Η αστική μίσθωση αποτελεί ζήτημα ενοχικού δικαίου και τα θέματα που την αφορούν ρυθμίζονται κυρίως από το δέκατο πέμπτο κεφάλαιο του Αστικού Κώδικα, και συγκεκριμένα στα άρθρα 574 επ. Α.Κ. Οι ρυθμίσεις που προβλέπουν τις προϋποθέσεις, τους όρους αλλά και τις συνέπειες της λύσης της εκάστοτε αστικής μίσθωσης περιέχονται διάσπαρτες στα ως άνω αναφερόμενα άρθρα, ενώ μόνο δύο άρθρα ειδικότερου νόμου και συγκεκριμένα του Ν. 2235/2014, που αφορούν αστική μίσθωση ακινήτου εξακολουθούν να τυγχάνουν ενεργής εφαρμογής.
Έννοια μίσθωσης:
Με τον όρο αστική μίσθωση εννοούμε την παραχώρηση αποκλειστικά της χρήσης ενός πράγματος από ένα πρόσωπο (εκμισθωτή) – το οποίο δεν είναι απαραίτητο να ταυτίζεται με τον κύριο του πράγματος – σε τρίτο πρόσωπο (μισθωτή), με την ταυτόχρονη υποχρέωση του τελευταίου να καταβάλει στον πρώτο το συμφωνημένο μίσθωμα (574 Α.Κ.), ως αντάλλαγμα της χρήσης του.
Επιτρέπεται η μίσθωση τόσο κινητών όσο και ακινήτων, ενώ παράλληλα είναι εφικτή και η μίσθωση μέρους πράγματος.
Διάρκεια αστικής μίσθωσης:
Η διάρκεια της μίσθωσης δύναται, μετά από συμφωνία των συμβαλλόμενων μερών, να οριστεί είτε ως ορισμένου είτε ως αορίστου χρόνου.
Η ελάχιστη δυνατή χρονική διάρκεια μίσθωσης είναι η τριετία, σύμφωνα με το άρθρο 15 του Ν.2235/1994, ασχέτως εάν η σύμβαση είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου. Συνεπώς, είναι δυνατό τα μέρη, στα πλαίσια της καλής πίστης, να ορίσουν βραχύτερο χρονικό διάστημα (π.χ. ένα ή δύο έτη), όμως, εκ του νόμου, πριν την παρέλευση της τριετίας δεν μπορεί ούτε ο εκμισθωτής να απαιτήσει από τον μισθωτή να εγκαταλείψει το μίσθιο, ούτε ο μισθωτής να φύγει αζημίως από το μίσθιο αφού, αν το πράξει, θα υποχρεούται να αποπληρώσει όσα μισθώματα απομένουν μέχρι τη λήξη της τριετούς διάρκειας (βλ. σχετικά 650/07 ΑΠ, 1/2017 ΕιρΡοδ).
Στην περίπτωση που η σύμβαση ορίστηκε ως ορισμένου χρόνου και μετά την παρέλευσή του, ο μισθωτής συνέχισε να κάνει χρήση του μισθίου και ο εκμισθωτής δεν προέβαλε εναντίωση προς τούτο, τότε η μίσθωση τρέπεται αυτομάτως σε αορίστου χρόνου και μπορεί να καταγγελθεί από τα μέρη οποτεδήποτε.
Λύση της μίσθωσης. Πώς επέρχεται. Όροι και Προϋποθέσεις:
Επειδή, όπως σε όλες τις συμβάσεις, έτσι και στις μισθώσεις είναι πιθανό να προκύψουν ασάφειες ή προβλήματα κατά τη διάρκειά τους τα οποία να αφορούν τόσο τα αντισυμβαλλόμενα μέρη όσο και εξωγενείς παράγοντες, ο νόμος μερίμνησε και θέσπισε διάφορους ειδικούς λόγους πρόωρης καταγγελίας των συναφθέντων συμβάσεων μίσθωσης. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκει να προστατεύσει τα συμφέροντα και των δύο μερών, όταν η συνέχιση μίας μίσθωσης μέλλει να προξενήσει σημαντικές δυσλειτουργίες στη νομική ή πραγματική θέση τους.
Έτσι ρυθμίζεται, ότι μπορεί να επέλθει οποτεδήποτε και σε κάθε αστική μίσθωση, λύση της σύμβασης διά καταγγελίας προερχόμενης:
α) Από την πλευρά του μισθωτή όταν:
– Δεν του παραδόθηκε στον προσήκοντα χρόνο, ανεμπόδιστα και ακώλυτα η χρήση του μισθίου όπως αυτή συμφωνήθηκε, είτε όταν η συμφωνημένη χρήση του αφαιρέθηκε στη συνέχεια. Πριν την καταγγελία, ο μισθωτής οφείλει να τάξει εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή, ώστε να επέλθει η κανονικότητα των όρων της σύμβασης, εκτός αν εξαιτίας του προβλήματος δεν έχει πια συμφέρον διατήρησης της μίσθωσης (585 ΑΚ).
– Στο μίσθιο υπάρχουν πραγματικά ελαττώματα (π.χ. απουσία περίφραξης 144/2012 ΜΠρΡοδ, ενόχληση προερχόμενη από γειτονικό ακίνητο και συγκεκριμένα από ζώο γειτονικού ακινήτου βλ. απόφαση 95/2007 ΕφΑθ) ή νομικά ελαττώματα (ενοχικά ή εμπράγματα δικαιώματα τρίτων στο μίσθιο που επενεργούν αρνητικά στην συμφωνημένη χρήση του) ή όταν εκλείπουν συμφωνημένες ιδιότητες, εκτός αν γι’ αυτά είχε λάβει γνώση ο μισθωτής κατά τη σύναψη της σύμβασης και τα αποδέχτηκε ή εάν η ύπαρξή τους δεν οφείλεται σε πταίσμα του εκμισθωτή (576 έως 583 ΑΚ). Πριν την καταγγελία, ο μισθωτής οφείλει να ενημερώσει τον εκμισθωτή για τη μεταγενέστερη εμφάνιση των ανωτέρω ελαττωμάτων, άλλως θα ενέχεται απέναντί του σε υποχρέωση αποζημίωσης.
– Από τη μίσθωση απειλείται κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή και όσων συνοικούν μαζί του, ακόμη και εάν γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών (π.χ. εμφάνιση υγρασίας και μούχλας στην οροφή του μισθίου προερχόμενη από την ταράτσα της πολυκατοικίας βλ. απόφαση 270/2005 ΕφΑθ). Η καταγγελία γίνεται αμέσως, χωρίς να χρειάζεται να ταχθεί προηγουμένως προθεσμία στον εκμισθωτή (588 ΑΚ).
β) Από την πλευρά του εκμισθωτή όταν:
– Ο μισθωτής προβαίνει σε κακή χρήση του μισθίου ή σε χρήση αντίθετη από εκείνη που συμφωνήθηκε ή διατηρεί μη πρέπουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους. Η παρούσα καταγγελία μπορεί να γίνει και σ’ αυτή την περίπτωση αμέσως (594 ΑΚ).
– Ο μισθωτής δεν καταβάλλει ολόκληρο, ή μέρος αυτού, το μίσθωμα που οφείλει και στο χρόνο που οφείλει να το πράξει. Όμως η εν γένει ασήμαντη χρονικά ή ποσοτικά καθυστέρηση μισθωμάτων, μπορεί να καταστήσει κατά περίπτωση την καταγγελία καταχρηστική. Η καταγγελία μπορεί να γίνει μέσα στα χρονικά όρια που θέτει ο νόμος (597 ΑΚ), ήτοι πριν από ένα μήνα αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περιάσει η πριθεσμία αυτή, καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας.
Τα ανωτέρω, αποτελούν τις περιοριστικά στο νόμο αναφερόμενες περιστάσεις που η ύπαρξή τους κατοχυρώνει εκ του νόμου δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης.
Εντούτοις, δε θα μπορούσε να μην αναγνωρίζεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις το δικαίωμα κάθε συμβαλλόμενου μέρους να προβεί σε λύση της μίσθωσης με καταγγελία, σε χρόνο προγενέστερο του συμφωνηθέντος και άλλοτε, όταν βρεθεί ενώπιον γεγονότων τα οποία δεν έχουν ρητά προβλεφθεί. Όμως, ακριβώς επειδή υφίσταται η εκ του νόμου πληθώρα ειδικών λόγων καταγγελίας, τα άλλα αυτά γεγονότα θα πρέπει να αποτελούν λόγους σπουδαίους, να είναι σαφώς διαφορετικά και να προσδιορίζονται πολύ συγκεκριμένα. Η ερμηνεία του τι συνιστά κάθε φορά σπουδαίο λόγο περιορίζεται μέσω δύο προϋποθέσεων που τίθενται και που θα πρέπει να ισχύουν αθροιστικά: 1) Τα περιστατικά που συνιστούν τον σπουδαίο λόγο θα πρέπει να οφείλονται σε αυτόν (ή τουλάχιστον και σε αυτόν) προς τον οποίο στρέφεται η καταγγελία και όχι στον ίδιο τον καταγγέλλοντα. Δεν απαιτείται να συντρέχει παράλληλα και πταίσμα, καθώς είναι δυνατόν να μην ευθύνεται καθόλου για τα γεγονότα που συνιστούν το σπουδαίο λόγο το πρόσωπο προς το οποίο απευθύνεται η καταγγελία και 2) Τα ως άνω γεγονότα πρέπει να καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης πράγματος για αυτόν που καταγγέλλει μη αξιώσιμη, κατά τα οριζόμενα από την καλή πίστη (6575/2009 ΕφΑθ).
Τέλος, διευκρίνισης χρήζουν τα ισχύοντα που αφορούν την καταγγελία σύμβασης μίσθωσης ορισμένου χρόνου για ιδιόχρηση. Τούτο μπορεί να επιχειρηθεί από τον εκμισθωτή ή από τον κύριο του πράγματος, μόνον αφού παρέλθει η νόμιμη τριετής διάρκεια της μίσθωσης, ακόμα και αν συμβατικά συμφωνήθηκε βραχύτερη, ενώ παράλληλα είναι πια εφικτή μόνο εφόσον ο καταγγέλλων επιθυμεί να χρησιμοποιήσει το μίσθιο ως επαγγελματική στέγη, και όχι ως κύρια κατοικία. Το δικαίωμα καταγγελίας για ιδιοκατοίκηση στο μίσθιο, δηλαδή χρήση αυτού ως κατοικία, έπαψε να υφίσταται και να αποτελεί νόμιμο λόγο καταγγελίας ήδη από το 01-07-1997, όταν και καταργήθηκε -πέραν της μίας διατηρημένης διάταξής του – ο νόμος που το προέβλεπε και συγκεκριμένα ο Ν. 1703/1987.
Στον αντίποδα, εφόσον όλα σε μία μισθωτική σύμβαση κυλήσουν ομαλά, τότε το δίκαιο που θα διέπει τη λύση της, καθορίζεται πρωτίστως από το εάν αυτή συμφωνήθηκε ως ορισμένου ή αορίστου χρόνου, οπότε και πρέπει να διακρίνουμε αναλόγως:
Α. Στην πρώτη περίπτωση, όταν, δηλαδή, τα μέρη συμφωνούν ότι η μεταξύ τους μισθωτική σχέση θα διαρκέσει για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, η μίσθωση λύεται αυτοδίκαια με μόνη την παρέλευση του καθορισθέντος χρονικού διαστήματος. Δεν απαιτείται καμία πρόσθετη διατύπωση.
Β. Όσον αφορά τη λύση των συμβάσεων μίσθωσης που προβλέφθηκαν ως αορίστου χρόνου, αυτή επέρχεται μόνο με την καταγγελία ενός εκ των δύο συμβαλλόμενων μερών. Δεν απαιτείται ο λόγος της καταγγελίας, στην περίπτωση αυτή, να είναι ουσιώδης ή σπουδαίος. Η καταγγελία δεν υπόκειται εκ του νόμου σε κάποιον ιδιαίτερο τύπο και είναι κατά κανόνα άτυπη, ενώ αρκεί και μόνο να απευθυνθεί από το μέρος που επιθυμεί τη λύση στο έτερο μέρος, εκτός αν τα μέρη συμφώνησαν διαφορετικά.
Ο νόμος, στο άρθρο 609 ΑΚ, θέτει το χρονικό όριο μέχρι το οποίο μπορεί να γίνει η εκάστοτε καταγγελία ώστε αυτή να θεωρηθεί έγκυρη ως εμπρόθεσμη: «Αν πρόκειται για μίσθωση κινητού ή ακινήτου που έχει οριστεί με την ημέρα πριν από μία τουλάχιστον ημέρα. Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού πράγματος που έχει οριστεί κατά εβδομάδα ή κατά μακρότερα διαστήματα, τουλάχιστον πριν από τρεις ημέρες. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά εβδομάδα, τουλάχιστον πριν από πέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος της εβδομάδας. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά διαστήματα μακρότερα από ένα μήνα, τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του Μαρτίου ή του Ιουνίου ή του Σεπτεμβρίου ή του Δεκεμβρίου κάθε έτους». Η ανωτέρω διάταξη αποτελεί διάταξη ενδοτικού δικαίου, που σημαίνει ότι τα μέρη έχουν τη δυνατότητα να ορίσουν διαφορετικά τα χρονικά σημεία κατά τα οποία η καταγγελία θα είναι έγκυρη.
Σημαντικό είναι να τονιστεί ότι όταν το μίσθιο αποτελεί οικογενειακή στέγη εν γνώσει του εκμισθωτή, η καταγγελία εκ μέρους του είναι άκυρη εάν αυτή δεν κοινοποιηθεί και στο σύζυγο του μισθωτή ακόμα κι αν ο σύζυγος δεν αναφέρεται πουθενά στο μισθωτήριο συμβόλαιο ως συμβαλλόμενο μέρος.
Σιωπηρή αναμίσθωση:
Τα συμβαλλόμενα μέρη, θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικά όταν συνάπτουν μισθώσεις ορισμένου χρόνου, καθώς στο άρθρο 611 Α.Κ. προβλέπεται η σιωπηρή αναμίσθωση του μίσθιου πράγματος.
Η διάταξη αυτή θεσπίστηκε ώστε να προσφέρει διέξοδο στην τυχόν υφιστάμενη θέληση των μερών να συνεχίσουν τη μισθωτική τους σχέση παρά την παρέλευση του αρχικά ορισθέντος διαστήματος, διευκολύνοντάς τους . Με σκοπό να διατηρηθούν ακέραια τα δικαιώματα των μερών αλλά και να μη θιγεί το πνεύμα της έννοιας «σύμβαση ορισμένου χρόνου», ενώ η σιωπηρή αναμίσθωση προβλέπεται από τον νομοθέτη ως άτυπη, για να καταφαθεί η ισχύς της και να νομιμοποιηθεί η παρεπόμενη εξακολούθηση της μισθωτικής σύμβασης, δεν αρκεί ως προϋπόθεση να συνεχίσει απλώς ο μισθωτής να παραμένει στο μίσθιο μετά το πέρας του συμφωνηθέντος χρονικού διαστήματος. Απαιτείται, επιπλέον, να συναινέσει σε αυτό και ο εκμισθωτής. Να μην αντιταχθεί δηλαδή με οποιονδήποτε τρόπο απέναντι στην κατάσταση που τείνει να διαμορφωθεί, εκφράζοντας διαφωνία είτε στο ίδιο το γεγονός είτε σε επιμέρους ζητήματα που το διέπουν.
Προφανές είναι ότι, λόγω των κινδύνων που εγκυμονεί μία τέτοια άτυπη αναμίσθωση, επιπλέον απαιτείται η χρονική παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο μετά το πέρας του ορισμένου χρόνου κατά το οποίο κανονικά η σύμβαση θα έληγε αυτοδίκαια, να μην είναι ολιγοήμερη αλλά έχουσα εύλογη διάρκεια, τόση ώστε να δίνει και το δικαίωμα στον εκμισθωτή να αντιληφθεί την κατάσταση που πάει να δημιουργηθεί και να δράσει αναλόγως είτε αποδεχόμενος είτε αντιτιθέμενος σε αυτή.
Διαφωνία του εκμισθωτή μπορεί να θεωρηθεί για παράδειγμα η απαίτηση εκ μέρους του προς συμφωνία μεγαλύτερου μισθώματος (62/2014 ΑΠ, 1062/1992 ΑΠ). Εάν ο εκμισθωτής εναντιωθεί, τότε η σύμβαση λύεται χωρίς να απαιτείται καταγγελία της και μπορεί να απαιτήσει, βάσει του 601 ΑΚ, αποζημίωση από τον μισθωτή, η οποία θα αντιστοιχεί στο χρόνο που ο τελευταίος παρακράτησε το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης.
*Το ανωτέρω άρθρο αποτελεί πνευματική ιδιοκτησία του δικηγορικού μας γραφείου και συντάχθηκε με την επιστημονική συνδρομή της Ειρήνης Χρ. Καψάλη, Δικηγόρου παρ’ Αρείω Πάγω, και της Αγγελικής Κοντογιαννάτου, ασκούμενης δικηγόρου.
**Για εξειδικευμένες νομικές συμβουλές μπορείτε να μας καλείτε στα τηλ. 2310-225738, ώστε να ορίσουμε ένα προσωπικό ή τηλεφωνικό ραντεβού.