Οι εμπορικές μισθώσεις, ήτοι μισθώσεις πραγμάτων, ιδίως ακινήτων, οι οποίες συμφωνούνται προκειμένου να ασκηθεί σε αυτά εμπορική ή επαγγελματική δραστηριότητα και χρήση (πχ δραστηριότητα δικηγορικού γραφείου, ιατρείου, λογιστικού γραφείου, εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων, φαρμακείων κλπ.), που έχουν συναφθεί από τις 28-02-2014 και εξής, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του ΑΚ και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20, 26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Επί τη εξαιρέσει αυτών εφαρμόζονται πλέον οι αντίστοιχες διατάξεις του Ν. 4242/2014, ο οποίος τροποποίησε το καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων, όπως ρυθμιζόταν από το π.δ. 34/1995, και συγκεντρώνει το σύνολο των σχετικών ρυθμίσεων στο άρθρο 13.
Το εν λόγω νομοθέτημα αφορά τις επιχειρήσεις και εν γένει το καταναλωτικό κοινό, καθώς η επαγγελματική μίσθωση ακινήτων αποτελεί έναν από τους πλέον θεμελιώδεις τρόπους συναινετικής αξιοποίησης περιουσιακών στοιχείων, με κατανομή των κοινωνικών και οικονομικών πόρων από τα υποκείμενα δικαίου, τα οποία είναι δικαιούχοι εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών και τα οποία, ενδεχομένως, δεν έχουν την οικονομική ή την πρακτική δυνατότητα ή βούληση να τα εκμεταλλευθούν και να τα χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι.
Τα αποκτώμενα δικαιώματα δυνάμει της σύμβασης της μίσθωσης πράγματος είναι ενοχικά, εντασσόμενα στην ευρύτερη κατηγορία των «προσωπικών» δικαιωμάτων, δηλαδή δικαιωμάτων, σύμφωνα με τα οποία η βούληση του δικαιούχου ρυθμίζει την έναντι αυτού συμπεριφορά άλλου ατόμου (ή ατόμων) (εν προκειμένω του μισθωτή έναντι του εκμισθωτή και αντιστρόφως). Το δίκαιο της μίσθωσης διακατέχεται από μία ακατάσχετη και ακατάπαυστη πολυνομία, η οποία δεν παρουσιάζει τάσεις ανάσχεσης σε βάθος χρόνου, αλλά αντίθετα χαρακτηρίζεται από μία αξιοθαύμαστη ανθεκτικότητα σε όλες τις καταστάσεις, ιστορικά δε χαρακτηρίσθηκε από αυστηροποίηση, ενίοτε δραματική, μέσω κανόνων αναγκαστικού δικαίου.
Ο μονομερής χαρακτήρας των ρυθμίσεων αναγκαστικού δικαίου υπέρ των μισθωτών ακινήτων καθίστατο έκδηλος στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις που υπάγονταν, και υπάγονται, στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (προέκρινε το συμφέρον του μισθωτή) προ του άρθρου 13 Ν. 4242/2014 (προκρίνει το συμφέρον του εκμισθωτή). Το σύνολο των κανόνων αυτών είχε ως αποτέλεσμα τη δραστική και ενίοτε ακραία περιστολή των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών ως εκμισθωτών όσον αφορά στην εκμετάλλευση της περιουσίας τους, μέσω του περιορισμού της συμβατικής ελευθερίας αυτών και τελικώς τη διατάραξη της συμβατικής συναλλακτικής ισορροπίας μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή σε τέτοιον βαθμό, ώστε να αλλοιώνεται και αυτός ακόμη ο χαρακτήρας της μίσθωσης ως αμφοτεροβαρούς σύμβασης.
Τις ανωτέρω περιγραφόμενες καταστάσεις ήρθε να βελτιώσει ο Ν. 4242/2014, ώστε να μην εκλείψει η συμβατική ελευθερία και ευελιξία των συμβαλλόμενων μερών και να μην διαιωνιστεί μία συνθήκη, που εκ των πραγμάτων δεν μπορούσε να εξακολουθήσει δια παντός, καθότι θα επηρέαζε σημαντικά σε βάθος χρόνου την οικονομία της αγοράς, γεγονός που θα αντικατοπτριζόταν σε πληθώρα πτυχών του οικονομικού και κοινωνικού γίγνεσθαι. Οι σημαντικότερες αλλαγές που προέκυψαν από το ανωτέρω νομοθέτημα θα παρουσιασθούν κατωτέρω, αφού υπομνησθούν ορισμένα βασικά, μη επιδεχόμενα τροποποίησης και παράκαμψης, στοιχεία της μίσθωσης.
Οι επιμέρους όροι μιας μισθωτικής σχέσης εμπεριέχονται στο μισθωτήριο συμβόλαιο, που κατ’ αρχήν είναι ιδιωτικό, υποβάλλεται ηλεκτρονικά στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), ωστόσο αν συντρέχει λόγος, μπορεί να είναι και να συναφθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Τα βασικά στοιχεία που θα συμπεριληφθούν σ’ αυτό είναι:
- ☑️η συμφωνία των μερών για παραχώρηση προς συγκεκριμένη χρήση του μισθίου (είδος μισθωτικής σχέσης)
- ☑️ο χρόνος διάρκειάς της
- ☑️το καταβλητέο μίσθωμα και ο χρόνος καταβολής του
Αν οι συμβαλλόμενοι δεν συμφωνήσουν τα ως άνω βασικά στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, αυτή δεν θα έχει συντελεσθεί, όμως θα θεωρηθεί ως συντελεσμένη, έστω κι αν δεν έχουν καθορισθεί επακριβώς οι εκατέρωθεν παροχές, εφ’ όσον θα είναι οριστές, ήτοι δυνάμενες να προσδιορισθούν. Επιπρόσθετα, πρέπει να υπάρχουν συμφωνίες για τον χρόνο έναρξης της σχέσης, την τυχόν καταβλητέα εγγυοδοσία, την αναπροσαρμογή μισθώματος, τις ειδικότερες υποχρεώσεις των μερών μεταξύ τους και εν γένει ό,τι κρίνεται αναγκαίο στα πλαίσια της νομιμότητας και της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων.
💢ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΑ ΜΕΡΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΧΕΣΗΣ:
Τα πρόσωπα της μισθωτικής σχέσης είναι τουλάχιστον δύο, ο εκμισθωτής (-ές) και ο μισθωτής (-ές):
Ο εκμισθωτής είναι το πρόσωπο (φυσικό, νομικό ή ακόμα και το Δημόσιο ή κάποιος ΟΤΑ) που παραχωρεί στο μισθωτή τη χρήση του μισθίου και που δικαιούται για το λόγο αυτό να εισπράττει τα καταβλητέα μισθώματα.
Ο μισθωτής είναι το πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) που συμφωνεί με τον εκμισθωτή να του παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου έναντι ανταλλάγματος (μισθώματος) για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, συμβατική ή νόμιμη, προκειμένου να το χρησιμοποιεί για τις ανάγκες της εμπορίας του ή την άσκηση των προστατευόμενων επαγγελματικών δραστηριοτήτων του. Υποχρεούται σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης να καταβάλει το συμφωνηθέν μίσθωμα, έστω κι αν έχει προβεί σε υπεκμίσθωση ή παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε άλλον.
💢ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ:
Η σύμβαση μίσθωσης είναι εκ του νόμου σύμβαση ορισμένου χρόνου, τουλάχιστον ως προς την αρχική της διάρκεια. Πριν το Ν. 4242/2014 και κατ’ επέκταση για τις μισθώσεις που συνάφθηκαν πριν τις 28-02-2014, η υποχρεωτική διάρκεια των μισθώσεων ήταν η δωδεκαετής (άρθρο 5 παρ. 1 π.δ. 34/1995). Πλέον βάσει του άρθρου 13 παρ. 1 εδ. β’, οι μισθώσεις ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (ΑΠ 1482/1996 ΕλλΔνη 1997,601). Χωρίς την κατάρτιση τέτοιου εγγράφου η συμφωνία των μερών για πρόωρη λύση της μίσθωσης θα είναι άκυρη. Το εν λόγω έγγραφο βέβαιης χρονολογίας έχει αποδεικτική σημασία, αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η σύμβαση μεταξύ των μερών μπορεί να λυθεί και χωρίς το εν λόγω συμβολαιογραφικό έγγραφο, όμως σε περίπτωση αντιδικίας, η απόδειξη με μάρτυρες δεν είναι επιτρεπτή. Μοναδική περίπτωση κατά την οποία δύνανται να εξετασθούν μάρτυρες προς απόδειξη του ανωτέρω ζητήματος είναι εφόσον το συνταχθέν έγγραφο έχει απωλεσθεί (ΑΠ 1566/1987 ΕΕΝ 1988,840, ΕφΠειρ 546/1988 ΕλλΔνη 30,1049).
Εάν δεν υπάρχει συμφωνία και των δύο μερών και το μίσθιο εγκαταλειφθεί αυθαιρέτως από τον μισθωτή, η μίσθωση θα εξακολουθήσει να παραμένει ενεργή και ο μισθωτής, έστω κι αν δεν χρησιμοποιεί το μίσθιο, θα υποχρεούται σε καταβολή του μηνιαίως συμφωνηθέντος μισθώματος, καθώς αυτό καταβάλλεται λόγω της παρεχόμενης από τον εκμισθωτή δυνατότητας ασκήσεως της χρήσης του μισθίου. Ο μισθωτής όμως, δικαιούται να αφαιρέσει από το μίσθωμα ό,τι ωφελήθηκε ο εκμισθωτής από την με άλλο τρόπο χρησιμοποίηση του μισθίου ή δολίως παρέλειψε να ωφεληθεί.
💢ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ:
Μπορεί να συμφωνηθεί νομίμως παράταση της προστατευόμενης μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση ότι θα συναφθεί σχετική συμφωνία προ της λήξεως της υφιστάμενης μισθώσεως, στο δε νέο συμφωνητικό μπορούν να περιλαμβάνονται και νέοι όροι, άλλοι ή εκτός από τους αρχικούς. Αν όμως δεν συντρέχει αυτή η προϋπόθεση, τότε θα τεθεί θέμα ερμηνείας της βουλήσεως των μερών (ΑΚ 173,200) ως προς το αν, κάνοντας λόγο για ανανέωση ή παράταση, επιθυμούσαν τη συνέχιση της παλαιάς μισθώσεως ή τη σύναψη μεταξύ τους νέας. Αν μετά τη λύση εμπορικής μισθώσεως με καταγγελία και την, παραταύτα, παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο συμφωνηθεί μεταξύ των μερών εγγράφως παράτασή της αναδρομικώς και με όρους εν πολλοίς διαφορετικούς από την λυθείσα και με την διατήρηση άλλων, πιθανώς να θεωρηθεί ότι δεν θα πρόκειται στην πραγματικότητα περί παρατάσεως, αλλά περί καταρτίσεως νέας συμβάσεως.
💢ΑΝΑΝΕΩΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ (ΑΝΑΜΙΣΘΩΣΗ):
Ανανέωση της μίσθωσης (αναμίσθωση) μπορεί να γίνει ρητά από τα συμβαλλόμενα μέρη, είτε πριν, είτε μετά τη λήξη της παλαιάς μίσθωσης, και αποτελεί νέα μίσθωση με τους όρους της παλαιάς μίσθωσης, αν δεν ορίστηκε διαφορετικά. Η σύμβαση της μίσθωσης θεωρείται εκ του νόμου ως σύμβαση αόριστης διάρκειας, εκτός αν έχουν ορίσει διαφορετικά τα συμβαλλόμενα μέρη.
Συμφωνία που γίνεται μετά τη λήξη της προστατευόμενης μίσθωσης για τη συνέχισή της επί ορισμένο χρονικό διάστημα συνιστά αναμίσθωση, δηλαδή νέα μίσθωση υπό τους όρους της λυθείσας και με διάρκεια προβλεπόμενη από τον νόμο για την προστασία των εμπορικών μισθώσεων.
💢ΜΙΣΘΩΜΑ ΚΑΙ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ:
Για τη μισθωτική σχέση, ως καθαρά αμφοτεροβαρή σύμβαση, που συνεπάγεται δικαιώματα και υποχρεώσεις τόσο για τον εκμισθωτή, όσο και για τον μισθωτή, ο καθορισμός του ύψους του καταβλητέου μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή, ως αντάλλαγμα για την παραχωρούμενη χρήση του μισθίου από τον εκμισθωτή – ιδιοκτήτη του, αποτελεί έναν από τους βασικότερους όρους του μισθωτηρίου. Τα σχετικά με τον εν λόγω όρο δεν διαφέρουν για τις μισθώσεις που διέπονται από το κανονιστικό εύρος του Ν. 4242/2014, συνεπώς ισχύουν οι προβλέψεις του άρθρου 7 του π.δ. 34/1995.
Το ύψος του μισθώματος μπορεί και να αφεθεί στην δίκαιη κρίση των συμβαλλομένων ή και τρίτων, καθώς και να ευρεθεί μέσω ερμηνείας (ΑΚ 371 – 373), αλλά όχι και να ανατεθεί στην απόλυτη κρίση του ενός εκτός των αντισυμβληθέντων, γιατί μία τέτοια συμφωνία θα πάσχει ακυρότητας (ΑΚ 372). Το μίσθωμα γενικώς και τα χρονικά διαστήματα καταβολής του καθορίζονται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους (άρθρο 7 παρ.1 εδ. α’). Η μίσθωση λογίζεται ως καταρτισθείσα, έστω κι αν δεν καθορισθεί το μηνιαίο μίσθωμα, φθάνει όμως να μπορεί να καθορισθεί και αργότερα. Διαφορετικά, το ύψος του μισθώματος μπορεί να προσδιορισθεί και δικαστικά, αφού ληφθούν υπόψιν τυχόν κριτήρια που είχαν θεσπίσει τα μέρη κατά την κατάρτιση της μεταξύ τους σύμβασης. Το μίσθωμα δύναται να συμφωνηθεί υπό διαλυτική αίρεση (δηλαδή μπορεί να συμφωνηθεί αύξηση ή μείωσή του με την επέλευση ορισμένου συγκεκριμένου γεγονότος) ή επί τη βάσει ποσοστών επί των εισπράξεων (ακόμα και των ακαθάριστων ή των μικτών) που θα πραγματοποιήσει σε συγκεκριμένα διαστήματα στο μέλλον ο μισθωτής – έμπορος (ΑΠ 328/2004 ΕλλΔνη 46,1460, ΑΠ 1308/1991 ΕλλΔνη 33,1209). Φυσικά, ουδείς δύναται να γνωρίζει το ακριβές ποσό των εισπράξεων κάποιου επιχειρηματία, καθώς αυτές εξαρτώνται από πολλούς παράγοντες, μη ελεγχόμενους και καθοριζόμενους εκ των προτέρων από ανθρώπινο παράγοντα. Για το λόγο αυτό, αν το μίσθωμα συμφωνηθεί ποσοστιαίως, νόμιμη κατ’ επέκταση είναι και η συμφωνία ότι αν τα ποσοστά δεν είναι επαρκή και ικανοποιητικά ο εκμισθωτής θα δικαιούται ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα ορισμένου ύψους (minimum garanti) (ΑΠ 79/1996 ΕΕΝ 1997,455, ΕφΑθ 5121/1982 ΝοΒ 1983,1194). Αξίζει βέβαια και να αναφερθεί ότι, στο πλαίσιο της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, μπορεί να συμφωνηθεί από τους αντισυμβαλλόμενους ότι το καταβλητέο μίσθωμα δεν θα έχει τη μορφή κάποιον εκ των ανωτέρω περιγραφόμενων, αλλά θα αντιστοιχεί στην αναλογία του μισθίου στις κοινόχρηστες δαπάνες, στο αναλογικό τέλος χαρτοσήμου επί του μισθώματος, στα τέλη κατανάλωσης νερού και ηλεκτρικού ρεύματος, στα δημοτικά τέλη κλπ.
Είναι θεμιτό για κάποιον που παραχωρεί τη χρήση της ιδιοκτησίας του να επιδιώκει να αυξήσει τις προσόδους του απ’ αυτό με την πάροδο του χρόνου. Όμως, η αύξηση των μισθωμάτων χώρων επαγγελματικής χρήσης δεν θα πρέπει να αποτελεί αυτοσκοπό, αψηφώντας και την θέση των εκάστοτε μισθωτών, οι οποίοι φέρουν αρκετές οικονομικές υποχρεώσεις.
📍ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΚΑΙ ΟΡΙΟ:
Στο σημείο αυτό αξίζει να υπενθυμίσουμε το μεγάλο ζήτημα που προέκυψε την περίοδο της έξαρσης της πανδημίας του covid – 19, σχετικά με τα μισθώματα. Σε μία περίοδο, όπου οι επιχειρήσεις είχαν αναστείλει τη λειτουργία τους, ώστε να περιορισθεί η μετάδοση του ιού, οι επιχειρηματίες – μισθωτές, έρχονταν αντιμέτωποι με τερατώδη οικονομικά προβλήματα, καθότι έπρεπε να είναι συνεπείς στις υποχρεώσεις τους έναντι των εκμισθωτών, παρότι τα έσοδά τους είχαν περιορισθεί δραματικά. Δεδομένου ότι καθίστατο επιτακτικό να βοηθηθούν όλοι όσοι πλήττονταν, το κράτος ψήφισε νομοσχέδιο που ρύθμιζε το ζήτημα της αναπροσαρμογής των μισθωμάτων επαγγελματικών ακινήτων. Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 57 παρ. 5 του Ν. 5079/2023, που τροποποίησε το άρθρο 96 του Ν. 5007/2022 σχετικά με το έτος ισχύος του ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής μισθώματος για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων, ισχύει ότι: «Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995(Α’ 30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2024 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2024, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2023.».
Με την εν λόγω ρύθμιση επιδιώκεται η δικαιότερη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων, λόγω των ιδιαίτερων οικονομικών συνθηκών, που έχουν δημιουργηθεί στην οικεία αγορά, ειδικά κατά το τρέχον έτος, εξαιτίας των υψηλών πληθωριστικών πιέσεων που έχουν προκληθεί από την πρωτοφανή αύξηση των τιμών του διεθνούς εμπορίου αγαθών. Προβλέφθηκε η θέσπιση ενός δίκαιου ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής των μισθωμάτων των επαγγελματικών και εμπορικών μισθώσεων που θα προστατεύσει την ομαλή οικονομική λειτουργία των μεσαίων, μικρών και πολύ μικρών επιχειρήσεων και, εμμέσως, το εισόδημα των καταναλωτών και κατ’ επέκταση θα επιτρέψει τη δίκαιη και κερδοφόρα αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των ιδιοκτητών, αλλά και των διεθνών επενδυτών χώρα μας, στο πλαίσιο των αρχικών επενδυτικών τους σχεδίων.
Ακόμη δε κι αν το μίσθωμα αναπροσαρμοσθεί, μπορεί να προκύψουν ορισμένες συνθήκες που καθιστούν στα πλαίσια της καλής πίστης επιτακτική την ανάγκη να μεταβληθούν τα μέχρι πρότινος ισχύοντα δεδομένα. Οι συμβαλλόμενοι έχουν το δικαίωμα να επιδιώξουν την αναπροσαρμογή (προς τα πάνω ή προς τα κάτω) του μισθώματος, ασκώντας διαπλαστικές αγωγές των άρθρων ΑΚ 288 ή 388 ανάλογα, στα αρμόδια πολιτικά δικαστήρια της χώρας. Για τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος βάσει του άρθρου ΑΚ 388 θα πρέπει να κριθεί ότι τα περιστατικά υπό τα οποία είχε καταρτισθεί η εμπορική μίσθωση έχουν μεταβληθεί βάσει μη δυνάμεων να προβλεφθούν κατά τη σύναψή της έκτακτων γεγονότων από ασυνήθη αίτια και όχι από προβλέψιμα τυχαία γεγονότα όπως είναι πχ. η αυξομείωση των εσόδων του μισθωτή, η αύξηση του κόστους ζωής και της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, η οικονομική κρίση, η επιβολή δυσμενών δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων επαγομένων μείωση της εμπορικής κίνησης. Γενικώς, πρέπει κατά τη συζήτηση της εν λόγω αγωγής να προβάλλεται στο δικαστήριο το υπέρμετρο της επάχθειας της παροχής του οφειλέτη ενόψει της αντιπαροχής του δανειστή. Απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών μπορεί να θεμελιώνεται και επί οικονομικής κρίσης, τόσο μεγάλης και έκτακτης, ώστε να ξεπερνά τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών, κατά τις απαιτήσεις της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών (ΑΠ 1592/2014 ΝοΒ 2015,282).
Ωστόσο, μπορεί να τεθεί θέμα εφαρμογής της ΑΚ 388 όταν λόγω προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επέρχεται μεταγενεστέρως δυσβάστακτη μεταβολή των συνθηκών για τον οφειλέτη, όπως επί αναφυομένης μεγάλης αυξομειώσεως της μισθωτικής αξίας και ζητήσεως ακινήτων, ώστε η εμμονή στην καταβολή του συμπεφωνημένου μισθώματος να παρίσταται αντίθετη στην ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές. Το δικαστήριο σε αυτή την περίπτωση πρέπει να συγκρίνει το καταβαλλόμενο μίσθωμα με το ελεύθερο, που αντιπροσωπεύει την αξία της χρήσεως του μισθίου, βάσει των προσκομιζόμενων από τους διαδίκους στοιχείων. Η τυχόν διαφορά τους θα οδηγήσει στην κρίση περί της ανάγκης ή μη της ικανοποίησης του αιτήματος για αναπροσαρμογή (ΜΕφΑθ 159/2015 ΕφΑδ 2015,225, ΜΕφΑθ 5572/2013 ΕφΑδ 2015,228, ΕιρΘες 3244/2015 ΕφΑδ 2015,991. Η στηριζόμενη στην ΑΚ 288 αγωγή έχει ως βάση την προφανή δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών, σε αντίθεση με την ΑΚ 388 που στηρίζεται στην υπέρμετρη επάχθεια.
💢ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ:
Οι συμβάσεις μίσθωσης, ως επί το πλείστον διεπόμενες από την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, ενδέχεται να έχουν καταστεί ανυπόφορες για τα συμβαλλόμενα μέρη ή αυτά να επιθυμούν να χρησιμοποιήσουν διαφορετικά το ακίνητο – μίσθιο ή να ανεύρουν κάποιο άλλο, που θα ανταποκρίνεται καλύτερα στις ανάγκες τους ως επαγγελματίες. Για το λόγο αυτό δίνεται η δυνατότητα στα μέρη να καταγγείλουν τη μεταξύ τους μίσθωση.
Με το νέο Ν. 4242/2014 η δυνατότητα που δινόταν με το π.δ. 34/1995 στους εκμισθωτές, να καταγγείλουν τη σύμβαση μίσθωσης λόγω ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης και μεταμέλειας, δεν εφαρμόζεται στις νέες συμβάσεις που διέπονται από αυτόν. Ωστόσο, ο ίδιος νόμος προέβη σε κάποιες αντικαταστάσεις, ιδίως ως προς τα χρονικά όρια και τις αποζημιώσεις που υποχρεούται να καταβάλει ο εκμισθωτής, σε περίπτωση άσκησης καταγγελίας από αυτόν λόγω ιδιόχρησης και ανοικοδόμησης, στις παλαιές συμβάσεις, που διέπονται από το π.δ.34/1995.
Α. Καταγγελία για ιδιόχρηση
Για τις συμβάσεις που έχουν συναφθεί από τις 28-02-2014 και εξής, το άρθρο 13 παρ. 1 του Ν.4242/2014 ορίζει ότι, η καταγγελία για ιδιόχρηση δεν εφαρμόζεται πλέον. Για δε τις συναφθείσες συμβάσεις προ της 28-02-2014, τα σχετικά με την καταγγελία ρυθμίζονται από το μισθωτήριο συμβόλαιο, τον ΑΚ και τα άρθρα 16-18 του π.δ. 34/1995. Η παρ. 2 περ. β’ του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 ορίζει για τις συμβάσεις που διέπονται από το π.δ. 34/1995 (αντικατάσταση της παρ. 1 του άρθρου 16 του π.δ. 34/1995 που έδινε δυνατότητα καταγγελίας της σύμβασης από τον εκμισθωτή, όχι προτού περάσουν 3 χρόνια ή 18 μήνες, για τις μισθώσεις του άρθρου 1 ή 2 αντίστοιχα) το εξής: «Ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες [ή ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του παρόντος εννέα (9) μήνες] από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περιπτώσεις α΄ έως γ΄ ή, ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2, των δραστηριοτήτων κατά το άρθρο αυτό από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγό τους (ιδιόχρηση).» Το άρθρο 13 παρ. 1γ’ προβλέπει για τις μισθώσεις που διέπονται από το Ν. 4242/2014 ότι: «Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της».
Σύμφωνα με την αντικατάσταση του άρθρου 16 του π.δ. 34/1995 σχετικά με την καταγγελία λόγω ιδιόχρησης για μισθώσεις προ τις 28-02-2014, ο εκμισθωτής δικαιούται μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου και όχι προ της παρόδου 18μηνου για τις μισθώσεις του άρθρου 1 ή 9μηνου για τις μισθώσεις του άρθρου 2 του π.δ. 34/1995 από την έναρξή τους, να προβεί σε καταγγελία, προκειμένου το μίσθιο να ιδιοχρησιμοποιηθεί από τον ίδιο τον εκμισθωτή, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγό τους. Το δικαίωμα καταγγελίας ασκείται αποκλειστικά από τον εκμισθωτή, που πρέπει να εκθέτει τον τρόπο αποκτήσεως στο αγωγικό δικόγραφο, για να μην κινδυνεύει από αοριστία και όχι από τον κύριο του μισθίου, αν είναι άλλος. Κατ’ επέκταση ο εκμισθωτής είναι αυτός που νομιμοποιείται ενεργητικά να ασκήσει την αγωγή αποδόσεως της χρήσης του μισθίου, εφόσον ο μισθωτής δεν αποδίδει τη χρήση αυτού στον εκμισθωτή, μετά την έναρξη των αποτελεσμάτων της καταγγελίας. Αν η καταγγελία γίνεται υπέρ του κυρίου και μη εκμισθωτή για το κύρος της καταγγελίας απαιτείται και η δική του συναίνεση. Αντίθετα, αν στο πρόσωπο του υπερ’ ου η καταγγελία συντρέχουν δύο ιδιότητες για τη μία εκ των οποίων δεν απαιτείται συναίνεση, τότε η τελευταία δεν αποτελεί όρο του ενεργού της καταγγελίας.
Σύμφωνα με την περ. δ’ της παρ. 1 του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 (που αντικατέστησε τις παρ. 1 και του 2 του άρθρου 29 του π.δ. 34/1995), στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο αυτό, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή σαν αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών. Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης, στην καταγγελία για ιδιόχρηση μέχρι δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα. Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο.
Η περ. ε’ της παρ. 1 του άρθρου 13 προβλέπει ότι η αποζημίωση κατά την πρώτη παράγραφο του προηγούμενου άρθρου στην καταγγελία για ιδιόχρηση είναι ίση με δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα, αν ασκηθεί στο μίσθιο μέσα σε ένα (1) έτος από την απόδοση του,επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από τον μισθωτή, εκτός αν το μίσθιο από την κατασκευή είναι προορισμένο για την ίδια χρήση. Στη δε παρ. 2 ορίζεται ότι το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης μέχρι είκοσι (20) μηνιαία μισθώματα με τις προϋποθέσεις της δεύτερης παραγράφου του προηγούμενου άρθρου.
Β. Καταγγελία για ανοικοδόμηση
Σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 2 περ. γ’, η παρ. 1 του άρθρου 23 του π.δ. 34/1995 αντικαθίσταται ως εξής: «Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου: α) Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης, β) Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια, γ) Μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια».
Ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την εμπορική μίσθωση, προκειμένου να ανοικοδομηθεί το μίσθιο από τον ίδιο ή τον κύριό του, εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά κατά τη σύναψη της μισθωτικής σχέσης, μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της και αν αυτός υπερβαίνει τα 6 έτη μετά πάροδο εξαετίας από την έναρξή της ή μετά την παρέλευση 18μηνου από την έναρξή της, αν η διάρκειά της είναι κάτω των 18 μηνών ή αορίστου διάρκειας. Κρίσιμο πάντα στοιχείο για το επιτρεπτό αυτής της καταγγελίας αποτελεί ο συμβατικός (και όχι ο νόμιμος) χρόνος διάρκειας της μίσθωσης και η εγκυρότητα της καταγγελίας κατά τον χρόνο άσκησής της.
Στην περίπτωση της καταγγελίας για ανοικοδόμηση, βάσει του άρθρου 13 παρ. 1 περ. δ’ του Ν. 4242/2014, μπορεί να δοθεί αποζημίωση μέχρι έξι (6) μηνιαία μισθώματα. Συντρέχει όμως και πάλι η δυνατότητα με αίτηση του μισθωτή στα αρμόδια δικαστήρια να αυξηθεί το συγκεκριμένο ποσό μέχρι εννέα (9) μηνιαία μισθώματα, αφού συνεκτιμήσει τις συνθήκες που αναφέρθηκαν παραπάνω και για την καταγγελία λόγω ιδιόχρησης.
Ανοικοδόμηση ικανή να δικαιολογήσει την καταγγελία υπάρχει όταν η πραγματοποίηση των οικοδομικών εργασιών καθιστά αδύνατη τη χρήση του μισθίου, μπορεί δε να χωρήσει είτε μόνο στο χώρο του μισθίου είτε και σε συνεχόμενους με αυτόν. Για να θεμελιωθεί το σχετικό δικαίωμα καταγγελίας αρκεί η οικοδομή που θα ανεγερθεί να είναι νέα σε σχέση με το μίσθιο, έστω κι αν διατηρηθούν ορισμένα τμήματα που παλαιού κτιρίου ή έστω και αν προστεθούν στην οικοδομή του μισθίου και νέα κτίσματα των οποίων η ανέγερση θα εμποδιζόταν αν αυτό δεν θα απεδίδετο στον εκμισθωτή.
Η καταγγελία χωρεί με έγγραφη δήλωση του εκμισθωτή στον μισθωτή, αλλιώς επέρχεται ακυρότητα. Αν η εν λόγω δήλωση γίνεται από εκμισθωτή μη κύριο, απαιτείται και η συναίνεση του κυρίου.
Γ) Καταγγελία μεταμέλειας
Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, το συγκεκριμένο είδος καταγγελίας δεν εφαρμόζεται για τις μισθώσεις που συνάφθηκαν από τις 28-02-2014 και εξής, ενώ με τον Ν. 4242/2014 δεν τροποποιήθηκε, για τις συμβάσεις που εξακολουθούν να διέπονται από το π.δ. 34/1995, η διάταξη του άρθρου 43, η οποία προβλέπει πως: «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης».
Η συγκεκριμένη βούληση του μισθωτή, ο οποίος επιθυμεί για τους δικούς του λόγους να καταγγείλει την μέχρι πρότινος σύμβαση μίσθωσης που σύναψε με τον εκμισθωτή, πρέπει να αποτυπώνεται σε έγγραφο, χωρίς βέβαια να απαιτούνται πανηγυρικές διατυπώσεις. Σε αυτό όμως, απαιτείται να εκδηλώνεται σαφώς η βούληση του μισθωτή για λύση της μίσθωσης, καθώς αποτελεί συστατικό τύπο της καταγγελίας. Προϋπόθεση του κύρους της δε, δεν αποτελεί η καταβολή αποζημίωσης στον εκμισθωτή. Αν για οποιοδήποτε λόγο η καταγγελία θεωρηθεί άκυρη, ο μισθωτής οφείλει να καταβάλει στον αντισυμβαλλόμενό του τα οφειλόμενα μισθώματα, ακόμη και αν δεν χρησιμοποιεί το μίσθιο. Σε κάθε όμως περίπτωση, μπορεί να προβάλει την ένσταση ότι προέβη σε καταγγελία για σπουδαίο λόγο, βάσει των επικαλούμενων στο έγγραφο της καταγγελίας λόγων, οπότε και θα απαλλαγεί από την υποχρέωση αποζημίωσης.
Πολλοί είναι αυτοί που εκδηλώνουν την άποψη ότι το συγκεκριμένο είδος καταγγελίας δεν θα έπρεπε να αποκλεισθεί από τις προβλέψεις του Ν. 4242/2014 και κατ’ επέκταση από τις μισθώσεις που έχουν συναφθεί από τις 28-02-2014 και εξής, διότι βιώνουμε μια οικονομική κρίση, που πλήττει καθημερινά τις επιχειρήσεις και τις αποδόσεις τους. Συνεπώς, ίσως περισσότεροι από παλαιότερα να είναι οι εκείνοι που θα αναγκασθούν ιδιαιτέρως πρόωρα να καταγγείλουν τη μίσθωση, μη δυνάμενοι να ανταποκριθούν στις εκ της σύμβασης υποχρεώσεις τους.
Οι συμβάσεις λοιπόν, που ρυθμίζονται από τον Ν. 4242/2014 και συγκεκριμένα από το άρθρο 13 αυτού, το οποίο ρητά προβλέπει ότι επ’ αυτών εφαρμόζονται και οι διατάξεις του ΑΚ, μπορούν να καταγγελθούν για τους εξής από τον ΑΚ λόγους:
- 📍Καταγγελία για μη παραχώρηση χρήσης στον μισθωτή (ΑΚ 585)
- 📍Καταγγελία λόγω κακής χρήσης του μισθίου (ΑΚ 594)
- 📍Καταγγελία για υπερημερία ως προς την καταβολή των μισθωμάτων από τον μισθωτή (ΑΚ 597)
- 📍Καταγγελία λόγω παρόδου του ορισμένου χρόνου της μίσθωσης (ΑΚ 608)
- 📍Καταγγελία λόγω καταστροφής του μισθίου (ΑΚ 336,380).
- 📍Καταγγελία λόγω διάλυσης του νομικού προσώπου
- 📍Καταγγελία λόγω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης
- 📍Καταγγελία λόγω καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (ΑΚ 281)
- 📍Καταγγελία λόγω σύγχυσης (ΑΚ 453)
- 📍Καταγγελία λόγω διανομής (ΑΚ 798 επ.)
- 📍Καταγγελία λόγω απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών (ΑΚ 388)
- 📍Καταγγελία για λόγους υγείας του μισθωτή ή των προσώπων που συνοικούν μαζί τους (ΑΚ 588)
Από τις σχετικές με την καταγγελία διατάξεις του π.δ. 34/1995, που δεν έχουν εξαιρεθεί της εφαρμογής για τις μισθώσεις που διέπονται πλέον από το Ν. 4242/2014 ισχύουν τα εξής:
Α) Καταγγελία για ανεπίτρεπτη παραχώρηση της χρήσης του μισθίου
Σύμφωνα με το εδ. α’ της παρ. 1 του άρθρου 11 του π.δ. 34/1995, «Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών.». Αν η απαγόρευση της εν λόγω διάταξης παρακαμφθεί, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή (Αρ. 11 παρ. 2).
Β) Καταγγελία για εγκατάσταση υπηρεσιών ΟΤΑ
Το άρθρο 41 παρ. 1 του π.δ. 34/1995 ορίζει πως «Δήμος ή κοινότητα και τα εξαρτώμενα από αυτούς νομικά πρόσωπα, ιδρύματα και επιχειρήσεις μπορούν μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης να καταγγείλουν αυτή τη μίσθωση, εφόσον το μίσθιο θα χρησιμοποιηθεί για να εγκατασταθούν και να λειτουργήσουν γενικώς οι υπηρεσίες τους.» Η ανωτέρω διάταξη είναι εξαιρετική υπέρ των Δήμων και Κοινοτήτων, κατά παρέκκλιση των διατάξεων εν γένει του π.δ. 34/1995, ώστε να καλυφθούν οι στεγαστικές του ανάγκες και να περιορισθούν τα έξοδά τους.
Οι ΟΤΑ δύνανται να καταγγείλουν την προστατευόμενη μίσθωση μετά τη λήξη του συμβατικού της χρόνου, χωρίς να απαιτείται η τήρηση οποιασδήποτε προθεσμίας εκ μέρους τους (απρόθεσμο της καταγγελίας), προκειμένου στον μέχρι πρότινος επαγγελματικό χώρο, να εγκατασταθούν υπηρεσίες δημοσίου ενδιαφέροντος. Η εν λόγω απρόθεσμη καταγγελία δεν συνεπάγεται υποχρέωση αποζημίωσης του μισθωτή, τα αποτελέσματά της επέρχονται αμέσως μετά την άσκησή της, ασκείται δε εγκύρως εφόσον στο έγγραφό της εκτίθεται ότι το μίσθιο πρόκειται να χρησιμοποιηθεί προς εγκατάσταση υπηρεσιών του καταγγέλλοντος (ΟΤΑ, ΝΠΔΔ, ίδρυμα ή επιχείρηση εξαρτώμενο απ’ αυτά ), διαφορετικά η καταγγελία είναι ανεπίτρεπτη. Ωστόσο, αν οι δημόσιες υπηρεσίες δεν εγκατασταθούν στο μίσθιο εντός έτους από την απόδοσή του από τον μισθωτή, η παρ. 3 του άρθρου 41 παρέχει στον τελευταίο δικαίωμα επανεγκατάστασης και αποζημίωσης.
Γ) Καταγγελία για τη δημιουργία πρασίνου
Το συγκεκριμένο είδος καταγγελίας ρυθμίζεται από το άρθρο 42 του π.δ. 34/1995, η παρ. 1 του οποίου ρυθμίζει ότι «Στις μισθώσεις ακάλυπτων χώρων που ανήκουν κατά κυριότητα σε δήμους ή κοινότητες χωρεί καταγγελία μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εφόσον με απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου που εγκρίνεται από τον αρμόδιο νομάρχη, κριθούν ως χώροι για να δημιουργηθούν πράσινο, πλατείες ή εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας των κατοίκων των περιοχών των δήμων και κοινοτήτων ή για ανοικοδόμηση.». Τα έννομα αποτελέσματα της προκείμενης καταγγελίας επέρχονται μετά τρίμηνο.
Εφόσον δηλαδή, αποφασισθεί αρμοδίως από το δημοτικό ή κοινοτικό συμβούλιο ότι επί ακαλύπτων χώρων ιδιοκτησίας των δήμων ή των κοινοτήτων, πρόκειται να δημιουργηθούν χώροι πρασίνου, πλατείες ή εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας, δικαιούται ο Δήμος ή η Κοινότητα να προβεί σε καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου (πχ καταγγελία μίσθωσης ακάλυπτου χώρου, όπου λειτουργεί επιχείρηση σταθμού αυτοκινήτων (parking), προκειμένου να δημιουργηθεί χώρος αναψυχής του κοινού).
💢ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ ΑΥΛΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ:
Τέλος, να αναφέρουμε ότι με την παρ. 3 του άρθρου 13, καταργήθηκαν τα άρθρα 60 και 61 του π.δ. 34/1995 σχετικά με την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας. Ωστόσο, έχει εισαχθεί μια μεταβατική διάταξη, η οποία ορίζει ότι: «Ειδικά σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μέχρι 31.8.2014 μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι 31.8.2014 λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 5 του π.δ. 34/1995ή μίσθωσης που έληξε ήδη για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχουν παρέλθει μέχρι τις 31.8.2014 εννέα (9) μήνες από τη λήξη της ή μίσθωσης που τελεί υπό τετραετή παράταση σύμφωνα με την περίπτωση δ` του άρθρου 61 του π.δ. 34/1995, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης έξι (6) μηνών.
♦️Το παρόν άρθρο αποτελεί πνευματική ιδιοκτησία του γραφείου μας και συντάχθηκε με την επιστημονική επιμέλεια της ασκ. δικηγόρου, Ελευθερίας Χασάπη και της δικηγόρου παρ’ Αρείω Πάγω, Ειρήνης Καψάλη.