχει προηγηθεί έστω μια σχετική διαμαρτυρία του εκμισθωτή ακόμα και προφορική, και ακολούθως η μη συμμόρφωση του μισθωτή.
- Αποζημίωση για φθορές, βλάβες ή την καταστροφή του μισθίου
- Ο μισθωτής δεν φεύγει από το μίσθιο. Πώς μπορώ να τον αποβάλω;
Σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν εγκαταλείπει το μίσθιο κατά τη λήξη της σύμβασης, παρά την αντίθετη βούληση του εκμισθωτή, ο τελευταίος μπορεί:
- Να ασκήσει την αγωγή απόδοσης μισθίου ΑΚ 599, της οποίας η απόφαση κηρύσσεται προσωρινά εκτελεστή, με αποτέλεσμα ο εκμισθωτής να δύναται σε 3 ημέρες από την επίδοσή της να προχωρήσει στην έξωση του μισθωτή. Το εκδίδον δικαστήριο δύναται να χορηγεί προθεσμία για την παράδοση του μισθίου από τον μισθωτή έως 30 ημέρες. Άξιο αναφοράς είναι ότι με το βασικό αίτημα της απόδοσης του μισθίου, μπορεί να σωρευθεί και αίτημα αποζημίωσης του εκμισθωτή για τη χρήση του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης.
- Να απαιτήσει τα μισθώματα για όσο διάστημα, μετά τη λήξη της σύμβασης, εξακολουθεί να παρακρατεί το μίσθιο ο μισθωτής.
- Να ζητήσει και αποζημίωση, πέραν του διαφυγόντος κέρδους, και προς αποκατάσταση κάθε περαιτέρω προκληθείσας ζημίας.
—————————-
Από την άλλη, σε περίπτωση μη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων από μεριάς του εκμισθωτή, προστατεύεται και ο μισθωτής.
- Δικαιώματα μισθωτή σε περίπτωση που δεν του παραδίδεται το μίσθιο προς χρήση
- Δικαίωμα εκτέλεσης της μισθωτικής σύμβασης.
Εφόσον δύναται ακόμα η εκπλήρωση της σύμβασης, μπορεί να ασκηθεί αγωγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου με αίτημα την άρση της παρεμπόδισης της χρήσης του, και κατόπιν με την εκτέλεση της δικαστικής απόφασης επί της ως άνω αίτησης να του χορηγηθεί η χρήση.
- Αποζημίωση αφορώσα τη ζημία που του προκλήθηκε λόγω της μη παράδοσης του μισθίου.
- Έκτακτη καταγγελία της μίσθωσης, αφού τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία συμμόρφωσης με τη σύμβαση και παρέλθει αυτή άπρακτη. Εξαιρετικά, μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση χωρίς να έχει προηγηθεί η εν λόγω προθεσμία, αν πλέον δεν έχει συμφέρον να εκτελεστεί η μισθωτική σύμβαση.
- Δικαιώματα μισθωτή σε περίπτωση πραγματικών ελαττωμάτων ή ελλείψεων στο μίσθιο
Τα πραγματικά ελαττώματα στο μίσθιο αποτελούν όσα συνεπάγονται την χειροτέρευση της κατάστασης σε σχέση με αυτή που είχε συμφωνηθεί από τα μέρη κατά τη σύναψη της σύμβασης και αφορά όλη τη διάρκειά της. Ως τέτοια μπορούν να θεωρηθούν η υγρασία και η επίμονη πρόκληση μούχλας στους τοίχους του ακινήτου, προβλήματα στα συστήματα θέρμανσης κλπ. Σε τέτοια περίπτωση, ο μισθωτής έχει τις εξής επιλογές:
- Να ζητήσει από τον εκμισθωτή να άρει το πραγματικό ελάττωμα ή να αποκαταστήσει την συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου, θέτοντάς του εύλογη προθεσμία. Αν παρέλθει άπρακτη η τελευταία, τότε έχει δικαίωμα να μην καταβάλλει το μίσθωμα για το διάστημα που δεν συμμορφώνεται ο εκμισθωτής, ή να ζητήσει την αποζημίωσή του δυνάμει του ΑΚ 343 παρ. 1, ή να προβεί στην επανόρθωση του σφάλματος, απαιτώντας στην συνέχεια από τον εκμισθωτή την αναγκαία δαπάνη (ΑΚ 578 παρ. 2), ή να καταγγείλει τη μίσθωση (ΑΚ 585).
- Να μην καταβάλει το μίσθωμα ή να ζητήσει την μείωσή του (ΑΚ 576), αναλόγως με τον βαθμό παρακώλυσης της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου, που προκαλείται λόγω του πραγματικού ελαττώματος, αλλά και της διάρκειας ύπαρξής του. Η μη καταβολή του μισθώματος εξ ολοκλήρου προϋποθέτει την καθολική αδυναμία χρήσης του μισθίου σε σύγκριση με όσα συμφωνήθηκαν.
- Να ζητήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης, εφόσον απουσιάζει συμφωνημένη ιδιότητα κατά τη σύναψη της. Για την θεμελίωση της αξίωσης αυτής αρκεί αντικειμενική ευθύνη του εκμισθωτή, η οποία είναι ανεξάρτητη της δυνατότητας του εκμισθωτή να γνωρίζει για τα ελαττώματα (ΑΚ 577 εδ. α’).
Το ίδιο δικαίωμα υφίσταται και σε περίπτωση που το ελάττωμα προκύψει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης λόγω υπαιτιότητας του μισθωτή (ΑΚ 578), καθώς και αν ο εκμισθωτής κατέστη υπερήμερος ως προς την υποχρέωση διόρθωσης του ελαττώματος ή της έλλειψης συμφωνημένης ιδιότητας (ΑΚ 578 παρ. 2).
Αντικείμενο της αποζημίωσης θα αποτελεί το διαφυγόν κέρδος αλλά και κάθε θετική ή αποθετική ζημία που υπέστη ο μισθωτής λόγω των πραγματικών ελαττωμάτων, ήτοι όσα προκύπτουν άμεσα από αυτά, καθώς και όσα έξοδα μπορεί να προκληθούν έμμεσα, όπως αυτά της νοσοκομειακής περίθαλψης λόγω επιπτώσεων στην υγεία του μισθωτή.
- Έκτακτη καταγγελία της μίσθωσης, κατά το άρθρο 585 ΑΚ.
Μπορεί να ασκηθεί ακόμα και όταν η παρακώλυση που προκαλεί το πραγματικό ελάττωμα ή η έλλειψη ιδιότητας δεν είναι μεγάλης σημασίας, αρκεί να αποδεικνύεται πως υφίσταται βλάβη ιδιαίτερου συμφέροντος του μισθωτή (ΑΚ 585), ώστε να μην χαρακτηρίζεται ως καταχρηστική.
Άξιο αναφοράς είναι πως σε περίπτωση που συντρέχει σπουδαίος κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή ή των οικείων του που συγκατοικούν μαζί του στο μίσθιο, μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση χωρίς να έχει τάξει προηγουμένως προθεσμία.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ ΑΡΘΡΟ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΝΕΥΜΑΤΙΚΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΤΟΥ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΥ ΜΑΣ ΓΡΑΦΕΙΟΥ ΚΑΙ ΣΥΝΤΑΧΘΗΚΕ ΜΕ ΤΗΝ ΕΠΙΣΤΗΜΟΝΙΚΗ ΕΠΙΜΕΛΕΙΑ ΤΗΣ ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ ΠΑΡ’ ΑΡΕΙΩ ΠΑΓΩ, ΕΙΡΗΝΗΣ ΚΑΨΑΛΗ ΚΑΙ ΤΗΣ ΑΣΚ. ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ, ΑΘΑΝΑΣΙΑΣ ΝΙΚΗΦΟΡΙΔΟΥ.