Από την 21η Φεβρουαρίου 2018 κι έπειτα οι πλειστηριασμοί διενεργούνται με μοναδικό μέσο μία ειδική ηλεκτρονική πλατφόρμα, καθώς καταργήθηκε ο φυσικός πλειστηριασμός με τον νόμο 4472/2017 (άρθρο 59), διαδικασία η οποία παρουσιάζει αρκετά πλεονεκτήματα σε σχέση με την προϋπάρχουσα. Φαινομενικά παρουσιάζεται ως μία πιο απλοποιημένη διαδικασία, παρέχοντας την ευκαιρία στους πραγματικά ενδιαφερομένους να συμμετάσχουν σε αυτήν ακόμη και από την άνεση του σπιτιού τους.
Για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου λαμβάνεται υπ’ όψη η εμπορική του αξία την χρονική στιγμή της εκτίμησης (ΚΠολΔ 995 παρ. 1 , 993 παρ. 2), η οποία ορίζεται και ως τιμή πρώτης προσφοράς κατά την έναρξη του πλειστηριασμού. Το άρθρο 966 Κ.Πολ.Δ. ορίζει τη διαδικασία που διέπει τους πλειστηριασμούς σε περίπτωση μη ύπαρξης πλειοδοτών και τις προθεσμίες επανάληψης του πλειστηριασμού, με μείωση της τιμής του ακινήτου :
1. Αν δεν παρουσιαστούν πλειοδότες ή δεν υποβληθούν προσφορές, το πράγμα που πλειστηριάζεται κατακυρώνεται στην τιμή της πρώτης προσφοράς σε εκείνον υπέρ του οποίου έγινε η εκτέλεση, αν το ζητήσει. Ο επισπεύδων δανειστής υποβάλλει ηλεκτρονικά σχετική αίτηση, αφού παρέλθει η προθεσμία της παρ. 6 του άρθρου 959 και πριν από την έναρξη του πλειστηριασμού, στον υπάλληλο του πλειστηριασμού, ο οποίος στη συνέχεια την αναρτά στα ηλεκτρονικά συστήματα πλειστηριασμών.
2. Αν δεν υποβληθεί η αίτηση της παρ. 1, ο πλειστηριασμός επαναλαμβάνεται με την ίδια τιμή πρώτης προσφοράς και σε ημερομηνία που ορίζεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, μέσα σε σαράντα (40) ημέρες, αναρτωμένης της σχετικής δημοσιεύσεως στις αντίστοιχες ιστοσελίδες δημοσιεύσεως πλειστηριασμών του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ) και ΗΛ.ΣΥ.ΠΛΕΙΣ (e-auction).
2Α. Αν και ο πλειστηριασμός της παρ. 2 αποβεί άγονος, διεξάγεται νέος με τιμή πρώτης προσφοράς ίση προς το ογδόντα τοις εκατό (80%) της αρχικώς ορισθείσας τιμής και σε ημερομηνία που ορίζεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, μέσα σε τριάντα (30) ημέρες, αναρτωμένης της σχετικής δημοσιεύσεως στις αντίστοιχες ιστοσελίδες δημοσιεύσεως πλειστηριασμών του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ) και ΗΛ.ΣΥ.ΠΛΕΙΣ (e-auction).
2Β. Σε περίπτωση που και ο πλειστηριασμός της παρ. 2Α αποβεί άγονος, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού τον επαναλαμβάνει μέσα σε τριάντα (30) ημέρες, με τιμή πρώτης προσφοράς ίση προς το εξήντα πέντε τοις εκατό (65%) της αρχικώς ορισθείσας, με ανάρτηση στις αντίστοιχες ιστοσελίδες δημοσιεύσεως πλειστηριασμών του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ) και ΗΛ.ΣΥ.ΠΛΕΙΣ (e-auction).
3. Αν και ο νέος πλειστηριασμός έμεινε χωρίς αποτέλεσμα, το αρμόδιο δικαστήριο του άρθρου 933, που δικάζει κατά τη διαδικασία των άρθρων 686 επ., ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον μπορεί να άρει την κατάσχεση ή να διατάξει να γίνει αργότερα νέος πλειστηριασμός με την ίδια κατά την παρ. 2Β τιμή ή και κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς. 4. Αν καταστεί ανέφικτη ή διακοπεί η διενέργεια του πλειστηριασμού, για λόγους τεχνικής αδυναμίας λειτουργίας των ηλεκτρονικών συστημάτων διενέργειας αυτού, η διαδικασία θεωρείται ότι παραμένει σε εκκρεμότητα και συνεχίζεται με εντολή του επισπεύδοντος, κατόπιν ανάρτησης αναγγελίας από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού στο ηλεκτρονικό σύστημα δέκα (10) εργάσιμες ημέρες πριν την ημερομηνία συνέχισης. Τυχόν προσφορές πλειοδοτών που είχαν υποβληθεί πριν τη διακοπή της διαδικασίας παραμένουν ισχυρές).
—————————————————————–
Οι κίνδυνοι όμως που ελλοχεύουν δεν παύουν να υφίστανται, καθώς τα νομικά ελαττώματα που μπορούν να υπάρχουν είναι πολλά και αδύνατο να γίνουν αντιληπτά από τον μέσο πολίτη. Γι’ αυτό φυσικά η συμβολή ενός δικηγόρου κρίνεται απαραίτητη εάν δεν επιθυμεί ο αγοραστής να αναλωθεί σε πολυετείς και κοστοβόρες δικαστικές αντιδικίες, προκειμένου να του επιστραφεί το ποσό που μάταια διέθεσε για την αγορά του ακινήτου.
ΠΟΙΑ ΕΙΝΑΙ ΟΜΩΣ ΤΑ ΠΙΘΑΝΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΠΟΥ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΑΝΑΚΥΨΟΥΝ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΕΝΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ;
♦ Το ακίνητο δεν θα φέρει εμπράγματες εξασφαλίσεις και βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις), διότι σύμφωνα και με το άρθρο 1005 παρ. 3 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, με την καταβολή του πλειστηριάσματος αποσβήνεται κάθε βάρος που υπάρχει επάνω στο ακίνητο είτε πριν είτε και μετά την κατάσχεση, με αποτέλεσμα αυτό να αποκτάται άνευ βαρών. Όμως, λοιπά εμπράγματα δικαιώματα τρίτων, όπως πραγματικές ή προσωπικές δουλείες (οίκηση, δίοδος, επικαρπία, κλπ), εξακολουθούν να συνοδεύουν το ακίνητο. Γίνεται, λοιπόν, αντιληπτό πως ένας αξιόπιστος έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας είναι ιδιαίτερα σημαντικός πριν την απόκτηση ενός ακινήτου, διότι στην αντίθετη περίπτωση ο αγοραστής θα βρεθεί προ εκπλήξεως απέναντι σε όσα δικαιώματα τρίτων θα περιορίζουν το δικό του εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας.
♦ Παράλληλα, κρίσιμο να επισημανθεί είναι το γεγονός ότι ο καθ΄ου η εκτέλεση ενδέχεται να μην είναι πραγματικός κύριος του ακινήτου. Και γιατί μας αφορά αυτό; Διότι η κτήση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού είναι παράγωγη (ο υπερθεματιστής είναι ειδικός διάδοχος του καθ’ ου η εκτέλεση), συνεπώς βάσει και του άρθρου 1036 του Αστικού Κώδικα δεν είναι εφικτό να αποκτηθεί η κυριότητα σε ακίνητο από μη κύριο, γεγονός που σημαίνει ότι ο πραγματικός κύριος μπορεί να ζητήσει δικαστικά την απόδοση του ακινήτου σε αυτόν από τον υπερθεματιστή, μέσω της διεκδικητικής αγωγής του 1094 ΑΚ υπό τις προϋποθέσεις του 1020 Κ.Πολ.Δ. Συνεπώς, η έρευνα στο αρμόδιο κτηματολόγιο ή υποθηκοφυλακείο κρίνεται απαραίτητη και για την εύρεση του πραγματικού δικαιούχου της ακίνητης ιδιοκτησίας, καθώς είναι πιθανόν να υφίσταται περίπτωση χρησικτησίας επί του ακινήτου. Επίσης, πιθανόν είναι ο κύριος, αφού του έχει επιδοθεί η κατασχετήρια έκθεση, να το έχει μεταβιβάσει και να έχει μεταγραφεί η μεταβίβαση πριν την εγγραφή της κατάσχεσης στα οικεία βιβλία, συνεπώς η επιβολή της κατάσχεσης δεν μπορεί να αντιταχθεί έναντι του καλόπιστου νέου κυρίου (ΚΠολΔ 997), καθώς τότε θα χρειάζονται νέες δικαστικές ενέργειες.
♦ Υφιστάμενη μισθωτική σχέση: Υπό το νέο νομοθετικό καθεστώς (Ιανουάριος του 2022 κι έπειτα) σύμφωνα με το άρθρο 1009 Κ.Πολ.Δ., η μίσθωση, είτε αστική είτε εμπορική, μπορεί να καταγγελθεί και να λυθεί μετά την πάροδο 6 μηνών, εάν υφίσταται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Επομένως, ο νέος ιδιοκτήτης για 6 μήνες είναι υποχρεωμένος να ανεχθεί την ήδη υπάρχουσα μίσθωση, ή για 2 μήνες εάν δεν υφίσταται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, χωρίς να δύναται να αποβάλλει άμεσα τον εκμισθωτή.
♦ Προβλήματα στην περιγραφή του ακινήτου στους τίτλους κτήσης: Εξίσου σημαντικό να ελεγχθεί είναι η περιγραφή του ακινήτου, όπως για παράδειγμα τα τετραγωνικά μέτρα, τα οποία εάν είναι λανθασμένα, συνοδεύουν το ακίνητο, δημιουργώντας τεχνικά προβλήματα με την πολεοδομία. Συναφής είναι και ένας τεχνικός έλεγχος του ακινήτου (πολεοδομική νομιμότητα, σχέδιο πόλης, αυθαίρετη χρήση γης, κλπ.), για την πληρότητα της νομιμότητάς του, αλλά και των ορίων των δυνατοτήτων χρήσης του. Ας μην λησμονούμε και το ενδεχόμενο ύπαρξης ενός κανονισμού (εάν πρόκειται για διαμέρισμα σε πολυκατοικία), ο οποίος μπορεί να περιορίζει σημαντικά την χρήση του διαμερίσματος από τον νέο αγοραστή, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να αξιοποιήσει ελεύθερα την νεοαποκτηθείσα περιουσία του, π.χ. με κατάτμηση σε επιμέρους ιδιοκτησίες, αξιοποίηση του ακινήτου μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, κλπ.
Όλα τα παραπάνω ελέγχονται ανεξαρτήτως τρόπου μεταβίβασης του ακινήτου.
Πιο συγκεκριμένα, όμως, για τα εκ πλειστηριασμού αποκτώμενα ακίνητα σημειώνεται ότι πρέπει να ελεγχθούν επιπλέον κριτήρια, τα οποία θα αφορούν τα διαδικαστικά θέματα της διενέργειας του πλειστηριασμού, τα ενδεχόμενα ένδικα βοηθήματα ή μέσα που μπορεί να έχουν ασκηθεί και την νομιμότητα των πράξεων εκτελέσεως που έχουν πραγματοποιηθεί, ακόμη και την εγκυρότητα του εκτελεστού τίτλου αλλά και της ίδιας της απαιτήσεως.
Ειδικότερα:
- Παρότι η κυριότητα αποκτάται με την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, σύμφωνα και με το άρθρο 1005 ΚΠολΔ, η νομή δεν αποκτάται αυτοδικαίως (ήτοι ο αγοραστής δεν μπορεί να εγκατασταθεί άμεσα στο ακίνητο), καθώς στο ακίνητο μπορεί να διαμένει είτε ο καθ΄ου η εκτέλεση οφειλέτης, είτε κάποιος μισθωτής. Αφού κατακυρωθεί το ακίνητο στον αγοραστή, αυτός πρέπει να καταβάλει το πλειστηρίασμα, και στη συνέχεια συντάσσεται σχετική έκθεση από τον συμβολαιογράφο, η περίληψη της οποίας αποτελεί τίτλο εκτελεστό δυνάμει του οποίου ο υπερθεματιστής αποκτά την κυριότητα και μπορεί να διενεργήσει διαδικασία αναγκαστικής εκτελέσεως προκειμένου να του αποδοθεί το ακίνητο (ΚΠολΔ 1005 παρ.2, 943 σύμφωνα και με την ΑΠ 673/2019). Όσον αφορά τον μισθωτή και την υφιστάμενη μισθωτική σχέση, αναφερθήκαμε ανωτέρω.
- Πριν συμβεί αυτό όμως πραγματοποιείται μία διαδικασία, η οποία έχει γίνει ηλεκτρονική, με αποτέλεσμα το περιθώριο λαθών να έχει μειωθεί δραστικά, όμως δεν εξαλείφονται πλήρως τα ενδεχόμενα να είναι ελαττωματική, εάν παραβιαστούν τα άρθρα 959 ή 965 του ΚΠολΔ (εκπρόθεσμη συμμετοχή, λανθασμένος έλεγχος των προϋποθέσεων από τον συμβολαιογράφο, κλπ.) και άρα προσβλητέα από τον οφειλέτη μέσω της ανακοπής του άρθρου 933 ΚΠολΔ, η οποία δύναται να στρέφεται ΚΑΙ κατά του υπερθεματιστή (ΕφΑθ 2653/2011).
- Επιπροσθέτως, είναι σαφές ότι ο νομοθέτης έχει προβλέψει ώστε ο πλειστηριασμός να διενεργείται απαλλαγμένος από κάθε ελάττωμα της προγενέστερης εκτελεστικής διαδικασίας, παρά ταύτα, λόγω και του όγκου των υποθέσεων που φτάνουν καθημερινά στα δικαστήρια και της εν γένει σύγχρονης πραγματικότητας, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου έχει ακυρωθεί εκ των υστέρων ολόκληρη η διαδικασία της εκτέλεσης, μαζί φυσικά και ο πλειστηριασμός, λόγω μιας δικαστικής απόφασης που εκδόθηκε μετά τη διενέργεια του πλειστηριασμού και δικαιώνει τον οφειλέτη – καθ’ ου ο πλειστηριασμός (Υπάρχει περιπτωσιολογικά η 1057/2019 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, στην οποία κρίθηκε ότι ο πλειστηριασμός δεν έγινε μετά το 7μηνο).
- Ας μην λησμονούμε και το άρθρο 997 παρ. 5, το οποίο προστέθηκε με τον νόμο 4335/2015 και προβλέπει δυνατότητα πολλαπλής κατάσχεσης επί του ιδίου ακινήτου, τελικά όμως ένας μόνο πλειστηριασμός θα γίνει από τον επισπεύδοντα δανειστή, ο οποίος θα προλάβει να τον διενεργήσει πρώτος. Αυτό ενέχει τον κίνδυνο να διαφύγει από τον έλεγχο του συμβολαιογράφου και το ίδιο ακίνητο να εκπλειστηριαστεί δύο και πλέον φορές και να κατακυρωθεί σε πλείονες υπερθεματιστές.
- Στο άρθρο 993 ΚΠολΔ προβλέπεται ότι μετά την επιβολή της κατάσχεσης, πρέπει να παρέλθουν τουλάχιστον επτά (7) μήνες, προκειμένου να διενεργηθεί ο πλειστηριασμός. Επίσης, στα άρθρα 933 και 934 σημειώνεται ότι η ανακοπή του οφειλέτη κατά των πράξεων της εκτελέσεως μέχρι τον πλειστηριασμό, πρέπει να ασκηθεί εντός 45 ημερών από την κατάσχεση, η συζήτηση να οριστεί εντός 60 ημερών από την κατάθεση και η απόφαση να εκδοθεί εντός 60 ημερών από την συζήτηση, χρονικά διαστήματα τα οποία συνολικά αντιστοιχούν σε 5,5 μήνες περίπου. Αυτό σημαίνει ότι προβλέπεται πως το μοναδικό ένδικο βοήθημα κατά των πράξεων της εκτελέσεως, η ανακοπή, πρέπει να ασκηθεί και να βγει απόφαση επί αυτής εντός του ως άνω 7μήνου, μετά το οποίο μπορεί να διενεργηθεί ο πλειστηριασμός. Συμπεραίνουμε, λοιπόν, πως εάν, μετά την κατακύρωση στον υπερθεματιστή, εκδοθεί απόφαση που ακυρώνει κάποια πράξη της εκτελέσεως για οποιοδήποτε ελάττωμα (ενδεικτικά: μη έγκυρος εκτελεστός τίτλος, μη επίδοση, μη βέβαιη και εκκαθαρισμένη απαίτηση, άκυρη κατάσχεση, κλπ.) ή ασκηθεί ένδικο μέσο κατά της απόφασης που τελικά θα γίνει δεκτό, είναι δυνατόν να ανατραπεί όλη η ακολουθήσασα διαδικασία κι ο αγοραστής να χάσει το ακίνητο για το οποίο διέθεσε αξιόλογα κεφάλαια.
Αξιοσημείωτο πως εάν ακυρωθεί έστω και μία πράξη εκτελέσεως αυτή δρα αναδρομικά, συμπαρασύροντας και κάθε πράξη η οποία στηρίχτηκε στην ακυρωθείσα (ΑΠ 955/2019). Πλήθος δικαστικών αποφάσεων επιβεβαιώνει τα ανωτέρω, όπως και η ΑΠ (ΟΛ) 3/2007, η οποία παγίως ακολουθείται, και αναφέρει ότι η επίδοση σε διαφορετική κατοικία του οφειλέτης της κατασχετήριας έκθεσης καθιστά αυτήν ακυρωτέα, και τον κατ’ επέκταση διενεργηθέντα πλειστηριασμό εν αγνοία του οφειλέτη.
Ένας δικηγόρος θα είναι σε θέση να ελέγξει ενδεικτικά εάν είναι έγκυρη η απαίτηση, εάν είναι έγκυρος ο εκτελεστός τίτλος, εάν οι προβλεπόμενες στον κώδικα πολιτικής δικονομίας δικονομικές ενέργειες έχουν διενεργηθεί ορθά, εάν είναι έγκυρη η κατάσχεση, και τέλος εάν έχει πραγματοποιηθεί σωστά ο πλειστηριασμός, ώστε να συμβουλεύσει και να καθοδηγήσει αναλόγως τον υποψήφιο αγοραστή, προκειμένου να μην θέσει σε ρίσκο τα κεφάλαια του, και αναλωθεί εκ των υστέρων σε δικαστικές ενέργειες και έξοδα, για να εξασφαλίσει την επιστροφή τους με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΑΠ 888/2021 «Ακύρωση πλειστηριασμού μετά την καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή, την παράδοση σε αυτόν των πλειστηριασθέντων πραγμάτων και τη διανομή του πλειστηριάσματος στους δανειστές. Οι εν λόγω πράξεις θεωρείται πλέον ότι δεν έγιναν. Αναδρομικώς αποσβέννυται η υποχρέωση του υπερθεματιστή προς καταβολή του πλειστηριάσματος, αλλά και η ανατροπή των αποσβεστικών αποτελεσμάτων της καταβολής και διανομής του. Ο υπερθεματιστής δικαιούται να αναζητήσει την απόδοση του πλειστηριάσματος, με αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού, απευθυνόμενη κατά των πιστωτών που το εισέπραξαν, αλλά κατά του οφειλέτη, εφόσον αυτός εισέπραξε το υπόλοιπο, που απέμεινε μετά την ικανοποίηση των αξιώσεων των δανειστών.» αλλά και ΑΠ 5/2018 Ολομέλεια «Ο υπερθεματιστής δεν δύναται να στραφεί κατά του οφειλέτη, του οποίου τα χρέη αναβιώνουν μετά την ακύρωση του πλειστηριασμού, αλλά μόνο κατά της τράπεζας που επέσπευσε τον πλειστηριασμό και των λοιπών πιστωτών που τυχόν εισέπραξαν το πλειστηρίασμα»).
Συμπερασματικά, η απόκτηση ενός ακινήτου από πλειστηριασμό είναι ιδιαίτερα ελκυστική, καθώς πέραν της διαφάνειας που εξασφαλίζεται με το νέο ηλεκτρονικό σύστημα, οι τιμές είναι, σε ορισμένες περιπτώσεις, και πιο προσιτές. Χωρίς, όμως, την συμβολή των ειδικών, που θα παρέχουν την κατάλληλη έρευνα και νομική υποστήριξη, η ανωτέρω διαδικασία μπορεί να αποβεί επικίνδυνη, ιδιαίτερα δαπανηρή και μάταιη.
* Το παρόν άρθρο αποτελεί πνευματική ιδιοκτησία του δικηγορικού μας γραφείου και συντάχθηκε με την επιστημονική επιμέλεια της ασκούμενης δικηγόρου, Μαρίας Μητρακοπούλου και της δικηγόρου παρ’ Αρείω Πάγω, Ειρήνης Καψάλη.