ΜΠρΘεσ 14206/2015
Περίληψη : Συνέπειες καθυστέρησης καταβολής μισθώματος. Συρροή βάσεων άρθ. 597 ΑΚ και 66 ΕισΝΚΠολΔ. Αναπροσαρμογή μισθώματος με άρθ. 388, 288 ΑΚ. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώμα- τος είναι διαπλαστικό και διαιρετό. Κατά την κρατούσα άποψη, ο συμβαλλόμενος, ο οποίος βρίσκεται σε υπερημερία σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής του κατά τον χρόνο κατά τον οποίο επέρχεται η μεταβολή των συνθηκών, δεν έχει δικαίωμα να επικαλεσθεί την προστασία των άρθ. 388 και 288 ΑΚ.
Περιεχόμενο αγωγής για επιστροφή εγγυοδοσίας. Για την υλική αρμοδιότητα του δικαστηρίου λαμβάνεται υπόψη το συνολικό συμφωνημένο και καταβαλλόμενο μίσθωμα και όχι το εξ αδιαιρέτου ποσοστό κάθε ενάγοντος. Δεν υφίσταται δεδικασμένο αν, κατά τον κρίσιμο χρόνο για τη μεταγενέστερη δίκη, έχει επέλθει με- ταβολή του νομικού καθεστώτος ή των πραγματικών περιστατικών (νεότερα περιστατικά), στα οποία ερείδεται το τελεσιδίκως κριθέν δικαίωμα, ενώ αντιθέτως, υφίσταται δεδικασμένο, εάν η μεταβολή αυτή (νομική ή πραγματική) είχε χωρήσει ήδη κατά τη διάρκεια του κατά την προγενέστερη δίκη κριθέντος χρονικού διαστήματος. Δεδικασμένο από απόφαση αναπροσαρμογής μισθώματος. Επί εκποιήσεως μισθίου στην εμπορική μίσθωση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται από τον νόμο στη μισθωτική σχέση και αποκτά τα σχετικά δικαιώματα στην έκταση που τα είχε ο δικαιοπάροχος εκμισθωτής και μάλιστα χωρίς τις διακρίσεις των άρθ. 614-615 ΑΚ.
Κείμενο Απόφασης : 1. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 595 και 597 του ΑΚ, οι οποίες εφαρμόζονται και επί επαγγελματικών μισθώσεων κατ’ άρθρο 44 του π.δ 34/1995, συνάγεται ότι ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος χωρίς καμία όχληση του εκμισθωτή να καταβάλει προς αυτόν το μίσθωμα στην καθορισμένη προθεσμία και ότι αν ο μισθωτής καθυστερεί υπαίτια (άρθρο 340 επ. ΑΚ) την πληρωμή αυτού ολικά ή μερικά (βλ. ΑΠ 102/2001 ΕλλΔνη 42. 1629, ΑΠ 1529/1998 ΕΔΠολ 1998. 349, ΑΠ 1708/1991 ΕλλΔνη 34. 581, ΕφΘεσ 2590/1999 Αρμ 53.1526, ΕφΘεσ 172/1996 ΕλλΔνη 37. 1420, ΕφΘεσ 2466/1996 ΕλλΔνη 38. 914), ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση της μίσθωσης τουλάχιστον πριν από ένα μήνα αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για έναν χρόνο και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής, επέρχεται απόσβεση ολόκληρης της μισθωτικής σύμβασης για το μέλλον (άρθρο 587 εδ. α ́ του ΑΚ), την επέλευση δε του αποτελέσματος αυτού της καταγγελίας, μπορεί να εμποδίσει ο μισθωτής αν μέσα στην προθεσμία του ενός μηνός ή των δέκα ημερών ανάλογα με τη διάρκεια της μίσθωσης, καταβάλει τα καθυστερούμενα μισθώματα, τους τόκους και τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας (βλ. ΑΠ 1495/1990 ΕΕΝ 1991. 645, ΕφΠατρ 145/1991 ΕλλΔνη 32. 1361). Από τα προεκτιθέμενα συνάγεται ότι η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του εκμισθωτή για την πληρωμή του μισθώματος προϋποθέτει την υπερημερία, η οποία τεκμαίρεται από μόνη την άπρακτη παρέλευση της ημέρας που είχε οριστεί για την καταβολή του μισθώματος (ΑΠ 113/1995 ΕλλΔνη 37. 1586, ΕφΑθ 230/1994 ΕλλΔνη 36. 694).
2. Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 66 εδ. α ́ του ΕισΝΚΠολΔ, αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση και εάν δεν κατήγγειλε αυτήν κατά το άρθρο 597 του ΑΚ, η οποία εξακολουθεί να υφίσταται και λήγει με την εκτέλεση της απόφασης που διατάσσει την απόδοση του μίσθιου πράγματος. Από το συνδυασμό της διάταξης αυτής, με τις σχετικές προς την υπερημερία του οφειλέτη διατάξεις των άρθρων 340 επ. και 383 επ. ΑΚ, συνάγεται ότι δύστροπος μισθωτής θεωρείται αυτός που είναι απλώς υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, περιέρχεται δε σε υπερημερία, κατ’ άρθρο 341 του ιδίου κώδικα, και χωρίς όχληση, αν συμφωνήθηκε ή είναι ορισμένη από το νόμο η ημέρα καταβολής και παρήλθε αυτή άπρακτη (βλ. ΑΠ 127/1999 ΕλλΔνη 40. 802, ΑΠ 1133/1995 ΕλλΔνη 37. 1586, ΑΠ 1547/1992 ΕλλΔνη 35. 415, ΕφΑθ 190/2000 ΕλλΔνη 41. 827, ΕφΑθ 230/1994 ΕλλΔνη 36. 694). Στην τελευταία αυτή περίπτωση η δίκη καταργείται αν ο μισθωτής, έως το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο καταβάλει όλα τα καθυστερούμενα μισθώματα και τα δικαστικά έξοδα (βλ. ΕφΑθ 990/1995 αδημ.). Ενόψει λοιπόν των προαναφερθέντων, υπάρχει ουσιαστική αντίφαση μεταξύ των παραπάνω αγωγών και απαγορεύεται η σώρευση τους, εκτός αν γίνεται επικουρικά κατ’ άρθρο 219 του ΚΠολΔ, με κύρια βάση την καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ και επικουρική την εκ του άρθρου 66 του ΕισΝΚΠολΔ, η οποία θα εξεταστεί από το δικαστήριο μόνον εάν απορριφθεί η κύρια βάση, διότι τα αποτελέσματα της καταγγελίας αποτράπηκαν με την εμπρόθεσμη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων και των τυχόν εξόδων και μόνο στην περίπτωση που ο μισθωτής από επανειλημμένη δυστροπία οφείλει και άλλα μισθώματα μετά την καταγγελία και μέχρι τη συζήτηση της αγωγής (βλ. ΕφΑθ 8292/1995 ΕλλΔνη 38. 1657, Ι. Κατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, 1999, § 50, αρ. 4 και 5).
3. Εξάλλου, η διάταξη του άρθρου 288 AK κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 AK, παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίζει με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Λειτουργεί συνεπώς η αρχή αυτή τόσο ως συμπληρωματική ρήτρα των δικαιοπρακτικών βουλήσεων, όσο και ως διορθωτική αυτών, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, λόγω της συνδρομής ειδικών συνθηκών, όπως είναι οι νομισματικές εκπτώσεις, υποτιμήσεις ή διακυμάνσεις μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης στο συμφωνηθέν μέτρο των συμβατικών παροχών. Έτσι ο εκμισθωτής έχει τη δυνατότητα να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 AK, αναπροσαρμογή του οφειλομένου αρχικού ή μετά από αναπρο- σαρμογή συμβατική ή νόμιμη μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές, οπότε επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη –παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται– η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (βλ. OλAΠ 9/1997 EλλΔνη 38(1997). 767, AΠ 103/2001 αδημοσίευτη σε νομικά περιοδικά, AΠ 976/1999 EλλΔνη 41 (2000). 118, AΠ 1346/1993 EλλΔνη 35(1994). 1597, AΠ 293/1992 EλλΔνη 34(1993). 1293).
Πρέπει να σημειωθεί ότι η εκ του άρθρου 288 AK αγωγή, με την οποία ζητείται η αναπροσαρμογή του μισθώματος έχει διαπλαστικό χαρακτήρα, εφόσον διαμορφώνεται σε νέα έννομη κατάσταση διαφορετική της προηγούμενης, ισχύουσα για το μέλλον. Αποτέλεσμα του ως άνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από της επίδοσης της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργός (βλ. I. Kατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και Oροφοκτησίας, έκδ. 2001, σ. 73, AΠ 1346/1993 EλλΔνη 35(1994). 1597, AΠ 1427/1991 EΔΠολ 1992. 105, AΠ 588/1995, EφΠειρ 337/1995 EλλΔνη 36(1995). 1614). Περαιτέρω, ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις, δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνον για το χρονικό διάστημα, ανεξάρτητα από τη διάρκειά του ή για το χρονικό στάδιο για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσομένου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του AK, εάν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (βλ. AΠ 258/1986 EλλΔνη 27(1986). 636, AΠ 1186/1986 EλλΔνη 28(1987). 1421, EφΠειρ 337/1995 EλλΔνη 36(1995). 1614, EφAθ 5487/1994 EλλΔνη 36 (1995). 1614). Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, όμως από τη φύση αυτή του δικαιώματος δεν παρέπεται ότι είναι τούτο και αδιαίρετο κατά την κτήση ή άσκησή του, αφού μάλιστα η χρηματική παροχή του μισθώματος έχει διαιρετό αντικείμενο. Άρα, σε περίπτωση υπάρξεως περισσότερων εκμισθωτών, καθένας από αυτούς σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 480 ΑΚ, δικαιούται να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος, στο ποσοστό, που αντιστοιχεί στην ιδανική του μερίδα επί του κοινού μισθίου ή του μισθωτικού δικαιώματος (βλ. ΑΠ 968/1987 ΕλλΔνη 30 (1989). 550). Τέλος, το δικαίωμα το οποίο απορρέει από την ανωτέρω διάταξη είναι επίσης διαπλαστικό, αφού με την αγωγή επιδιώκεται και με την απόφαση διατάσσεται η αλλοίωση ή κατάργηση της ενοχής και διαμορφώνεται νέα νομική κατάσταση, διαφορετική από εκείνη η οποία υπήρχε μέχρι την έκδοσή της, χαρακτηριστικά του διαπλαστικού δικαιώματος και της αποφάσεως. Η απόφαση αυτή ειδικότερα, είναι κατά το ένα σκέλος της αναγνωριστική του λόγου της διαπλάσεως και του σχετικού δικαιώματος του ενάγοντος να τη ζητήσει και κατά το άλλο σκέλος της διαπλαστική. Συνέπεια του ανωτέρω χαρακτηρισμού του δικαιώματος προς αναμόρφωση της παροχής με το άρθρο 288 ΑΚ είναι, όπως και για το άρθρο 388 ΑΚ προαναφέρθηκε, ότι δεν επιτρέπεται αναδρομική επιδίωξη της διαπλάσεως ούτε με τη μορφή αναγνωριστικής αγωγής, αφού αυτή αποτελεί το ένα σκέλος της διαπλαστικής, η οποία, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, περιέχει και την αναγνώριση του λόγου της διαπλάσεως. Αφού δε η διάπλαση η οποία γίνεται με την αγωγή ή την ανταγωγή δεν έχει αναδρομική δύναμη, πολύ περισσότερο δεν μπορεί να αναπτύξει τέτοια ενέργεια η ένσταση και συνεπώς δεν μπορεί να επιτευχθεί με αυτήν απόσβεση δεδουλευμένων μισθωμάτων (βλ. ΑΠ 509/1962 ΝοΒ 11. 159, ΑΠ 447/61 ΝοΒ 10. 165, ΕφΘεσ 2351/2001 ΤΝΠ- Νόμος, ΕφΑθ 1309/1985 ΕλλΔνη 26. 699, Μπαλή, ΕνοχΔ παρ. 5, 88, Χαράλ. Παπαδάκη, αναπροσαρμογή Μισθώ- ματος Εμπορικών Μισθωμάτων, έκδ. 1984, §§ 899, 957, ο ίδιος, στην ΕλλΔνη 24. 921). Όμως, κατά την κρατούσα άποψη, ο συμβαλλόμενος, ο οποίος βρίσκεται σε υπερημερία σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής του κατά το χρόνο κατά τον οποίο επέρχεται η μεταβολή των συνθηκών, δεν έχει δικαίωμα να επικαλεσθεί την προστασία των άρθρων 388 και 288 του ΑΚ, γιατί η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας του τον βαρύνει (ΑΚ 344), δεδομένου ότι η διάταξη στηρίζεται στην καλή πίστη και προστατεύει μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο-υπαίτιο οφειλέτη.
Σε συνέπεια με την άποψη αυτή, ο μισθωτής δεν επιτρέπεται να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος, αν από υπαιτιότητά του καθυστερεί την πληρωμή του κατά τον χρόνο μεταβολής των συνθηκών (βλ. Χαρ. Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, έκδ. 1996, αρ. 2621).
4. Επίσης, κατά την κατάρτιση συμβάσεως μισθώσεως ακινήτου, έχει επικρατήσει στη συναλλακτική πρακτική να δίδεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή ορισμένο χρηματικό ποσό, αποκαλούμενο «εγγύηση», που συνήθως αντιστοιχεί σε πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος. Το ποσό αυτό, καταχρηστικώς ονομαζόμενο «εγγύηση», αφού η τελευταία αυτή σύμβαση, όπως ρυθμίζεται στα άρθρα 847 επ. AK, συνάπτεται μεταξύ του δανειστή και του εγγυητή, που είναι τρίτο πρόσωπο, εκτός των συμβαλλομένων, διέπεται ως προς την λειτουργία και την τύχη της, από τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 AK), διότι είναι δυνατόν να συμφωνήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως κ.λπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία. Το ποσό της εγγυοδοσίας είναι επιστρεπτέο στο μισθωτή μετά τη λήξη της μισθώσεως και την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεών του έναντι του εκμισθωτή (βλ. ΑΠ 236/2010 ΤΝΠ-Νόμος). Στην αγωγή ή ανταγωγή με την οποία ζητείται η επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας ή στην ένσταση συμψηφισμού, πρέπει να εκτίθεται ο λόγος για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε αυτή καθώς και η αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής της, αλλιώς το σχετικό αίτημα είναι αόριστο (βλ. EφAθ 1791/2000 EλλΔνη 41(2000). 837, EφAθ 10452/1995 EλλΔνη 38(1997). 911, EφAθ 4378/1995 EΔΠολ 1997. 354, EφAθ 6225/1993 EλλΔνη 35(1994). 1127, EφΠειρ 462/1996 EλλΔνη 38(1997). 1902).
5. Στην υπό κρίση Α ́ αγωγή, όπως αυτή εκτιμάται από το σύνολο του περιεχομένου και των αιτημάτων της και όπως παραδεκτά με δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου τους που καταχωρήθηκε στα πρακτικά (άρθ. 224, 295 § 1 και 297 του ΚΠολΔ), περιορίσθηκε το αγωγικό αίτημα (άρθρα 223 και 591 § 1 εδ. α ́ του ΚΠολΔ), διώκεται με προσωρινά εκτελεστή απόφαση, να υποχρεωθεί η εναγομένη (μισθώτρια) να καταβάλει στους ενάγοντες (συνεκμισθωτές) εις ολόκληρον…
6. Η εν λόγω Α ́ αγωγή παραδεκτά εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, ως καθ’ ύλη και κατά τόπο αρμοδίου [άρθρα 14 § 1β, 16 αρ. 1 και 29 § 1 ΚΠολΔ και 48 §§ 1 και 2 του π.δ. 34/1995. Σημειώνεται ότι για την υλική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου λαμβά- νεται υπόψη το συνολικό συμφωνημένο και καταβαλλόμενο μίσθωμα του μισθίου και όχι το εξ αδιαιρέτου ποσοστό κάθε ενάγοντος, καθόσον με τη διάταξη του άρθρου 14 περ. β ́ του ΚΠολΔ σε συνδ. και με το άρθρο 16 αρ. 1 του ΚΠολΔ (για το μονομελές πρωτοδικείο) ο νομοθέτης απέβλεψε στη σπουδαιότητα της μισθωτικής σχέσης λαμβάνοντας υπόψη το ύψος του συμφωνημένου μισθώματος ώστε να είναι αδιάφορος ο αριθμός των εναγόντων ή των εναγομένων, άσχετο δε το ζήτημα το αν η ομοδικία είναι απλή ή αναγκαστική, μη εφαρμοζόμενης εν προκειμένω της διάταξης του άρθρου 9 του ΚΠολΔ (βλ. σχετ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, έκδ. 2η, §960], κατά την Ειδική Διαδικασία των διατάξεων των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ, και είναι επαρκώς ορισμένη και νόμιμη. Ερείδεται στις διατάξεις των άρθρων 489, 490, 574, 590, 595ΑΚ,69τουΚΠολΔ,1§1περ.α ́,44και48§2του π.δ. 34/1995, ως προς την κύρια βάση της, καθώς και στα άρθρα 341 και 346 ΑΚ, 176, 907 και 910 αρ. 2 του ΚΠολΔ, ως προς τα παρεπόμενα αιτήματα της. Πρέπει, επομένως, να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα η κρινόμενη αγωγή.
7. Η εναγόμενη με προφορική δήλωση του πληρεξου- σίου της δικηγόρου που έλαβε χώρα στο ακροατήριο του Δικαστηρίου και καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά, όπως τούτη αναπτύσσεται στις έγγραφες προτάσεις της, που κατέθεσε πριν τη συζήτηση της υποθέσεως κατ’ εκτίμηση των ισχυρισμών της, αρνήθηκε την αγωγή, ως νόμω και ουσία αβάσιμη, ισχυριζόμενη ότι ο υπολογισμός του μηνιαίου μισθώματος θα πρέπει να γίνει με βάση το επιδικασθέν δυνάμει της υπ’ αριθ. .. αποφάσεως του Εφετείου Θεσσαλονίκης στο ποσό των (2.000) €. Επίσης θα πρέπει να συνυπολογιστεί το καταβληθέν από την εναγομένη ποσό των (4.400) € που αφορά καταβολή ΕΕΤΗΔΕ, το οποίο βαρύνει τους ενάγοντες – ιδιοκτήτες του μισθίου ακινήτου. Ακόμη προβάλλει την ένσταση συμψηφισμού της εγγύησης ποσού (5.800) € που είχε καταβάλει στον αρχικό εκμισθωτή, κατά την κατάρτιση της ένδικης μισθωτικής σύμβασης και το οποίο οι ενάγοντες είναι υποχρεωμένοι να της την επιστρέψουν μετά τη λήξη της σύμβασης που επήλθε λόγω λήξεως της μισθώσεως. Ο εν λόγω όμως ισχυρισμός με τον οποίο επιχειρείται να θεμελιωθεί ένσταση συμψηφισμού του ποσού της εγγυήσεως με οφειλόμενα μισθώματα είναι αόριστος και ως εκ τούτου απορριπτέος, αφού, σύμφωνα και με τα εκτιθέμενα στην αμέσως προηγηθείσα μείζονα σκέψη, για το ορισμένο της ενστάσεως συμψηφισμού του ποσού της εγγυοδοσίας πρέπει να εκτίθενται ο λόγος για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε αυτή, καθώς και η αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής της, στοιχεία τα οποία ουδόλως εν προκειμένω αναφέρονται.
8. …. Με βάση τα ανωτέρω εκτεθέντα ζητεί, κατ’ ορθή εκτίμηση του δικογράφου, να αναγνωριστεί η προφανής δυσαρμονία μεταξύ του καταβαλλομένου μισθώματος και αυτού που πρέπει να καταβληθεί ενόψει των συνθηκών που έχουν διαμορφωθεί στην περιοχή, να διαταχθεί η αναπροσαρμογή του μισθώματος και η μείωσή του από το ποσό των (2.000) € στο ποσό των (1.000) €, αρχής γενομένης από την 1.1.2012 έως 30.6.2013 και να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στα δικαστικά της έξοδα.
9. Η υπό κρίση Β ́ αγωγή με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα παραδεκτά μεν φέρεται να συζητηθεί κατά την προκειμένη ειδική διαδικασία των άρθρων 648 έως 662 τουΚΠολΔ(άρθρα14§1περ.β ́,16αρ.1,29§1του ιδίου Κώδικα και 48 § 1 εδ. τελευταίο του π.δ. 34/1995), ενώπιον του αρμοδίου αυτού καθ’ ύλην και κατά τόπον Δικαστηρίου κατά τις διατάξεις της ειδικής διαδικασίας των μισθωτικών διαφορών (άρθ. 647 επ. του ΚΠολΔ) (άρθ. 25 του ν. 813/1978) είναι δε πλήρως ορισμένη, αφού περιέχει όλα τα απαιτούμενα από τα άρθρα 117, 118 και 216 του ΚΠολΔ στοιχεία και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 361, 574, 288, 388 ΑΚ, 5 § 4 του ν. 813/1978, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 2041/1992. Πρέπει συνεπώς, κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη, να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν.
10. Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 321, 322, 324 και 325 του ΚΠολΔ προκύπτει, ότι το δεδικασμένο καλύπτει όχι μόνο το κριθέν δικαίωμα, ήτοι τη διαγνωσθείσα έννομο σχέση, αλλά και την ιστορική αιτία, η οποία έγινε δεκτή, δηλαδή τα αναγκαία για τη διάγνωση της έννομης σχέσης πραγματικά περιστατικά, όπως και τη νομική αιτία, ήτοι τον δοθέντα υπό του Δικαστηρίο στα πραγματικά περιστατικά χαρακτηρισμό, υπάγοντας αυτόν στην οικεία διάταξη (βλ. ΑΠ 1198/1987 ΕλλΔνη 40. 87, ΑΠ 1019/1993 ΕλλΔνη 36. 1552, Κονδύλης, Το Δεδικασμένο, σ. 222 επ.). Δεδικασμένο δε δεν υφίσταται εάν, κατά τον κρίσιμο χρόνο για τη μεταγενέστερη δίκη, έχει επέλθει μεταβολή του νομικού καθεστώτος ή των πραγματικών περιστατικών (νεώτερα περιστατικά), στα οποία ερείδεται το τελεσιδίκως κριθέν δικαίωμα, ενώ αντιθέτως, υφίσταται δεδικασμένο, εάν η μεταβολή αυτή (νομική ή πραγματική) είχε χωρήσει ήδη κατά τη διάρκεια του κατά την προγενέστερη δίκη κριθέντος χρονικού διαστήματος (βλ. ΑΠ 1832/2001 ΕλλΔνη 43. 1376, ΑΠ 682/2001 ΕλλΔνη 42. 1561). Περαιτέρω, αν κατόπιν αγωγής αναπροσαρμογής οποιουδήποτε από τους συμβαλλομένους γίνει δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος, διαπλάσσεται πλέον για το μέλλον νέα νομική κατάσταση σχετικά προς το ύψος του (μισθώματος), με την οποία αποκαθίσταται η ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής. Του λοιπού το περιεχόμενο της συμβάσεως ισχύει όπως διαμορφώθηκε με τη δικαστική απόφαση, σχετικά βέβαια με το ύψος του μισθώματος ή σπανιότερα και με το περιεχόμενο της συμβάσεως. Η σύμβαση, παρά την αναμόρφωσή της, εξακολουθεί να παραμένει έγκυρη και ισχυρή όπως πριν από τη διάπλαση και με το περιεχόμενο που είχε εκτός βέβαια των θεμάτων για τα οποία διαπλάσθηκε σε νέα βάση. Έτσι, το δεδικασμένο από την απόφαση που έκανε δεκτή ή απέρριψε την αγωγή, έχει την έκταση που καθορίζεται από τις γενικές δικονομικές διατάξεις (δηλαδή παράγεται δεδικασμένο που κωλύει την άσκηση νέας αγωγής που στηρίζεται στα ίδια πραγματικά περιστατικά) αφού από το νόμο δεν υπάρχει διαφορετική ρύθμιση, το δε άρθρο 651 του ΚΠολΔ ισχύει μόνο στις αγωγές αποδόσεως μισθίου και ο ανωτέρω περιορισμός του δεδικασμένου δεν ισχύει στις λοιπές μισθωτικές διαφορές και μάλιστα στη διαφορά αναπροσαρμογής (βλ. ΑΠ 1571/91 ΕλλΔνη 33. 615, ΕφΑθ 11063/86 ΑρχΝ 37. 717). Αν όμως συντρέξουν νέα πραγματικά περιστατικά επιτρέπεται νέα αγωγή αναπροσαρμογής από οποιοδήποτε συμβαλλόμενο με την ίδια νομική αιτία (π.χ. άρθρο 388 ή 288 ΑΚ), διότι δεν υφίσταται δικονομικό κώλυμα κατά τη βασική αρχή που προκύπτει από τα άρθρα 324 και 331 του ΚΠολΔ (βλ. Παπαδάκη, Αναπροσαρμογή μισθώματος, §§ 60 και 73, σ. 912 επ. και 991). Εξάλλου, κατά το άρθρο 338 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται και επί αναπροσαρμογής του μισθώματος, στην εμπορική μίσθωση (άρθ. 7 § 4 π.δ. 34/1995) είναι και το γεγονός ότι τα περιστατικά που προκάλεσαν τη μεταβολή πρέπει να είναι έκτακτα και απρόβλεπτα, και τέτοια είναι τα περιστατικά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, παρά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ. Εξάλλου, η δια του άρθρου 288 ΑΚ θεσπισθείσα αρχή, κατά την οποία ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώνει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, λειτουργεί τόσον ως συμπληρωματική των δικαιοπρακτικών βουλήσεων ρήτρα, όσο και ως διορθωτική αυτών στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, ένεκα συνδρομής ειδικών συνθηκών, όπως είναι οι νομισματικές εκπτώσεις, υποτιμήσεις μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπληρώσεως στο συμφωνηθέν μέτρο των συμβατικών παροχών. Ως προς τη σχέση της διάταξης του 288 ΑΚ προς εκείνη του 388 ΑΚ, γίνεται δεκτό ότι η δεύτερη είναι ειδική εφαρμογή της γενικής αρχής της καλόπιστης εκπλήρωσης της παροχής την οποία καθιερώνει η πρώτη, με την έννοια ότι η εφαρμογή της 288 ΑΚ συγχωρείται και επί αμφοτεροβαρών συμβάσεων και όταν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της 388 ΑΚ, δηλαδή το μη προβλεπτόν της μεταβολής και το ανυπαίτιον της μη προβλέψεώς της (ΑΠ 293/1992 ΕλλΔνη 24. 1293). Η διάταξη δε αυτή του 288 ΑΚ εφαρμόζεται υπό τις εκτεθείσες προϋποθέσεις για την αναπροσαρμογή του μισθώματος και στις εμπορικές μισθώσεις χωρίς χρονικό περιορισμό, δηλαδή και μετά την αναμόρφωση του άρθρου 5 ν. 813/1978 από το ν. 2041/1992 (βλ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών μισθώ- σεων τόμος Α ́ Νο 2556, ΟλΑΠ 7/1997 ΕλλΔνη 38. 767, ΟλΑΠ 1066/1996 ΕλλΔνη 38. 114, ΑΠ 671/94 ΕλλΔνη 36. 1130, ΕφΑθ 694/1997 ΕλλΔνη 39. 1625). Στοιχεία δε της μεν αγωγής αναπροσαρμογής κατά την ΑΚ 388 είναι οι έκτακτοι και απρόβλεπτοι λόγοι, εξαιτίας των οποίων μεταβλήθηκε μεταγενέστερα του περιστατικού στο οποίο κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών στήριξαν οι διάδικοι τη σύναψη της συμβάσεως, ενώ για τη θεμελίωση της αγωγής στο 288 ΑΚ, αναγκαία στοιχεία είναι οι ειδικές συνθήκες οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παρο- χής (βλ. ΕφΑθ 9107/1995 ΕλλΔνη 38. 916) και συγκριτικά στοιχεία και ανάγκη αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης (βλ. Παπαδάκη, ό.π.).
11. Από … αποδεικνύονται, κατά την κρίση του Δικα- στηρίου, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 18.2.2005 έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, που συνήφθη στη Θεσσαλονίκη, ο δικαιοπάροχος των εναγόντων, Απ.Μπ., κάτοικος Καλαμαριάς Θεσσαλονίκης, εκμίσθωσε στην εναγόμενη για ενιαία χρήση τα κάτωθι ακίνητα, αυτοτελείς – οριζόντιες ιδιοκτησίες, που βρίσκονται στη Νέα Κρήνη Καλαμαριάς Θεσσαλονίκης, στη διασταύρωση των οδών … και συγκεκριμένα…
Σημειώνεται ότι επί εκποιήσεως μισθίου στην εμπορική μίσθωση, όπως και η προκείμενη, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται από το νόμο στη μισθωτική σχέση και αποκτά τα σχετικά δικαιώματα στην έκταση που τα είχε ο δικαιοπάροχος εκμισθωτής και μάλιστα χωρίς τις διακρίσεις των άρθρων 614-615 ΑΚ (βλ. σχετ. Βαθρακοκοίλη, ό.π., αριθ. 57 και εκεί παραπομπές σε παλαιότερες αποφάσεις του ανωτάτου ακυρωτικού και Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, έκδ. 2η, § 606). Ακολούθως, οι διάδικοι με το από 12.1.2010 έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησης σύμβασης μίσθωσης αναπροσάρμοσαν, για το χρονικό διάστημα από τις 1.7.2009 έως και τις 30.6.2010, το καταβαλλόμενο από την εναγόμενη μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των (2.606,18) €, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, ενώ ορίσθηκε μεταξύ άλλων, α) ο αυτός με την αρχική σύμβαση μίσθωσης όρος ετήσιας αυξητικής αναπροσαρμογής του μισθώματος, με πρώτη αύξηση από τις 1.7.2010 και β) εις ολόκληρον καταβολή του μισθώματος σε τραπεζικό λογαριασμό των συνεκμισθωτών. Συνεπώς, συμφωνήθηκε με τον τρόπο αυτό ενεργητική ενοχή εις ολόκληρον ως προς του ενάγοντες συνεκμισθωτές ως προς το μηνιαίως καταβαλλόμενο μίσθωμα (βλ. σχετ., Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, έκδ. 2η, § 203 και εκεί παρα- πομπές).
12. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι οι ενάγοντες, ισχυριζόμενοι ότι η εναγομένη όφειλε μισθώματα, άσκησαν την από 3.3.2011 αγωγή τους (ημερ. πραξ. κατ. 8274/4.3.2011) ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, με την οποία ζητούσαν, όπως παραδεκτά με τις προτάσεις περιορίσθηκε το αγωγικό τους αίτημα, να υποχρεωθεί η εναγόμενη να τους καταβάλει το ποσό των 36.463 € νομιμοτόκως από την υπερημερία, για οφειλόμενα μηνιαία μισθώματα από το μήνα Μάρτιο του 2011 (μέρος – υπόλοιπο) έως και το μήνα Μάρτιο του 2012. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ’ αριθ. 26345/2012 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου, η οποία έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή και υποχρέωσε την εναγόμενη να τους καταβάλει το συνολικό ποσό των 27.667,20 €, με το νόμιμο τόκο και την κατα- δίκασε σε μέρος της δικαστικής τους δαπάνης. Εξάλλου προέκυψε ότι η εναγόμενη άσκησε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου την υπ’ αριθ. καταθ. 5184/21.2.2011 αγωγή της αναπροσαρμογής μισθώματος αιτούμενη την μείωση του μηνιαίου μισθώματος ποσού (2.316,50) € κατά 35%. Επί της αγωγής αυτής εξεδόθη η υπ’ αριθ. 32550/2011 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης η οποία απέρριψε ως αόριστη την αγωγή. Κατά της ως άνω υπ’ αριθ. 32550/2011 οριστικής αποφάσεως του παρόντος Δικαστηρίου η ώδε εναγόμενη άσκησε την υπ’ αριθ. καταθ. 1160/28.3.2012 έφεσή της, επί της οποίας εξεδόθη η υπ’ αριθ. 1836/2014 τελεσίδικη απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης, η οποία έκανε εν μέρει δεκτή την ασκηθείσα αγωγή της εναγομένης περί αναπροσαρμογής μισθώματος και καθόρισε το μηνι- αίο μίσθωμα του ενδίκου μισθίου στο ποσό των 2.000 €, πλέον των τελών χαρτοσήμου εκ 3,6% για μία διετία από την επίδοση της αγωγής, ήτοι από τον Φεβρουάριο του έτους 2011 έως και τον Φεβρουάριου του 2013. Επίσης, δυνάμει της από 16.3.2012 σχετικής αίτησης των ώδε εναγόντων, εκδόθηκε η υπ’ αριθ. 9151/2012 διαταγή απόδοσης μισθίου του παρόντος Δικαστηρίου, με την οποία διατάχθηκε η εναγόμενη να τους αποδώσει τη χρήση του ενδίκου μισθίου, λόγω καθυστέρησης στην καταβολή οφειλομένων μισθωμάτων από δυστροπία. Κατά της διαταγής αυτής απόδοσης μισθίου, άσκησε η ώδε εναγόμενη την από 28.4.2012 ανακοπή της (αριθ. πραξ. κατάθ. 14218/30.4.2012), επί της οποίας εκδόθηκε στις 25.1.2013 η υπ’ αριθ. 1673/2013 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου, η οποία απέρριψε την ανωτέρω ανακοπή και επικύρωσε την υπ’ αριθ. 9151/2012 διαταγή απόδοσης μισθίου. Ακολούθως προέκυψε ότι δυνάμει του από 1.8.2013 συμφωνητικού παράδοσης – παραλαβής μισθίου, το οποίο υπογράφηκε μεταξύ των διαδίκων, όπως αυτοί εκπροσωπούνται, παραδόθηκε το μίσθιο στους ενάγοντες και λύθηκε η ένδικη μίσθωση.
13. Επίσης αποδείχθηκε ότι η εναγόμενη από δυστροπία δεν κατέβαλε στους ενάγοντες τα μισθώματα για το χρονικό διάστημα από 1.4.2012 έως 31.7.2013 συνολικού ποσού (33.152) € (2.072 € το μηνιαίο μίσθωμα συμπεριλαμβανομένων των τελών χαρτοσήμου Χ 16 μήνες = 33.152 €). Από το εν λόγω συνολικό ποσό οφειλομένων μισθωμάτων των (33.152) € πρέπει να αφαιρεθεί το ποσό των (4.976) € που αντιστοιχεί στο ΕΕΤΗΔΕ για τα έτη 2011 και 2012, το οποίο βαρύνει τους ενάγοντες ιδιοκτήτες – εκμισθωτές, οι οποίοι ομολογούν στην ένδικη αγωγή τους ότι το κατέβαλε η εναγομένη. Συνεπώς η εναγομένη οφείλει στους ενάγοντες για οφειλόμενα μισθώματα το συνολικό ποσό των 28.176 € (33.152 – 4.976 = 28.176 €). Επίσης αποδείχθηκε ότι η εναγόμενη δεν κατέβαλε την αξία στην ΕΥΑΘ για την κατανάλωση ύδατος για την χρονική περίοδο από 1.7.2013 έως 31.10.2013 συνολικού ποσού 842,54 €, στο οποίο συμπεριλαμβάνονται και προηγούμενες οφειλές, ποσό το οποίο κατέβαλαν οι ενάγοντες στην ΕΥΑΘ.
14. Εξάλλου αποδείχθηκε ότι με την υπ’ αριθ. 1836/2014 τελεσίδικη απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης, η οποία έκανε εν μέρει δεκτή την ασκηθείσα αγωγή της εναγομένης περί αναπροσαρμογής μισθώματος και καθόρισε το μηνιαίο μίσθωμα του ενδίκου μισθίου στο ποσό των 2.000 €, πλέον των τελών χαρτοσήμου εκ 3,6% για μία διετία από την επίδοση της αγωγής, ήτοι από τον Φεβρουάριο του έτους 2011 έως και τον Φεβρουάριου του 2013, προκύπτει δεδικασμένο για το μέρος της υπό κρίση αγωγής με το οποίο ζητείται η αναπροσαρμογή μισθώματος για το εν λόγω χρονικό διάστημα. Η υπό κρίση Β ́ αγωγή αιτείται αναπροσαρμογή του μισθώματος για το χρονικό διάστημα από 1.1.2012 έως 30.6.2013, ήτοι για το ίδιο χρονικό διάστημα για το οποίο είχε ζητηθεί η αναπροσαρμογή μισθώματος και με την προηγηθείσα αγωγή της ενάγουσας και επιπλέον για χρονικό διάστημα 4 μηνών, ήτοι από (1.3.2013 έως 30.6.2013) για το οποίο, το πρώτον, αιτείται η ενάγουσα την αναπροσαρμογή μισθώματος με την υπό κρίση αγωγή της. Επομένως, η κρινόμενη αγωγή, κατά το εν λόγω μέρος της, πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη λόγω δεδικασμένου που πηγάζει από την ως άνω τελεσίδικη υπ’ αριθ. 1836/2014 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης και το οποίο δεδικασμένο λαμβάνεται υπόψη από το δικαστήριο και αυτεπαγγέλτως (άρθ. 332 του ΚΠολΔ), το οποίο δεδικασμένο, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, καταλαμβάνει και το επιπλέον χρονικό διάστημα των 4 μηνών, ήτοι από (1.3.2013 έως 30.6.2013), δεδομένου ότι η ενάγουσα δεν επικαλείται έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα, και τέτοια είναι τα περιστατικά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, ώστε να προκύπτει απρόο- πτη μεταβολή των συνθηκών, η οποία θα δικαιολογούσε την αναπροσαρμογή του ενδίκου μισθώματος.
15. Κατ’ ακολουθίαν όσων προαναφέρθηκαν πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή ως βάσιμη κατ’ ουσίαν η Α ́ αγωγή, απορριπτομένων ως ουσία αβάσιμων των περί του αντιθέτου ισχυρισμών της εναγομένης, να καταδικαστεί η εναγόμενη στην εν μέρει καταβολή των δικαστικών εξόδων των εναγόντων (άρθρο 178 του ΚΠολΔ), να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή η παρούσα (άρθρα 907, 910 αρ. 2 του ΚΠολΔ) και να υποχρεωθεί η εναγόμενη – μισθώτρια να καταβάλει στους ενάγοντες, α) το συνολικό ποσό των 28.176 € που αφορά οφειλόμενα μισθώματα, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της ημέρας, κατά την οποία έπρεπε να καταβληθεί έκαστο επί μέρους μίσθωμα και β) το ποσό των 842,54 € που αφορά κατανάλωση ύδατος. Εξάλλου, πρέπει η κρινόμενη Β ́ αγωγή να απορριφθεί ως απαράδεκτη λόγω δεδικασμένου και να καταδικαστεί η ενάγουσα της Β ́ αγωγής στην καταβολή των δικαστι- κών εξόδων των εναγομένων της Β ́ αγωγής (άρθρο 176 του ΚΠολΔ), σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.