ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

Έννοια: Η διαιρεμένη ιδιοκτησία αποτελεί ιδιόμορφη μορφή κυριότητας επί ακινήτου, απαρτιζόμενη απαραιτήτως από την αποκλειστική κυριότητα σε όροφο, διαμέρισμα ή οικοδόμημα του κοινού οικοπέδου και την αναγκαστική συγκυριότητα στο παραπάνω οικόπεδο και τα κοινά μέρη και πράγματα. Ειδικότερα, πρόκειται για την ιδιοκτησία επί κοινού οικοπέδου με οικοδομή, στης οποίας τα διαμερίσματα, γραφεία ή καταστήματα έχουν αποκλειστική κυριότητα οι συνιδιοκτήτες, παράλληλα με την αναγκαστική συγκυριότητα τους επί των κοινόχρηστων μερών και του εδάφους, κατά τα αναλογούντα στον καθένα ποσοστά. Κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος πλήρως χωριστή από το έδαφος δεν επιτρέπεται.

Στοιχεία: Στοιχεία οροφοκτησίας αποτελούν: α) η αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου, β) η αναγκαστική κυριότητα κατ΄ ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου. Τα στοιχεία αυτά συνιστώνται συγχρόνως και συνυπάρχουν συνθέτοντας την οροφοκτησία σε ενιαίο δικαίωμα.

Ο κανονισμός: Ο κανονισμός είναι σύμβαση μεταξύ των συνιδιοκτητών των ορόφων ή διαμερισμάτων που αποτελεί τον καταστατικό χάρτη της οικοδομής και ρυθμίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους από τη σχέση οροφοκτησίας (βλ. άρθρο 4 Ν. 3741/1929). Με τον κανονισμό μπορεί να καθορίζονται τα εκ της οροφοκτησίας δικαιώματα και οι οικείες υποχρεώσεις κατά τρόπο διαφορετικό από τον προβλεπόμενο στο Ν. 3741/1929 ως εκ του ενδοτικού χαρακτήρα των διατάξεων του και ως προς τα κοινά μέρη της οικοδομής, εφόσον όμως δεν επιχειρείται έτσι η ανατροπή των βασικών αρχών που διέπουν την λειτουργία της οριζόντιας ιδιοκτησίας. 

Όργανα της ένωσης των οροφοκτητών: Τα κυριότερα όργανα της ένωσης των οροφοκτητών, η οποία δεν αποτελεί νομικό πρόσωπο αλλά ένωση προσώπων, είναι η γενική συνέλευση των οροφοκτητών και ο διαχειριστής της οροφοκτησίας. Τα σχετικά με τα όργανα αυτά προβλέπονται συνήθως από τον κανονισμό της οροφοκτησίας.

  1. Ο διαχειριστής είναι εντολοδόχος των οροφοκτητών και τους εκπροσωπεί δικαστικά και εξώδικα για θέματα σχετικά με τη συνιδιοκτησία. Ο διορισμός αυτού γίνεται από τη γενική συνέλευση κατά τα οριζόμενα στο καταστατικό. Είναι δυνατόν ο διαχειριστής να μην είναι και συνιδιοκτήτης. Η έκταση των εξουσιών του καθορίζεται από την απόφαση του διορισμού του ή από τον κανονισμό. Αν η έκταση των δικαιωμάτων του ανωτέρω δεν καθορίζεται στον κανονισμό ή στην πράξη διορισμού του, τότε τα δικαιώματα του είναι τα παρεχόμενα ενδεικτικώς κατά το άρθρο 4 παρ. 2 του Ν. 3741/1929.
  2. Η γενική συνέλευση αποτελεί το ανώτερο όργανο της συνιδιοκτησίας και αποφασίζει σχετικά με τη συντήρηση, βελτίωση, και χρήση των κοινών μερών του όλου ακινήτου. Τα θέματα που αφορούν τη σύγκληση, τις αρμοδιότητες, και την πλειοψηφία που απαιτείται κάθε φορά για τη λήψη απόφασης συνήθως διέπονται από τον Κανονισμό. Εν ελλείψει τέτοιας ρύθμισης εφαρμόζεται το άρθρο 4 του Ν. 3741/1929.

Δικαιώματα και υποχρεώσεις των οροφοκτητών: Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών καθορίζονται από το νόμο, αν ο κανονισμός ή η ειδική συμφωνία δεν ορίζει διαφορετικά. Τα δικαιώματα του οροφοκτήτη αφορούν αφενός μεν στο διαμέρισμα, αφετέρου δε στα κοινά μέρη. Ειδικότερα: 1) ως προς το διαμέρισμα έχει όλα τα δικαιώματα του κυρίου (ΑΚ 1000), εφόσον δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων οροφοκτητών ή δεν μειώνεται η ασφάλειά τους ή η ασφάλεια του οικοδομήματος (άρθρο 3 παρ. 1 του Ν. 3741/1929), 2) ως προς τα κοινά μέρη του ακινήτου κάθε συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα ακώλυτης χρήσης και επισκευής τους υπό τον όρο της μη βλάβης των δικαιωμάτων των λοιπών οροφοκτητών και μη μεταβολής του συνήθους προορισμού των μερών αυτών (άρθρα 3 παρ. 2, 5 περ. α’ του Ν. 3741/1929). Το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής έγκειται είτε προς τα πάνω με την προσθήκη ορόφου (: δικαίωμα υψούν) είτε προς τα κάτω με την ανόρυξη υπογείου ή προς τα πλάγια με την ανέγερση νέας πτέρυγας. Το δικαίωμα επέκτασης ως δικαίωμα των συνιδιοκτητών ανήκει στους συνιδιοκτήτες κατά ποσοστό συνιδιοκτησίας καθενός στο έδαφος (άρθρο 8 παρ. 1 του Ν. 3741/1929). Όσον αφορά τις υποχρεώσεις ως προς την αναγκαστική συνιδιοκτησία, πέραν των υποχρεώσεων που βαρύνουν κάθε συγκύριο, επιπλέον: 1) κάθε συνιδιοκτήτης έχει υποχρέωση συνεισφοράς στα κοινά βάρη ανάλογα με την αξία του ορόφου ή του διαμερίσματος του (άρθρο 5 περ. β’ του Ν.3741/1929), 2) αν η οικοδομή καταστραφεί μερικώς κατά ποσοστό μικρότερο των ¾ της αξίας της, κάθε οροφοκτήτης, εκτός αντίθετης συμφωνίας, έχει υποχρέωση να συνεισφέρει για την ανοικοδόμηση των κοινών πραγμάτων κατ΄ αναλογία των δικαιωμάτων του σ’ αυτά (άρθρο 9 παρ. 2 του Ν. 3741/1929). 

Επίσης, όσον αφορά την επιμέρους διαιρεμένη ιδιοκτησία, κάθε συνιδιοκτήτης υποχρεούται να διατηρεί με δαπάνες του τα πράγματα που ανήκουν σε αυτή, συντηρώντας, επισκευάζοντας ή και ανακατασκευάζοντας τα εν ανάγκη, σε κατάσταση που να μη μπορεί να προκληθεί εντεύθεν οποιαδήποτε βλάβη σε βάρος των λοιπών ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας του. 

Ποιοι θεωρούνται κοινόχρηστοι χώροι: Κατά το άρθρο 2 παρ. 1 του Ν. 3741/1929, αδιαίρετη είναι η ιδιοκτησία επί του εδάφους, των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θέρμανσης και κάθε άλλου πράγματος που χρησιμεύει προς κοινή χρήση των ιδιοκτητών. Αν λείπει ειδική πρόβλεψη των οροφοκτητών, ως κοινά μέρη της οικοδομής θεωρούνται μεταξύ άλλων το έδαφος, το οικόπεδο, το δώμα, το δικαίωμα επέκτασης του κοινού ακινήτου και ό,τι άλλο προορίζεται από τη φύση του για την εξυπηρέτηση της συνιδιοκτησίας. Κοινόχρηστος είναι και ο ανοιχτός χώρος της πολυκατοικίας, εκτός και αν υπάρχει πρόβλεψη για οικοδόμησή του στο μέλλον, καθώς και ο χώρος της πυλωτής λόγω του κοινόκτητου χαρακτήρα του.

Κατανομή δαπανών: Τα δύο βασικά νομοθετήματα που ρυθμίζουν τα θέματα των κοινοχρήστων των πολυκατοικιών είναι: α) ο νόμος 3741/1929 περί Οριζόντιας Ιδιοκτησίας και β) το ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ της 27 Σεπτ. /7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ 631) Τεχνικός Κανονισμός για τον τρόπο κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης σε κτίρια που περιλαμβάνουν περισσότερες της μιας ιδιοκτησίες. 

Η κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών γίνεται σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε, σύμφωνα με το νόμο 3741/1929, όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίστρια, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, κλπ) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος. 

Ο νόμος μπορεί να παραβλεφθεί μόνο στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.

Παραγραφή κοινόχρηστων δαπανών: Σύμφωνα με το άρθρο 250 αρ. 17 ΑΚ σε πέντε χρόνια παραγράφονται οι αξιώσεις των κάθε είδους μισθών, των καθυστερούμενων προσόδων, συντάξεων, διατροφής και κάθε άλλης παροχής που επαναλαμβάνεται περιοδικά. Στις προβλεπόμενες από τη διάταξη αυτή αξιώσεις περιλαμβάνεται και η αξίωση καταβολής των κατά τον κανονισμό συνιδιοκτησίας και κατά το άρθρο 5 εδ. β’ Ν. 3741/1929 δαπανών των κοινόχρηστων χώρων. (ΕιρΑθ 1/2019).

Τι ποσοστό επί των κοινόχρηστων δαπανών πληρώνει το κενό διαμέρισμα: Η κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών και στο κενό διαμέρισμα γίνεται σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να πληρώνει ποσοστό 100% (και στη θέρμανση), ανεξάρτητα αν κατοικείται ή αν είναι επιπλωμένο. 

Ο νόμος μπορεί να παραβλεφθεί μόνο στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.

Γενικά, κανένα διαμέρισμα δεν μπορεί να μην πληρώνει κοινόχρηστη δαπάνη με τον ισχυρισμό ότι δεν κάνει χρήση. Η συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες είναι υποχρεωτική.

Αυτονόμηση από την κεντρική θέρμανση: Με το άρθρο 127 του N. 4495/2017 τροποποιούνται και συμπληρώνονται οι σχετικές διατάξεις, που αφορούν την αυτονόμηση από την κεντρική θέρμανση, για να μπορεί να γίνει χωρίς να υπάρχει απόφαση της γενικής συνέλευσης. 

Συγκεκριμένα, η διάταξη ορίζει ότι όποιοι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων θέλουν να αυτονομηθούν από την κεντρική θέρμανση μπορούν να το κάνουν με συγκεκριμένες διαδικασίες.

Τι πρέπει να ξέρουν όσοι επιθυμούν αυτόνομη θέρμανση: Η Οριζόντια ιδιοκτησία που αυτονομείται, απαλλάσσεται από τις δαπάνες κατανάλωσης καυσίμου του συστήματος κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, υποχρεούται όμως να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες προληπτικής συντήρησής του και στις έκτακτες δαπάνες για τη συντήρηση του κεντρικού καυστήρα.

Κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ανεξαρτήτως ποσοστού συνιδιοκτησίας και αντίθετης πρόβλεψης στον κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, μπορεί να ζητήσει εγγράφως από το διαχειριστή της πολυκατοικίας τη σύγκληση συνέλευσης συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη απόφασης για την αλλαγή του συστήματος κεντρικής θέρμανσης ή την αποσύνδεση της ιδιοκτησίας του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου. 

Σε πολυκατοικίες όπου δεν υπάρχει διαχειριστής ή αν ο διαχειριστής της πολυκατοικίας δεν συγκαλέσει εντός τριάντα (30) ημερών τη συνέλευση, ο ιδιοκτήτης συγκαλεί τη συνέλευση αναρτώντας πρόσκληση στην είσοδο του κτιρίου και καθορίζοντας τόπο συνεδρίασης εντός της πολυκατοικίας και ημερομηνία συνεδρίασης που πρέπει να απέχει τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες από την ημερομηνία ανάρτησης της πρόσκλησης.

Σε περίπτωση που η γενική συνέλευση συνιδιοκτητών λάβει αρνητική απόφαση ή δεν λάβει απόφαση εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία της πρώτης σύγκλησής της, ο ιδιοκτήτης που ζήτησε τη σύγκλησή της δικαιούται, με δική του δαπάνη, ευθύνη και επιμέλεια και κατά τρόπο που να μη θίγει τη θέρμανση των ιδιοκτησιών των λοιπών συνιδιοκτητών, να αποσυνδέσει την ιδιοκτησία του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου με μόνωση των σωλήνων της κεντρικής θέρμανσης που διέρχονται από την ιδιοκτησία του και να τη συνδέσει αυτόνομα με το δίκτυο φυσικού αερίου ή να εγκαταστήσει σε αυτήν αυτόνομο σύστημα θέρμανσης.

Με την αποσύνδεση δεν πρέπει να θίγεται η θέρμανση των ιδιοκτησιών των λοιπών συνιδιοκτητών και, περαιτέρω, πρέπει να έχει γίνει μόνωση των σωλήνων της κεντρικής θέρμανσης στις ιδιοκτησίες που έχουν αποσυνδεθεί.

 

Το παρόν άρθρο αποτελεί πνευματική ιδιοκτησία του γραφείου μας και συντάχθηκε με την επιστημονική συνδρομή της ασκούμενης δικηγόρου, Δήμητρας Ρούση.

Για εξειδικευμένες πληροφορίες μπορείτε να μας καλέσετε στα τηλ. 2310-225738 και 2310-508105, για ένα προσωπικό ή τηλεφωνικό ραντεβού.