Είναι αδιαμφισβήτητο γεγονός, και ιδιαίτερα ενόψει των σύγχρονων δυσχερών οικονομικών συνθηκών, η μη πληρωμή ή και η καθυστέρηση πληρωμής μισθωμάτων από ολοένα και μεγαλύτερη μερίδα μισθωτών. 

Οι ενοικιαστές συχνά αρνούνται την καταβολή του συμφωνηθέντος μηνιαίου μισθώματος, είτε λόγω πραγματικής οικονομικής αδυναμίας τους, είτε λόγω αδικαιολόγητης δυστροπίας. 

Ως αποτέλεσμα αυτού, οι εκμισθωτές – ιδιοκτήτες των μισθίων ακινήτων βρίσκονται σε δύσκολη κατάσταση, καθώς και έχουν διαφυγόντα κέρδη, αφού δεν εισπράττουν το αναμενόμενο εισόδημα από το μισθωμένο ακίνητό τους, αλλά και αναγκάζονται να καταβάλλουν τόσο τα έξοδα για ανεξόφλητες δαπάνες κοινοχρήστων ή λογαριασμών κοινής ωφελείας, όσο και για τις απαραίτητες νομικές ενέργειες, προκειμένου να αμυνθούν και να προασπίσουν τα συμφέροντά τους. 

Πώς όμως μπορεί ο εν δυνάμει ενοικιαστής να διαφυλάξει την είσπραξη των μισθωμάτων του προκαταβολικά;

Α. ΠΡΟΛΗΠΤΙΚΑ ΜΕΤΡΑ:

α. Ορθή αποτύπωση των όρων της μίσθωσης: Είναι άκρως σημαντικό το είδος και η ποιότητα του μισθωτηρίου συμβολαίου, που θα υπογραφεί μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή. Συγκεκριμένα, πρέπει οι όροι αυτού να είναι εξαιρετικά λεπτομερείς, προκειμένου να μην αφήνουν τον εκμισθωτή εκτεθειμένο σε οποιασδήποτε μορφής αδυναμία ή δυστροπία του μισθωτή, ή ακόμα και σε οποιαδήποτε μορφής φθοράς του ακινήτου του. 

Για τον λόγο αυτό συνίσταται στους ιδιοκτήτες ακινήτων να αποφύγουν τα προδιατυπωμένα δείγματα συμβολαίων μίσθωσης, που διατίθενται κατά καιρούς στο διαδίκτυο, αλλά να απευθυνθούν σε κάποιον δικηγόρο, προκειμένου να συντάξουν ένα εξειδικευμένο συμφωνητικό, που να εξυπηρετεί αποκλειστικά την δική τους περίπτωση και ανάγκες. 

Είναι απαραίτητη αυτή η εξειδίκευση του συμφωνητικού, καθώς κάθε μίσθιο δεν είναι ίδιο με όλα τα υπόλοιπα και ενδέχεται να υφίστανται επιμέρους θέματα του μισθίου που πρέπει να διασφαλιστούν. 

β. Φερέγγυος μισθωτής: Επιπλέον, μια συνήθης τακτική των εκμισθωτών είναι να ερευνήσουν, πριν την υπογραφή του συμφωνητικού μίσθωσης, αν ο υποψήφιος εκμισθωτής τους διαθέτει ακίνητη περιουσία, προκειμένου να υπάρχει μια σχετική βεβαιότητα ως προς την εξόφληση των οφειλόμενων μισθωμάτων, σε περίπτωση που προκύψουν προβλήματα στη μελλοντική σχέση μίσθωσης. 

Κινούμενοι με την ίδια λογική, μάλιστα, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων προς μίσθωση επιλέγουν για ενοικιαστές τους δημοσίους και όχι ιδιωτικούς υπαλλήλους, σκεπτόμενοι ότι οι πρώτοι έχουν ένα μηνιαίο σταθερό εισόδημα και δεν έχουν το ίδιο ποσοστό αιφνίδιας απόλυσης με έναν ιδιωτικό υπάλληλο. Αντίστοιχα, και ένας ελεύθερος επαγγελματίας μπορεί να θεωρηθεί επισφαλής επιλογή ενοικιαστή, καθώς και το δικό του μηνιαίο εισόδημα ενδεχομένως να διέπεται από μια σχετική αβεβαιότητα. Έτσι, προκειμένου να μην διακινδυνέψουν την είσπραξη του μισθώματός τους από ενδεχόμενη αιφνίδια απόλυση ή από οποιονδήποτε άλλο αστάθμητο παράγοντα, πολλοί εκμισθωτές επιλέγουν εργαζόμενους του Δημοσίου, επιλογή που φυσικά δεν παρέχει απόλυτη διασφάλιση, ούτε αποτελεί απαράβατο κανόνα.

Αναμφίβολα δεν θα ήταν ούτε εφικτό ούτε λογικό να έχουν τη δυνατότητα να μισθώνουν ακίνητα μόνο οι Δημόσιοι υπάλληλοι, τη στιγμή μάλιστα που σημαντικό αριθμό μισθώσεων, και συγκεκριμένα στη χώρα μας, αποτελούν οι μισθώσεις φοιτητικών κατοικιών. 

γ. Εγγυητής: Στις περιπτώσεις, λοιπόν, που ο ίδιος ο μισθωτής στερείται σταθερού ή οποιουδήποτε επαρκούς εισοδήματος, προτείνεται η συνυπογραφή του μισθωτηρίου από εγγυητή με ακίνητη περιουσία. Ειδικότερα, προτείνεται να συνυπογράψει το συμφωνητικό μίσθωσης και ένας αξιόχρεος εγγυητής, ο οποίος αναλαμβάνει έναντι του εκμισθωτή, κατά το άρθρο 847 του Αστικού Κώδικα, την υποχρέωση κάλυψης, με την περιουσία του, τυχόν ζημίας που θα προκύψει σε βάρος του τελευταίου από τη μη προσήκουσα τήρηση των συμβατικών υποχρεώσεων του μισθωτή, και δη από τη μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων. Είναι αξιοσημείωτο όμως ότι η εγγυητική ευθύνη, καθώς και η έκτασή της προκύπτουν από το περιεχόμενο του σχετικού όρου στο μισθωτήριο συμφωνητικό και είναι έγκυρη μόνο αν προκύπτει από έγγραφο, βάσει του άρθρου 849 του Αστικού Κώδικα. 

Επιπρόσθετα, προκειμένου να εξασφαλίσετε την πληρέστερη ικανοποίηση των απαιτήσεων εκ του μισθωμένου ακινήτου σας, έστω και μέσω του εγγυητή, θα πρέπει αυτός να έχει παραιτηθεί από την προβλεπόμενη στο άρθρο 855 του Αστικού Κώδικα ένσταση διζήσεως. Με την ένσταση διζήσεως ο εγγυητής ουσιαστικά προστατεύεται, καθώς αρχικά δεν ευθύνεται απαραίτητα για την πληρωμή ολόκληρου του ποσού, ενώ σε περίπτωση που ο εκμισθωτής αναγκαστεί να στραφεί κατά του εγγυητή, ο τελευταίος μπορεί να επιτύχει, τουλάχιστον προσωρινά, την απόρριψη της αγωγής του δανειστή, εκτός και αν ο τελευταίος κατορθώσει να αποδείξει με αντένσταση, ότι ήδη κινήθηκε εναντίον του μισθωτή και μάλιστα ανεπιτυχώς. 

Οι σχετικοί όροι, λοιπόν, θα αναγραφούν με τη συνδρομή του νομικού σας συμβούλου, ώστε ο εγγυητής να μην ευθύνεται παρεπόμενα προς τον μισθωτή, αλλά να υπεισέλθει στην θέση του μισθωτή πλήρως, ευθυνόμενος για τις οφειλές του ακόμα και με την προσωπική του περιουσία και για το σύνολο του οφειλόμενου ποσού.

δ. Είσπραξη εγγύησης: Να σημειωθεί, ακόμη, ότι μια συνήθης πρακτική των ιδιοκτητών είναι η απαίτηση της προκαταβολής από τον μισθωτή ενός ποσού εγγύησης, της οποίας το ύψος συνήθως ισούται με το ποσό ενός μηνιαίου μισθώματος, ή και παραπάνω. Η εγγύηση αυτή, αν η σύμβαση εξελιχθεί ομαλά, μετά τη λήξη της μίσθωσης επιστρέφεται στον μισθωτή. Στην περίπτωση, όμως, που παραβιαστούν όροι της εκάστοτε μισθωτικής σύμβασης, η εγγύηση καταπίπτει ως ποινική ρήτρα υπέρ του εκμισθωτή. Αντίστοιχα, καταπίπτει η εγγύηση ως ποινική ρήτρα υπέρ του εκμισθωτή στην περίπτωση που ο μισθωτής αποχωρήσει από το μίσθιο πριν την λήξη της παρούσης σύμβασης για λόγους που αφορούν αποκλειστικά και μόνο στο πρόσωπό του, ως ποινική ρήτρα για την πρόωρη λύση της σύμβασης, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης παραιτείται των λοιπών δικαιωμάτων του και ιδίως του να αξιώσει τα μισθώματα που ο μισθωτής θα έδινε μέχρι την συμφωνημένη λύση της παρούσης. Εξάλλου, είναι δυνατόν και σύνηθες να συνομολογηθεί ρητώς ότι η εγγύηση αυτή δεν μπορεί να συμψηφισθεί με το μηνιαίο μίσθωμα σε καμία περίπτωση, ούτε με οποιαδήποτε άλλη απορρέουσα εκ της μίσθωσης υποχρέωση του μισθωτή.

ε. Λογαριασμοί κοινής ωφελείας στο όνομα του μισθωτή: Επίσης, θα πρέπει να φροντίσετε ώστε οι συνδέσεις σε δίκτυα κοινής ωφελείας (ρεύματος, φυσικού αερίου, κλπ) να μην είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη, αλλά να πραγματοποιούνται εξαρχής στο όνομα του εκάστοτε μισθωτή. 

Παρόλα αυτά, οι οφειλές ύδατος και κοινοχρήστων μπορούν βάσει νόμου να αξιωθούν και από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, σε περίπτωση οφειλων του μισθωτή. 

Στην περίπτωση που τα παραπάνω προληπτικά μέτρα δεν διασφαλίσουν την ομαλή εξέλιξη της συμβατικής σχέσης, είναι απαραίτητο να προβείτε σε νομικές, εξωδικαστικές και δικαστικές, ενέργειες.

———–

Β. ΚΑΤΑΣΤΑΛΤΙΚΑ ΜΕΤΡΑ:

 Μόλις ο εκμισθωτής αντιληφθεί ότι η μισθωτική σχέση κατέστη προβληματική χωρίς πιθανότητες ανάκαμψης, δηλαδή εφόσον αρχίζονται να σωρεύονται ανεξόφλητα μισθώματα προηγούμενων μηνών, προτείνεται να επιδιώξει επικοινωνία με το μισθωτή του, στοχεύοντας είτε στον ορισμό προθεσμίας για την άμεση εξόφληση των υφιστάμενων οφειλών είτε στη λύση της μίσθωσης, με αποχώρηση του μισθωτή και παράδοση του μισθίου σε συγκεκριμένη ημερομηνία. 

Εάν αυτή η προσπάθεια συζήτησης και συνεννόησης αποβεί άκαρπη, σας προτείνουμε να προβείτε σε εξωδικαστικές ενέργειες και συγκεκριμένα να απευθυνθείτε στο δικηγόρο σας, προκειμένου να συντάξετε μια εξώδικη δήλωση – πρόσκληση – διαμαρτυρία, ούτως ώστε να γνωστοποιήσετε στον μισθωτή ότι πρόκειται να κινηθείτε νομικά εναντίον του και να τον προειδοποιήσετε να σας καταβάλει, εντός ταχθείσας εύλογης προθεσμίας, τα οφειλόμενα μισθώματα, υπό την ελπίδα να συμμορφωθεί στις συμβατικές του υποχρεώσεις. 

Εάν ούτε με το εξώδικο επιλυθεί η κατάσταση και ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή έχει καταστεί υπερήμερος, ο εκμισθωτής έχει αρχικά δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης, βάσει του άρθρου 597 παρ. 1 εδ. α ΑΚ. Η καταγγελία δεν επιφέρει αμέσως τη λύση της σύμβασης, αλλά μόλις παρέλθουν οι προθεσμίες που ορίζονται στην προαναφερόμενη διάταξη. Η καταγγελία δύναται να σωρρευθεί με την αξίωση απόδοσης μισθίου και με την αξίωση για αποζημίωση χρήσης. 

Στην περίπτωση που έχει συμφωνηθεί ρητώς στο μισθωτήριο η ύπαρξη εγγυητή, ο ιδιοκτήτης δύναται, εφόσον δεν ικανοποιηθεί από τον μισθωτή, να στραφεί δικαστικά κατά του εγγυητή και κατά της ακίνητης περιουσίας του, προκειμένου να εξοφληθεί ολοσχερώς η απαίτησή του.

Αν με την καταγγελία δεν λυθεί η κατάσταση, ο εκμισθωτής μπορεί να προχωρήσει στην έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας, βάσει των άρθρων 637 – 645 ΚΠολΔ, δηλαδή μόνο στις περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής μισθώματος από δυστροπία – μη εύλογη αιτία (άρθρο 597 ΑΚ). Η διαταγή αυτή εκδίδεται συνήθως εντός μια εβδομάδας, ενώ σε αυτήν μπορεί καταχωρηθεί και αίτημα καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων – διαταγή πληρωμής για οφειλόμενα μισθώματα (άρθρο 623 ΚΠολΔ) καθώς και κοινοχρήστων, οφειλών από ΕΥΔΑΠ και ηλεκτρικού ρεύματος, εάν η σύνδεση δεν είναι επ΄ ονόματι του ενοικιαστή. 

Η διαταγή απόδοσης μισθίου κοινοποιείται από τον δικηγόρο με δικαστικό επιμελητή στην συνέχεια στον μισθωτή με την εντολή προς εκτέλεση να παραδώσει το μίσθιο ελεύθερο και κενό το μίσθιο εντός είκοσι ημερών από την κοινοποίηση. 

Βεβαίως ο μισθωτής δύναται να ασκήσει δια του δικηγόρου του ανακοπή εντός 15 εργασίμων ημερών από την κοινοποίηση της διαταγής και να προβάλει λόγους ακύρωσης της διαταγής απόδοσης μισθίου ημερών αλλά η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση την εκτέλεση της διαταγής.

Επειδή σε ορισμένες περιπτώσεις δεν είναι δυνατή η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, είτε διότι δεν έχει συνταχθεί μισθωτήριο συμβόλαιο, είτε διότι δεν έχει καταχωρηθεί ηλεκτρονικά  η μισθωτική σύμβαση στην ΑΑΔΕ είτε διότι δεν έχει γίνει αποδοχή της σύμβασης από τον μισθωτή είτε διότι έχει επέλθει σιωπηρή υποκατάσταση του μισθωτή η του εκμισθωτή από την αρχική μισθωτική σύμβαση καθώς και για πλειονότητα άλλων περιπτώσεων, ο εκμισθωτής μπορεί να προβεί στην άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου, βάσει του άρθρου 619 του ΚΠολΔ. Είναι επιτρεπτή η σώρευση της παραπάνω αγωγής με αγωγή καταβολής μισθωμάτων. Αν ο μισθωτής παρακρατεί το ακίνητο, μπορεί ο εκμισθωτής να απαιτήσει και το συμφωνημένο μίσθωμα για όσο χρόνο και μετά τη λήξη της μίσθωσης, ο μισθωτής παραμένει στο ακίνητο. 

Η αγωγή κατατίθεται από τον δικηγόρο του στο αρμόδιο δικαστήριο με αίτημα την απόδοση του μισθίου ορίζεται ημερομηνία εκδίκασης της αγωγής (συνήθως σε 4-6 περίπου μήνες, ανάλογα με το δικαστήριο) και στην συνέχεια κοινοποιείται στον ενοικιαστή. Στην συνέχεια, ακολουθεί εκδίκαση (συζήτηση) της αγωγής και μετά από μερικούς μήνες εκδίδεται η απόφαση, η οποία συνήθως ορίζεται και προσωρινά εκτελεστή.  Στη συνέχεια αυτή κοινοποιείται στον ενοικιαστή και ακολουθείται η διαδικασία εξώσεως με δικαστικό επιμελητή. Βεβαίως, ο ενοικιαστής έχει την δυνατότητα ασκήσεως ένδικων μέσων κατ’ αυτής, καθώς και την δυνατότητα ασκήσεως αίτησης αναστολής εκτέλεσης της απόφασης, όμως στην πράξη σπανίως καταφεύγει στα μέσα αυτά.

Εκτός από την αγωγή απόδοσης μισθίου, ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να ασκήσει και αγωγή αποβολής από τη νομή, κατά το άρθρο 982 του Α.Κ.

Επιπρόσθετα, ο εκμισθωτής μπορεί να αξιώσει αποζημίωση προς αποκατάσταση της ζημίας που υπέστη εξαιτίας της πρόωρης λύσης της σύμβασης από υπαιτιότητα του μισθωτή, δηλαδή λόγω καθυστέρησης των μισθωμάτων από μη εύλογη αιτία (άρθρο 597 παρ. 1β ΑΚ). Η αξίωση αυτή του ιδιοκτήτη συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος που απώλεσε λόγω της συμπεριφοράς του μισθωτή. Αν μετά την πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή, το ακίνητο ενοικιαστεί σε άλλον με μικρότερο όμως μίσθωμα, η αξίωση του εκμισθωτή έναντι του αρχικού μισθωτή περιορίζεται στην διαφορά μεταξύ του αρχικού και του νέου μισθώματος. 

Κατόπιν όλων των ανωτέρω, είναι εμφανέστατη η ανάγκη σύνταξης ενός λεπτομερούς συμφωνητικού μίσθωσης, προκειμένου να αποφευχθούν τέτοιου είδους καταστάσεις. 

—————–

Σε κάθε πρόβλημα όμως υπάρχει και η ορθή νομική λύση. Για τον λόγο αυτό προτρέπουμε τους εκμισθωτές να μην δείχνουν ανοχή στην μη καταβολή μισθωμάτων και στην καταπάτηση της μισθωτικής τους σχέσης, αλλά να επιλέξουν τη νομική οδό, προκειμένου να διαφυλάξουν τα συμφέροντά τους. 

⚠️ Το παρόν άρθρο αναρτάται καθαρά για ενημερωτικούς σκοπούς, δεν συνιστά νομική συμβουλή και αποτελεί πνευματική ιδιοκτησία του δικηγορικού μας γραφείου, καθώς απαγορεύεται η αναδημοσίευση αυτού χωρίς την έγγραφη συναίνεσή μας. 

📌 Οποιαδήποτε εξειδικευμένη νομική συμβουλή παρέχεται μόνο κατόπιν προσωπικού ή τηλεφωνικού ραντεβού. 📞 Καλέστε μας στα τηλ. 2310-225738 (3 τηλεφωνικές γραμμές).