ΜονΕφΘεσ 13/2019
Μίσθωση πράγματος: κατά τη λήξη της μίσθωσης, ο μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση που θα πρέπει να βρίσκεται μετά τη γενόμενη χρήση, και χωρίς φθορές πλην εκείνων που οφείλονται στη συνήθη χρήση· για κάθε φθορά πέρα από εκείνη που οφείλεται στη συνήθη χρήση ο μισθωτής ευθύνεται σε αποζημίωση, που καλύπτει κάθε θετική και αποθετική ζημία του εκμισθωτή.
Για το ορισμένο της αγωγής του εκμισθωτή απαιτείται επίκληση της σύμβασης μίσθωσης, λεπτομερής αναφορά των φθορών κατ΄ είδος και έκταση καθώς και το ποσό της ζημίας που υφίσταται απ΄ αυτές· συγκεκριμένα πρέπει να προσδιορίζεται η δαπάνη που απαιτείται για την αποκατάσταση κάθε επιμέρους ζημίας και, μάλιστα χωριστά η δαπάνη των αναγκαίων υλικών και χωριστά η αμοιβή κάθε επιμέρους εργασίας· Για το ορισμένο αρκεί στο δικόγραφο να ενσωματώνονται τεχνική έκθεση με τις απαιτούμενες εργασίες, τιμολόγια αγοράς υλικών κατ΄ είδος, ποσότητα και κόστος και τιμολόγια υπηρεσιών με τις σχετικές εργασίες κατ΄ είδος και αμοιβή.
Λήξη μίσθωσης συγκροτήματος ξήρανσης ρυζιού με silos και καταγραφή φθορών την επόμενη της παράδοσης των κλειδιών· απορρίπτει ισχυρισμό ότι οι φθορές οφείλονται στη συνήθη χρήση· στην αποζημίωση που επιδικάζεται δεν περιλαμβάνεται η δαπάνη για την εγκατάσταση εξαρτημάτων νέας τεχνολογίας, την τοποθέτηση λαμαρινών που δεν υπήρχαν και ο Φ.Π.Α. των επί πιστώσει τιμολογίων· η αναβάθμιση των εγκαταστάσεων με δαπάνη της μισθώτριας δεν αναιρεί την ευθύνη για την αποκατάσταση των φθορών, αφού είχε προβλεφθεί συμβατικά ότι οποιεσδήποτε προσθήκες θα παρέμεναν προς όφελος του μισθίου χωρίς αποζημίωση της μισθώτριας.
[…] Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 592, 594, 599, και 330ΑΚ προκύπτει ότι ο μισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο πράγμα με επιμέλεια και κατά τους όρους της σύμβασης, ώστε κατά τη λήξη της να είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωσή του να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση που θα πρέπει να βρίσκεται μετά τη γενόμενη χρήση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και συνεπώς χωρίς φθορές, πλην εκείνων που προκλήθηκαν από τη σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη συνήθη χρήση αυτού. Για κάθε φθορά, πέρα από εκείνη που οφείλεται στην συνήθη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης, που απορρέει από τη μισθωτική σύμβαση και καλύπτει κάθε ζημία θετική και αποθετική. Για την αξίωση, επομένως αποζημίωσης λόγω φθορών του μισθίου, ο εκμισθωτής με την αγωγή του πρέπει να επικαλεστεί τη σύμβαση μίσθωσης, επιπλέον δε πρέπει να αναφέρει λεπτομερώς τις κατά την απόδοση του μισθίου υφιστάμενες κατ΄ είδος και έκταση φθορές ή μεταβολές του και το ποσό της ζημίας που υφίσταται από αυτές (βλ. ΑΠ 1597/1995 Δνη 38.1120, ΕφΘες 151/2004 Αρμ 2004.988, ΕφΑθ 1139/2000 Δνη 43.226), προσδιορίζοντας συγκεκριμένα την απαιτούμενη προς αποκατάσταση καθεμιάς από αυτές δαπάνη και μάλιστα χωριστά τη δαπάνη για την αγορά των αναγκαίων υλικών και χωριστά τη δαπάνη για την αμοιβή της απαιτούμενης κάθε επιμέρους εργασίας (βλ. ΑΠ 125/1992 ΝοΒ 41.475, ΕφΑθ 5215/2002 ΕΔΠ 2003.171, ΕφΘες 1983/2001 Αρμ. 2003. 513, ΕφΑθ 4598/1999 ΕΔΠ 1999. 273, ΕφΑθ 6923/1933 Δνη 35. 1117, ΕφΛαρ 16/2015, ΤΠΝ ΝΟΜΟΣ). Η αοριστία αυτή του δικογράφου της αγωγής δεν μπορεί να συμπληρωθεί με την εκτίμηση των αποδείξεων (ΑΠ 842/2005, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 81/2004 ΔΕΕ 2004.1274, ΕφΔωδ 323/2003, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), εξετάζεται δε και αυτεπάγγελτα από το δικαστήριο, γιατί ανάγεται στην προδικασία, η οποία αφορά τη δημόσια τάξη (ΑΠ 1056/2002 Δνη, 45.84, ΑΠ 1581/2000 Δνη 42.1326, ΑΠ 762/2000 Δνη 42.142, ΑΠ 365/2000 Δνη 41.1301, ΑΠ 265/2000 Δνη 42.845, ΕφΛαρ 16/205, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Στην προκειμένη περίπτωση, με τον πρώτο λόγο της έφεσης η εναγόμενη παραπονείται για την απόρριψη της ένστασής της περί αοριστίας της εναντίον της αγωγής ως προς το κονδύλιο των 50.961,65 Ευρώ για τις φθορές του μισθίου. Ο λόγος αυτός της έφεσης πρέπει να απορριφθεί από τώρα ως αβάσιμος, διότι, όπως προκύπτει από την επισκόπηση του δικογράφου της, η κρινόμενη αγωγή περιείχε όλα τα κατά το νόμο απαιτούμενα για το ορισμένο στοιχεία, και μάλιστα τις κατά την απόδοση του μισθίου υφιστάμενες κατ΄ είδος και έκταση φθορές και το ποσό της ζημίας, που ο ενάγων υπέστη από αυτές, ειδικότερα δε, περιείχε η αγωγή αναλυτικό, σαφή και πλήρη προσδιορισμό των επί μέρους φθορών του μισθίου, και των δαπανών αποκατάστασής τους, με την παράθεση-ενσωμάτωση στο δικόγραφό της τόσο της τεχνικής έκθεσης με τις λεπτομερώς περιγραφόμενες σ΄ αυτήν απαιτούμενες εργασίες, όσο και των τιμολογίων/δελτίων αποστολής με τα λεπτομερώς αναφερόμενα σ΄ αυτά υλικά, κατ΄ είδος, ποσότητα και κόστος και τις σχετικές εργασίες, κατ΄ είδος και αμοιβή.
[…] Ο ενάγων Αγροτικός Συνεταιρισμός εκμίσθωνε με βραχυχρόνιες μισθώσεις, η πρώτη από τις οποίες καταρτίστηκε κατά το έτος 1993, προς την εναγόμενη Ανώνυμη Εταιρία, που έχει αντικείμενο της επιχειρηματικής της δραστηριότητας την εμπορία ρυζιού και δημητριακών, ένα συγκρότημα ξηράνσεως ρυζιού και αποθηκευτικού χώρου που βρίσκεται σε αγροτεμάχιο ιδιοκτησίας του. Αφού μεσολάβησε κατά τα έτη 2000-2005 η εκμίσθωση του παραπάνω συγκροτήματος προς άλλη επιχείρηση, από το έτος 2006 το συγκρότημα εκμισθωνόταν μόνο προς την εναγομένη, τελικώς δε, με την ένδικη μίσθωση, που καταρτίστηκε με το από 10.9.2014 ιδιωτικό συμφωνητικό, εκμισθώθηκε για την περίοδο 2014-2015 και αμέσως παραδόθηκε στη μισθώτρια η χρήση του μισθίου. Πρόκειται, ειδικότερα για ένα συγκρότημα ξηράνσεως και αποθηκεύσεως ρυζιού που αποτελείται από ένα ξηραντήριο ρυζιού, 6 μεταλλικές κυψέλες (silos), εκ των οποίων 5 κυψέλες είναι χωρητικότητας 850 τόνων εκάστη και 1 είναι χωρητικότητας 150 τόνων, ήτοι συνολικής χωρητικότητας του συγκροτήματος 4.400 τόνων έμφλοιου ρυζιού. Αντικείμενο της μισθώσεως αποτελούσε επίσης και ο περιβάλλων χώρος της εγκαταστάσεως, με γεφυροπλάστιγγα, χοάνη παραλαβής προϊόντος, κτίριο γραφείου και δεξαμενή καυσίμου. Το μίσθιο συμφωνήθηκε να χρησιμοποιηθεί από τη μισθώτρια ως έδρα ξηράνσεως, αποθηκεύσεως και εμπορίας έμφλοιου ρυζιού και η διάρκεια της ένδικης μισθώσεως συμφωνήθηκε 11μηνη, από 01.09.2014 έως 31.07.2015, με συνολικό μίσθωμα 21.000,00 ευρώ πλέον Φ.Π.Α. και υπό τον όρο καταβολής εκ μέρους της μισθώτριας και της αξίας του καταναλωθέντος ηλεκτρικού ρεύματος και νερού, καθώς και των δημοτικών φόρων και τελών (καθαριότητα, φωτισμού, αποχετεύσεως κ.λπ.), που αναλογούν στο μίσθιο κατά τη διάρκεια της μισθώσεως. Όπως αναφέρεται στον 9ο όρο του παραπάνω συμφωνητικού (σε συνδυασμό και με τον 7ο όρο του) η ήδη εναγομένη μισθώτρια βρήκε το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση που το προόριζε και υποχρεούται να το παραδώσει στον εκμισθωτή κατά τη λήξη στην ίδια κατάσταση, καθώς και να το χρησιμοποιεί με προσοχή, ενώ σύμφωνα με τον 10ο όρο υποχρεούτο να κάνει καλή χρήση του μισθίου και να μεριμνά για την καλή συντήρησή του, ευθυνόμενη για κάθε φθορά ή ζημία που θα γινόταν στο μίσθιο από αυτή ή από το προσωπικό της, πλην όσων οφείλονταν στη συνήθη χρήση, για τις οποίες όμως ήταν υποχρεωμένη να ενημερώσει άμεσα τον εκμισθωτή. Κατά το μήνα Απρίλιο του 2015, πριν την λήξη της ένδικης μίσθωσης, ο ενάγων ενημέρωσε την εναγόμενη, με την από 06.04.2015 επιστολή του, ότι δεν θα προέβαινε στην “ανανέωση” της μίσθωσης, επειδή όπως ανέφερε στην επιστολή του, επιθυμούσε να χρησιμοποιήσει το συγκρότημα ξήρανσης για λογαριασμό των μελών του, καλούσε δε την εναγόμενη να παραδώσει το μίσθιο με τη λήξη της μίσθωσης στις 31.07.2015. Η εναγόμενη δεν αντέλεξε στη μη ανανέωση της μίσθωσης, ενόψει και του ότι προβλεπόταν συμβατική αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσό των 35.000 ευρώ, και ξεκίνησε τη διαδικασία εξαγωγής των ποσοτήτων ρυζιού, που υπήρχαν στις κυψέλες του συγκροτήματος, καθώς και του εξοπλισμού της. Η διαδικασία αυτή ολοκληρώθηκε κατά τις πρώτες ημέρες του Αυγούστου του 2015 και αμέσως μετά, 5.8.2015, πραγματοποιήθηκε συνάντηση των εκπροσώπων των διαδίκων στην έδρα της εναγομένης στη Σίνδο, προκειμένου να παραδοθεί το μίσθιο. Κατά τη συνάντηση αυτή ο ενάγων, διά του εκπροσώπου του προέδρου του Δ.Σ.Ε.Φ., παρέλαβε τα κλειδιά (λόγω της λήξης της μίσθωσης, επιφυλάχθηκε όμως να υπογράψει το πρωτόκολλο παράδοσης και παραλαβής (με ημερομηνία 31.7.2015, δηλαδή την ημερομηνία λήξης της μίσθωσης), που είχε συντάξει η εναγομένη και το οποίο ανέφερε πως το μίσθιο ελέγχθηκε και βρέθηκε σε άριστη κατάσταση, μέχρις ότου ελέγξει διά των νόμιμων εκπροσώπων του την πραγματική κατάσταση του μισθίου. Η αμέσως παραπάνω παραδοχές συνάγονται από την πειστική κατάθεση της μάρτυρος του ενάγοντος Μ.Β., υπαλλήλου του ενάγοντος, γεωπόνου, με επιπλέον καθήκοντα διαχείρισης και γραμματειακής υποστήριξης, επιβεβαιώνονται από την ύπαρξη των λεπτομερώς αναφερόμενων στην συνέχεια της παρούσας αποφάσεως σημαντικών φθορών στο μίσθιο και την άμεση φροντίδα του ενάγοντος για σύνταξη τεχνικής έκθεσης αυτοψίας και δεν αναιρούνται από κάποιο άλλο αποδεικτικό μέσο και μάλιστα από την ένορκη βεβαίωση του Β.Π., μέλους του εποπτικού συμβουλίου του ενάγοντος (αλλά και συνεργάτη – μεσίτη της εναγομένης), που μετέβη μαζί με τον πρόεδρο του ενάγοντος και τα μέλη του Δ.Σ. στην έδρα της εναγομένης, ότι “η εταιρεία μας πρότεινε να υπογράψουμε ένα έγγραφο για την παράδοση, το οποίο είπαμε ότι θα επιστρέψουμε με τη σφραγίδα του Συνεταιρισμού “, αφού ούτε αυτός ούτε ο μάρτυρας της εναγομένης στο ακροατήριο Α.Β., φοροτεχνικός της εναγομένης (ούτε βέβαια και ο έτερος ενόρκως βεβαιών Α.Χ., επικεφαλής του τεχνικού τμήματος της εναγομένης) δεν μπορούν να εξηγήσουν για τί τελικά δεν υπογράφηκε το προαναφερθέν πρωτόκολλο εκ μέρους του ενάγοντος. Περαιτέρω αποδείχτηκε ότι αμέσως μετά την άρνηση τους να υπογράψουν το προαναφερθέν πρωτόκολλο, οι εκπρόσωποι του ενάγοντος (πρόεδρος και μέλη του Δ.Σ. αυτού) μετέβησαν στο μίσθιο, όπου διαπίστωσαν την ύπαρξη σημαντικών φθορών. Πιο συγκεκριμένα “η εικόνα ήταν απογοητευτική”, όπως χαρακτηριστικά κατέθεσε η μάρτυρας του ενάγοντος που επισκέφτηκε το μίσθιο την ίδια μέρα μετά τους εκπροσώπους του, αναφέροντας και περαιτέρω λεπτομέρειες και επιβεβαιώνοντας στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου τις φωτογραφίες που της επιδείχθηκαν ως απεικονίζουσες στην κατάσταση που είχε αντικρίσει. Θα πρέπει να επισημανθεί και πως η εναγομένη δεν αποδέχτηκε ποτέ την πρόσκληση του ενάγοντος να επισκεφθούν από κοινού το μίσθιο, για να διαπιστώσουν την ύπαρξη των φθορών. Αμέσως ο ενάγων ανέθεσε στον μηχανολόγο – μηχανικό Α.Χ. την πρώτη εκτίμηση της ζημιάς και τη σύνταξη σχετικής έκθεσης (χωρίς να καλέσει την εναγόμενη να παραστεί, κάτι όμως που δεν απαιτείται κατά το νόμο, αφού πρόκειται για ιδιωτική έκθεση, που λαμβάνεται υπόψη ως δικαστικό τεκμήριο) και φωτογράφισε το μίσθιο. Όπως αναφέρεται και στην συνταχθείσα από τον προαναφερθέντα μάρτυρα του ενάγοντος, χωρίς να παραλείπεται η συνεκτίμηση κανενός αποδεικτικού μέσου και μάλιστα των επικαλούμενων από την εναγομένη, στο μίσθιο υπήρχαν σημαντικές φθορές που είχαν προκληθεί μέχρι τις 5.8.2015, οπότε παραδόθηκαν τα κλειδιά του. […] Τα παραπάνω προκύπτουν κυρίως από την προαναφερθείσα τεχνική έκθεση σε συνδυασμό με την κατάθεση της μάρτυρας του ενάγοντος και τις φωτογραφίες που απεικονίζουν την κατάσταση του μισθίου κατά την παραλαβή του (και επιδείχθηκαν και στην μάρτυρα) και επιβεβαιώνονται και από τις προσκομιζόμενες από τον ενάγοντα οικονομικές προσφορές των Χ.Κ. και Λ.Γ., που αναφέρονται στην συνέχεια, χωρίς να παραλείπεται η εκτίμηση κανενός άλλου αποδεικτικού μέσου και μάλιστα αυτών που επικαλείται η εναγομένη. Περαιτέρω αποδείχτηκαν και τα εξής: Το συνολικό ύψος της απαιτούμενης δαπάνης για την αποκατάσταση των προαναφερθέντων φθορών εκτιμήθηκε από τον προαναφερθέντα μηχανολόγο – μηχανικό, κατά το χρόνο σύνταξης της τεχνικής του έκθεσης (6.8.2015), σε 49.865 ευρώ, αναλυόμενο ως εξής: […] Μόλις ο ενάγων διαπίστωσε τις παραπάνω φορές και (κατά προσέγγιση) το ύψος της απαιτούμενης δαπάνης, επικοινώνησε τηλεφωνικά, διά των εκπροσώπων του, με την εναγόμενη για να διαμαρτυρηθεί, η τελευταία όμως αρνήθηκε κάθε ευθύνη δηλώνοντας ότι οι φθορές οφειλόταν στο χρόνο και στην φυσική φθορά. Ο ενάγων αντέδρασε κοινοποιώντας στην εναγομένη στις 18/08/2015 την από 14/08/2015 εξώδικη δήλωση – διαμαρτυρία – πρόσκληση, με την οποία την καλούσε να αποκαταστήσει τις ζημιές, που πλέον εκτιμούσε ύψος άνω των 50.000,00 ευρώ με δικές τις δαπάνες, η εναγομένη όμως αρνήθηκε, εμμένοντας στους ισχυρισμούς της με την από 19.08.2015 εξώδικη απάντηση – διαμαρτυρία – δήλωση που κοινοποιήθηκε στον ενάγοντα στις 21.08.2015. Μετά από αυτά, ο ενάγων που είχε ήδη συμφωνήσει την εκμίσθωση του ξηραντηρίου σε άλλη επιχείρηση, αναγκάστηκε να προβεί στην άμεση αποκατάσταση των φθορών, με τρίτους επαγγελματίες που εξέδωσαν τα σχετικά τιμολόγια για υλικά και εργασίες συνολικού ύψους 48.455,76 ευρώ (μαζί με τον από 23% Φ.Π.Α), ενώ επιπλέον ποσό 2.505,89 ευρώ (μαζί με τον από 23% Φ.Π.Α) αφορά τιμολόγια τρίτων για υλικά και εργασίες που τους ανέθεσε η νέα μισθώτρια για λογαριασμό του ενάγοντος Συνεταιρισμού και με την συμφωνία συμψηφισμού τους με το οφειλόμενο από αυτήν μίσθωμα. Συνολικά δηλαδή εκδόθηκαν τιμολόγια ύψους (48.455,76 + 2505,89) 50.961,65 ευρώ (μαζί με τον από 23 % ΦΠΑ). […] Όλα τα παραπάνω τιμολόγια εκδόθηκαν για υλικά και εργασίες αντίστοιχα με εκείνα που αναφέρονται στην προαναφερθείσα τεχνική έκθεση, οι δε εργασίες έχουν πραγματοποιηθεί και τα υλικά έχουν χρησιμοποιηθεί για την αποκατάσταση των φθορών όπως συνάγεται και από την κατάθεση της μάρτυρος του ενάγοντα, έστω κι αν ορισμένα από τα προαναφερθέντα τιμολόγια εκδόθηκαν με πίστωση και δε φέρουν υπογραφή του παραλαβόντος. Κάποιες ωστόσο τις παραπάνω δαπάνες δεν ήταν αναγκαίες για την αποκατάσταση της πραγματικής ζημίας στο ενάγοντος. Συγκεκριμένα οι δαπάνες που αφορούν την αγορά τόνο ομαλών εκκινητών – soft starter (εξαρτήματα για την ομαλή κίνηση των κινητήρων και την ρύθμιση της παροχής του ηλεκτρικού ρεύματος, ώστε να υπάρχει εξοικονόμηση ενέργειας) και αναφέρονται στα με αριθμούς 227, 228 και 234/2015 δελτία αποστολής – τιμολόγια, καθώς και των inverter (εξαρτήματα που ρυθμίζουν τις στροφές των ηλεκτροκινητήρων, ώστε να επιτυγχάνεται καλύτερος έλεγχος της λειτουργίας του συγκροτήματος) που αναφέρονται στα με αριθμούς 225 και 227/ 2015 δελτία αποστολής τιμολόγια, δηλαδή δαπάνες συνολικού ύψους (485 + 1500 + 750 + 700 + 650) 4085 ευρώ, δεν ήταν ανάγκες, διότι τέτοια εξαρτήματα, που είναι τελευταίας τεχνολογίας και κοστίζουν ακριβά, δεν υπήρχαν στο μίσθιο συγκρότημα κατά την παράδοση του στην μισθώτρια εναγομένη, αλλά υπήρχαν άλλα εξαρτήματα πολύ παλαιότερης τεχνολογίας, των οποίων η αξία είναι πολύ χαμηλότερη και πάντως δεν μπορεί να αποτιμηθεί από τις υπάρχουσες αποδείξεις (και να επιδικαστεί σχετική διαφορά, όπως, επίσης δεν ήταν αναγκαία η δαπάνη που αφορά την αγορά λαμαρινών γαλβανιζέ για την εξωτερική επένδυση του ξηραντηρίου που αναφέρονται στο με αριθμό 250 / 2015 δελτίο αποστόλης – τιμολόγιο, ύψους 900 ευρώ, διότι τέτοιες λαμαρίνες δεν υπήρχαν στο ξηραντήριο κατά την παράδοση του στην μισθώτρια εναγομένη, αλλά υπήρχαν απλές λαμαρίνες, η αξία των οποίων είναι χαμηλότερη και πάντως δεν μπορεί να αποτιμηθεί από τις υπάρχουσες αποδείξεις (και να επιδικαστεί η σχετική διαφορά). Πρέπει, επομένως τα παραπάνω ποσά συνολικού ύψους (4085 + 900) 4895 € και μαζί με τον από 23% ΦΠΑ 6131,55 ευρώ, να αφαιρεθούν τα ποσά των σχετικών τιμολογίων και επομένως και από το ύψος της επιδικαστέας στον ενάγοντα αποζημίωσης. Ακόμη, για τα τιμολόγια που εκδόθηκαν με πίστωση, ο ενάγων δεν δικαιούται τον αναγραφόμενο σ’ αυτά ΦΠΑ (23 %), διότι ισχύουν κατά το χρόνο της καταβολής ΦΠΑ, κατά τα άρθρα 1, 2 παρ. 1, εδ. α, 12 παρ. 1, 13 παρ. 1, 2 περ. Δ’, 15 παρ. 1, 28 παρ 1γ και 31 του Ν. 1642/1986 “Φόρος προστιθέμενης αξίας”, οφείλεται μόνο από την καταβολή των ποσών και τέτοια καταβολή δεν αποδεικνύεται από τα επικαλούμενα από τον ενάγοντα τιμολόγια .
[…] Περαιτέρω, αντίθετα προς τα όσα υποστηρίζει η εναγομένη, οι προαναφερθείσες φθορές του μισθίου δεν οφείλονται στην συνήθη χρήση του ούτε και προκλήθηκαν μετά την παράδοση του προς τον ενάγοντα εκμισθωτή, αλλά ούτε και το μίσθιο παραδόθηκε στην κατάσταση που είχε παραληφθεί κατά την έναρξη της επίδικης μισθώσεως. Ειδικότερα, αν και το μίσθιο συγκρότημα είχε κατασκευαστεί στις αρχές της δεκαετίας του 1980, ήταν μεταλλικό και στο ξηραντήριο γινόταν (κατά την συμφωνηθείσα χρήση) η επεξεργασία (ξήρανση, αποθήκευση και εμπορία) ιδιαίτερα μεγάλων ποσοτήτων έμφλοιου ρυζιού (7,5 περίπου τόνοι συνολικά κατά τη διάρκεια της μίσθωσης), οι προαναφερθείσες φθορές δεν οφείλονται στην πολυετή χρήση των εγκαταστάσεων του, αλλά στη μη επιμελή χρήση του μισθίου και στην φύλαξη του εκ μέρους της εναγομένης, η οποία το χρησιμοποιούσε συνεχώς από το έτος 2006. Αυτό συνάγεται από την συνολική εκτίμηση των αποδείξεων και ιδίως από την προαναφερθείσα τεχνική έκθεση, σε συνδυασμό με την κατάθεση της μάρτυρος του ενάγοντος και τις προσκομιζόμενες φωτογραφίες που επιδείχθηκαν και στην μάρτυρα αυτή και περιγράφουν και απεικονίζουν φθορές που κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής δεν μπορεί να οφείλονται στην συνήθη και συμφωνημένη χρήση του, χωρίς βέβαια να προκύπτει και ότι πρόκειται για δολιοφθορά. Οι παραπάνω παραδοχές επιβεβαιώνονται και από το ότι και παλαιότερα, κατά το έτος 2000, οπότε η εναγομένη είχε αποδώσει και πάλι το μίσθιο μετά από διαδοχικές μισθώσεις (από το έτος 1993 έως το έτος 2000), στον ενάγοντα, αυτό είχε και πάλι εκτεταμένες φθορές, για τις οποίες υπογράφηκε μεταξύ των διαδίκων το από 4.12.2000 ιδιωτικό συμφωνητικό συμβιβαστικής επίλυσης της τότε διαφοράς και η ήδη εναγομένη ανέλαβε την υποχρέωση επανεγκατάστασης του υποστέγου πάνω από την χοάνη, την κάλυψη 7 οπών στα διάφορα εξωτερικά τμήματα των σιλό, την επιδιόρθωση του μεταλλικού πλέγματος από της χοάνης υποδοχής και την επιδιόρθωση του τοιχίου γύρω από την χοάνη, ενώ η εταιρία που το μισό είναι κατά τη διάρκεια των ετών 2001 έως 2006, το είχε αποδώσει κατά τη λήξη της δικής της μίσθωσης σε άριστη κατάσταση, όπως συνάγεται και από το από 31.8.2006 πρακτικό παραλαβής και παράδοσης, καθώς και από το ότι η ίδια η εναγομένη κατά την έναρξη της επίδοσης μίσθωσης είχε βρει, όπως αναφέρεται σε ρητό όρο του μισθωτηρίου, το μίσθιο κατάλληλο για την συμφωνηθείσα χρήση. Εξάλλου, όπως προαναφέρθηκε η εναγομένη βρισκόταν στο μίσθιο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης μέχρι τις 5.8.2015, οπότε παρέδωσε τα κλειδιά του στον ενάγοντα, και επομένως αυτή ευθύνεται για όλες τις φθορές και όχι ο προηγούμενος μισθωτής, η τρίτοι, αφού οι φθορές διαπιστώθηκαν αμέσως μετά την παράδοση του από το μηχανολόγο – μηχανικό, αλλά και φωτογραφήθηκαν. Ο δε ισχυρισμός της εναγομένης ότι η ίδια είχε προβεί σε εργασίες αναβάθμισης των εγκαταστάσεων με δικές τις δαπάνες, δεν αναιρεί την ευθύνη της για αποκατάσταση των φθορών που ίδια προκαλέσει στο μίσθιο ως μισθώτρια, διότι με τον 7ο όρο του από 10.9.2014 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, απαγορεύτηκε σε αυτήν να προβεί σε οποιοσδήποτε τροποποιήσεις, παρεμβάσεις οι προσθήκες στο μίσθιο χωρίς την έγγραφη συναίνεση του ήδη ενάγοντος εκμισθωτή και, μάλιστα, κατά την λύση ή την λήξη της μισθώσεως, οποιεσδήποτε τυχόν γενόμενες επωφελείς προσθήκες θα παρέμεναν προς όφελος του μισθίου χωρίς αποζημίωση προς την μισθώτρια. Επομένως, ο ενάγων δικαιούται ως αποζημίωση των φθορών που προκάλεσε η εναγόμενη στο μίσθιο το προαναφερθέν συνολικό ποσό των 36.376,75 ευρώ. Αποδείχτηκε, περαιτέρω, ότι η εναγομένη μισθώτρια κατανάλωσε κατά τη διάρκεια της ένδικης μίσθωσης και της χρήσης του μισθίου το αναφερόμενο στο προσκομιζόμενο λογαριασμό της Δ.Ε.Η. για το χρονικό διάστημα από 1.7.2015 έως 31.7.2015, ποσό των 5.021,00 ευρώ. Το ποσό αυτό εξοφλήθηκε από τον ίδιο τον ενάγοντα, βαρύνει ωστόσο την εναγομένη σύμφωνα με τον προαναφερθέντα ρητό όρο της μεταξύ των διαδίκων σύμβασης. Επομένως, η εναγομένη οφείλει στον ενάγοντα για την παραπάνω αιτία (δαπάνη κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης) το παραπάνω ποσό των 5.021,00 ευρώ.
[Από την ΑΚ 575 προκύπτει ότι ο εκμισθωτής, στο πλαίσιο της διατήρησης του μίσθιου κατάλληλου για τη συμφωνημένη χρήση, υποχρεούται να το συντηρεί και να το επισκευάζει, έστω και αν η σχετική ανάγκη προέρχεται από την εκ μέρους του μισθωτή συμφωνημένη χρήση. Με την έννοια αυτή, υποστηρίζεται ότι η διάταξη της ΑΚ 592 είναι περιττή (βλ. Π. Κορνηλάκη, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο ΙΙ, 20132, παρ. 128 αρ. 30). Σε κάθε περίπτωση, πρόκειται για διάταξη ενδοτικού δικαίου και μπορεί να συμφωνηθεί – όπως συνήθως συμβαίνει στη συναλλακτική πρακτική – ότι ο μισθωτής ευθύνεται και για τις ζημίες που οφείλονται στη συνήθη χρήση. Είτε, όμως, ο μισθωτής ευθύνεται από τη σύμβαση για τις φθορές που οφείλονται στη συνήθη χρήση, είτε πρόκειται για ζημίες υπερβαίνουν τη χρήση αυτή, σκοπός της ευθύνης προς αποζημίωση είναι η αποκατάσταση της ζημίας του εκμισθωτή και όχι ο πλουτισμός του. Έτσι, όταν η ζημία αφορά πράγμα μεταχειρισμένο και εφόσον δεν πωλούνται όμοια μεταχειρισμένα πράγματα στην αγορά, η αποζημίωση θα υπολογιστεί με βάση την αξία του αντίστοιχου καινούργιου μείον τη διαφορά ανάμεσα στην αξία του καινούργιου και την αξία του μεταχειρισμένου (βλ. Σταθόπουλο, Γενικό Ενοχικό Δίκαιο, 20185, παρ. 9 αρ. 37). Για τον λόγο αυτό, έχει κριθεί ότι η αποζημίωση που οφείλει ο μισθωτής λόγω φθορών του μισθίου δεν μπορεί να οδηγήσει στη βελτίωσή του (ΜονΕφΑθ 45/2019 ΤΝΠΝΟΜΟΣ, ΜονΕφΑΘ 90/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 3994/2005 ΕΔΠολ 2005/374, ΕφΘες 2446/1999 Αρμ 2000/379 με παρατηρήσεις Ομπέση, ΜονΠρΒολ 20/2011 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΜονΠρΘες 29237/2001 Αρμ 2007/1463 με παρατηρήσεις Τρωιάνου – Γιουλιέλμου, Ειρ Νίκαιας 16/2008 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕιρΦλωρ 46/2003 ΑρχΝ 2004/254). Η αξίωση του εκμισθωτή για αποκατάσταση των φθορών του μισθίου υπάγεται σε σύντομη εξάμηνη παραγραφή, η οποία παρεκκλίνοντας από την ΑΚ 251, άρχεται από την απόδοση του μισθίου, αφού μόνο τότε μπορεί ο εκμισθωτής να διαπιστώσει την κατάστασή του, το είδος και την έκταση των ζημιών. Το χρονικό σημείο έναρξης της παραγραφής δεν διαφοροποιείται, ακόμη και αν ο εκμισθωτής έλαβε γνώση των φθορών νωρίτερα (ΑΠ 938/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΜονΕφΘες 1780/20419 ΕφΑΔ 2019/894, ΜονΕφΛαρ 174/2014 Δικογρ 205/306).]
Βιβλιογραφία: Αρμενόπουλος (ΜΑΪΟΣ 2020, 5, ΕΤΟΣ 74ο).