ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΟ
ΜονΕφΘεσ 16/2019
Οροφοκτησία: κάθε συνιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος μπορεί να κάνει απόλυτη χρήση του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου, αρκεί να μην βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει το συνήθη προορισμό του μέρους αυτού· έννοια βλαπτικής χρήσης ή μεταβολής του συνήθους προορισμού και δικαιώματα λοιπών συνιδιοκτητών· ανάλογη εφαρμογή των παραπάνω στην περίπτωση της κάθετης ιδιοκτησίας.
Ανέγερση δύο οικοδομών σε ενιαίο οικόπεδο, στο οποίο διαμορφώθηκαν εξαρχής δύο στάθμες χωρίς δυνατότητα προσπέλασης από την μία στην άλλη· η πρόσβαση στην ακάλυπτο χώρο γίνεται μέσα από την πυλωτή της μίας οικοδομής αλλά στα σημεία εισόδου έχουν τοποθετηθεί για λόγους ασφαλείας συρόμενες πόρτες· οι ενέργειες αυτές αποκλείουν πράγματι την ενάγουσα, που κατοικεί στην άλλη οικοδομή, από την πρόσβαση στο σύνολο του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου αλλά η κατάσταση αυτή υφίσταται για χρονικό διάστημα που υπερβαίνει την εικοσαετία χωρίς εναντίωση της ενάγουσας· απορρίπτει την αγωγή λόγω καταχρηστικότητας.
[…]
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1,3, 4 παρ.1, 5 περ. α΄, 13 του ν. 3741/1929, 785, 787, 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει, ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητάς του επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου, να κάνει απόλυτη χρήση τούτων, αρκεί να μην βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών. Μπορεί, επίσης, να περιληφθεί στον κανονισμό συμφωνία, με την οποία ένας ή και περισσότεροι από τους συνιδιοκτήτες θα έχουν το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο τμήμα της οικοδομής αλλά για τον προορισμό, που το τμήμα αυτό από τη φύση του έχει και προκύπτει από τις λειτουργικές χρησιμότητες του οικοδομήματος, που ορίζονται από τον κανονισμό, την τοποθεσία του ακινήτου και τις τακτικές συνήθειες της περιοχής. Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους, από ορισμένους συνιδιοκτήτες κρίνεται, κατά περίπτωση με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσεως της οροφοκτησίας. Ειδικότερα βλαπτική για τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται, όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης. Κάθε συνιδιοκτήτης, εφόσον από τις ενέργειες άλλου συνιδιοκτήτη παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων και μειώνεται η ασφάλεια της οικοδομής, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση. Περαιτέρω, στο πλαίσιο των πιο πάνω αρχών εφαρμογής των αντίστοιχων διατάξεων του ν. 3741/1929 εφαρμόζονται συμπληρωματικά και οι διατάξεις του ΓΟΚ, στην προκειμένη δε περίπτωση των άρθρων 2 παρ. 22 και 8 παρ. 2 του ΓΟΚ/2000, με τις οποίες ορίζεται, ότι κοινής χρήσεως χώροι του κτιρίου και του οικοπέδου είναι οι χώροι, που προορίζονται για χρήση από όλους τους ενοίκους του κτιρίου και ότι ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου πρέπει να είναι να είναι προσπελάσιμος από τους χώρους κοινής χρήσης του κτιρίου. Ειδικότερα, η εφαρμογή της πρώτης από τις πιο πάνω ρυθμίσεις προϋποθέτει στο πλαίσιο εφαρμογής και των διατάξεων του Ν. 3741 /1929, ότι οι συγκεκριμένοι χώροι του οικοπέδου έχουν χαρακτηριστεί ως κοινόχρηστοι με τον υπάρχοντα κανονισμό και, εφόσον δεν υπάρχει κανονισμός, η κοινοχρησία προκύπτει από τη φύση του πράγματος και το σκοπό που αυτό υπηρετεί στην λειτουργία της οροφοκτησίας (ΑΠ 645 / 2012, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Αυτά ισχύουν ανάλογα και επί κάθετης ιδιοκτησίας, αφού από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 του Ν 3741 / 1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι, επί κάθετης ιδιοκτησίας, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητά στο αυτοτελές οικοδόμημα ή σε όροφο ή διαμέρισμα αυτού, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου.
Κατά το άρθρο 281 ΑΚ «Η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος». Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, καλή πίστη θεωρείται συμπεριφορά του χρηστού και συνετού ανθρώπου, που επιβάλλεται κατά τους συνηθισμένους τρόπους ενεργείας, ενώ ως κριτήριο των «χρηστών ηθών» χρησιμεύουν οι ιδέες του κατά γενική αντίληψη χρηστώς και εμφρόνως σκεπτόμενου ανθρώπου. Για την εφαρμογή της διατάξεως αυτής δεν αρκεί καταρχήν μόνη η επι μακρό χρόνο αδράνεια του δικαιούχου να ασκήσει το δικαίωμα του, ούτε η καλόπιστη πεποίθηση του υπόχρεου ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα κατά αυτού η ότι δεν πρόκειται τούτο να ασκηθεί, ούτε κατ’ ανάγκη από την άσκησή του να δημιουργούνται απλώς δυσμενείς ή και αφόρητες επιπτώσεις για τον υπόχρεο αλλά απαιτείται κατά περίπτωση συνδυασμός των ανωτέρω και γενικώς η συνδρομή ιδιαίτερων περιστάσεων, αναγόμενων στην συμπεριφορά τόσο του δικαιούχου όσο και του υπόχρεου, εφόσον όμως αυτή του τελευταίου τελεί σε αιτιώδη σχέση με εκείνη του δικαιούχου και δεν είναι άσχετη με αυτήν, ώστε η άσκηση του δικαιώματος να αποβαίνει αντίθετη στις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου (Ολ.ΑΠ 8/2001, 1/1997, 62/1990, ΑΠ 2101 / 1984, 88 / 1980.) Αναφορικώς δε με την αδράνεια του δικαιούχου, η διάρκεια της είναι άσχετη με την συμπλήρωση ή όχι του χρόνου παραγραφής, η οποία αποτελεί ιδιαίτερο λόγο απόσβεσης του δικαιώματος που πρέπει να προβάλλεται ειδικώς (Ολ.ΑΠ 17/1995, ΑΠ 207/2014, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Κατά την ανέγερση της υπό στοιχ. Α’ οικοδομής, ο εργολάβος προέβη σε διαμορφώσει του ακάλυπτου χώρου μεταξύ των υπό στοιχ. Α’ και Β’ οικοδομών με επιχωμάτωση, διχοτομώντας εν τοις πράγμασι τον ακάλυπτο χώρο, καθώς δημιούργησε στο έδαφος μεταξύ των δύο οικοδομών υψομετρική διαφορά περίπου 2 μέτρων, χτίζοντας μάλιστα και τοιχίο αντιστηρίξεως καθ΄ όλο το μήκος της εν λόγω διαχωριστικής γραμμής, προφανώς για λόγους ασφαλείας. Στην ενέργεια αυτή του εργολάβου δεν εναντιώθηκε κανένας από τους ενοίκους της Β’ οικοδομής , παρόλο που με τη δημιουργία υψομετρικής διαφοράς ο ακάλυπτος χώρος του κοινού οικοπέδου έγινε απροσπέλαστος από το ένα σημείο στο άλλο. Επισημαίνεται ότι η είσοδος στον κοινό ακάλυπτο χώρο γίνεται μόνο μέσω της πυλωτής, που βρίσκεται στο ισόγειο της υπό στοιχ. Α’, καθώς κατά την κατασκευή της υπό στοιχ. Β’ οικοδομής ο ισόγειος όροφος αυτής οικοδομήθηκε, χωρίς να προβλεφτεί δίοδος διαμέσου της οικοδομής αυτής προς τον ακάλυπτο χώρο. Ακόμη, κατά την αποπεράτωση της υπό στοιχ. Α’ οικοδομής κατασκευάστηκε για λόγους ασφαλείας επί της οδού Κ στο σημείο του ακάλυπτου χώρου, που βρίσκεται μεταξύ της υπό στοιχ. Α’ οικοδομής και της γειτονική ιδιοκτησίας, σταθερή περίφραξη από τσιμεντόλιθους, ενώ τοποθετήθηκαν και συρόμενες καγκελόπορτες στα σημεία εισόδου της πυλωτής της υπό στοιχ. Α’ οικοδομής, που οδηγούν προς τον ακάλυπτο χώρο, οι οποίες κατά περίπτωση ανοίγουν χειροκίνητα ή με τηλεχειριστήριο. Με τις παραπάνω ενέργειες των εναγομένων συνιδιοκτητών, αποκλείστηκε από την ενάγουσα η πρόσβαση στον ακάλυπτο χώρο του κοινού οικοπέδου, δηλαδή παρεβλάβη αυτή στη χρήση κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου των δύο οικοδομών, και εδικαιούτο καταρχήν, σύμφωνα με τις νομικές σκέψεις που προεκτέθηκαν, να ζητήσει με την αγωγή της την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση παρά την αρχική μη εναντίωση της. Η άσκηση ωστόσο του δικαιώματος αυτού της ενάγουσας παρίσταται ως καταχρηστική και κρινομένη αγωγή απορριπτέα, κατά τα σχετικά της αιτήματα κατά παραδοχή της σχετικής νομικής, στηριζόμενης το άρθρο 281 του ΑΚ, ένστασης των εναγομένων που είχε προταθεί πρωτοδίκως και επαναφέρεται με τις προτάσεις τους ενώπιον του παρόντος δευτεροβάθμιου δικαστηρίου. Και τούτο επειδή, πέραν των όσων προαναφέρθηκαν, αποδείχτηκαν και τα εξής: Μολονότι η κατάσταση στον ακάλυπτο χώρο του κοινού οικοπέδου των δύο οικοδομών, δηλαδή η διχοτόμηση εν τοις πράγμασι λόγω υψομετρικής διαφοράς και ύπαρξης τοιχίου αντιστηρίξεως του ακάλυπτου χώρου και η πρόσβαση στον ακάλυπτο χώρο μόνο διαμέσου της πυλωτής της υπό στοιχ. Α’ οικοδομής, υφίστατο όπως προαναφέρθηκε, από το έτος 1993, καμία σχετική διαφορά δεν έχει υπάρξει μεταξύ των ιδιοκτητών μέχρι και το έτος 2012 (δύο έτη πριν την άσκηση της κρινόμενης αγωγής), αλλά αντίθετα υπήρξε αποδοχή της κατάστασης αυτής όλους τους ιδιοκτήτες και την ενάγουσα, που δεν είχε ζητήσει την διέλευση με το αυτοκίνητο της ιδίας ή άλλων προσώπων για χρήση του ακάλυπτου χώρου, ενώ μπορούσε πάντα να διέρχεται πεζή διαμέσου της πυλωτής της υπό στοιχείο Α, που αποτελεί την μόνη δίοδο προς τον ακάλυπτο χώρο σύμφωνα με την ήδη διαμορφωθείσα κατάσταση. Η κατάσταση αυτή εξυπηρετούσε τους ιδιοκτήτες αμφοτέρων των οικοδομών, αφού καθένας έκανε χρήση του χώρου που είχε προκύψει μετά τη διχοτόμηση για τη δική του οικοδομή. Εξυπηρετούσε δηλαδή και την ενάγουσα, που αρκείτο στη δυνατότητα της «πεζή» πρόσβασής της στο «επίδικο» τμήμα του ακάλυπτου χώρου, μέχρι το έτος 2012, οπότε αυτή προέβαλε, για πρώτη φορά, προσβολή του δικαιώματός της για την πρόσβαση στον κοινό ακάλυπτο χώρο, με καταγγελίες προς την πολεοδομία και μάλιστα αρνήθηκε την πρόταση των εναγομένων να της δοθεί τηλεχειριστήριο, προκειμένου να διέρχεται με το αυτοκίνητό της από την πυλωτή της υπό στοιχ. Α’ οικοδομής και να σταθμεύει ακωλύτως στον ακάλυπτο χώρο, ασκώντας τελικώς την κρινόμενη αγωγή της. Δεδομένου, όμως ότι η παραπάνω αναλυτικά περιγραφείσα κατάσταση στον ακάλυπτο χώρο των δύο οικοδομών υφίσταται, όπως προαναφέρθηκε, για το χρονικό διάστημα πλέον της εικοσαετίας και πιο συγκεκριμένα από το έτος 1993, χωρίς καμία εναντίωση της ήδη ενάγουσας που, αντίθετα, όπως και οι λοιποί συνιδιοκτήτες αμφότερων των οικοδομών την είχε αποδειχθεί, καθώς εξυπηρετούσε και τα δικά της συμφέροντα, τυχόν ανατροπή της κατάστασης αυτής, με την ικανοποίηση των σχετικών αιτημάτων της κρινόμενης αγωγής, υπερβαίνει και μάλιστα τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος της ενάγουσας και παρίσταται ως καταχρηστική, σύμφωνα με τις νομικές σκέψεις που προεκτέθηκαν, ακριβώς επειδή εκτός της μακροχρόνιας αδράνειας της ενάγουσας να ασκήσει το δικαίωμά της και της εύλογης πεποίθησης που δημιούργησε στους εναγομένους ότι δεν πρόκειται να το ασκήσει, η ικανοποίηση των προαναφερθέντων αγωγικών αιτημάτων θα δημιουργήσει αυτονόητα δυσμενείς συνέπειες στους εναγομένους και ειδικότερα την (συναγόμενη από το περιεχόμενο της ένστασης τους και προκύπτουσα από τα τεθέντα υπόψη του Δικαστηρίου πραγματικά περιστατικά) στέρηση της χρήσης του χώρου, που με την ανοχή της ενάγουσας και συνεπεία της από κοινού με αυτήν δημιουργίας της υφιστάμενης κατάστασης, χρησιμοποιούν για τη στάθμευση των οχημάτων τους.
Παρατηρήσεις: Συχνά η χρήση του ακάλυπτου οικοπέδου σε περίπτωση κάθετης ιδιοκτησίας αποτελεί αντικείμενο δικαστικής διένεξης μεταξύ των συνιδιοκτητών. Ωστόσο, η νομολογία κάνει δεκτή με εξαιρετική φειδώ την ένσταση καταχρηστικότητας που προσβάλλουν οι εναγόμενοι συγκύριοι κατά του ενάγοντος που στερείται τη χρήση του κοινόχρηστου μέρους του οικοπέδου αλλά αδράνησε για μεγάλο χρονικό διάστημα να ασκήσει τις αξιώσεις του. Ενδεικτικά η ΕφΘες 2912/2005 Αρμ 2006/397 έκρινε μη καταχρηστική την άσκηση της αγωγής, αν και ο ενάγων ανέχτηκε τη διαμορφωμένη κατάσταση για χρονικό διάστημα 8 ετών. Η ΑΠ 463/2003 απέρριψε, επίσης, την ένσταση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος, αν και η διαμορφωμένη κατάσταση έγινε ανεκτή από τον εκεί ενάγοντα για 9 έτη. Στην απόρριψη της ένστασης κατάχρησης δικαιώματος οδηγήθηκε η ΕφΛαρ 421/2002 Δικογρ 2002/467, αν και διαπίστωσε ότι ο ενάγων δεν εναντιώθηκε στην διαμορφωμένη κατάσταση για χρονικό διάστημα 16 ετών ενώ η ΑΠ 115/2003 ΧρΙΔ 2003/427 = ΝοΒ 2003/1632 έκρινε μη καταχρηστική την άσκηση της αγωγής αν και είχαν μεσολαβήσει 23 έτη από τη διαμόρφωση του ακάλυπτου οικοπέδου κατά τέτοιο τρόπο που προσέβαλλε τα δικαιώματα του ενάγοντος. Απεναντίας, η ΕφΛαρ 187/2004 Αρμ 2005/24 τάχθηκε υπέρ της καταχρηστικότητας καθώς από τη διαμόρφωση της κατάστασης στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου μέχρι την άσκηση της αγωγής είχαν μεσολαβήσει 17 έτη. Και η σχολιαζόμενη απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης έκανε δεκτή την ένσταση κατάχρησης δικαιώματος που προέβαλαν οι εναγόμενοι συγκύριοι, διαπιστώνοντας ότι η ενάγουσα είχε αποδεχθεί την κατάσταση που είχε διαμορφωθεί για 21 έτη πριν την άσκηση της αγωγής της.
Βιβλιογραφία: Αρμενόπουλος (ΜΑΪΟΣ 2020, 5, ΕΤΟΣ 74ο).