Η έννοια της μίσθωσης
Η έννοια της μίσθωσης διατυπώνεται στη διάταξη του άρθρου 574 ΑΚ, κατά έμμεσο τρόπο, με τον καθορισμό των υποχρεώσεων των συμβαλλόμενων μερών. Έτσι, μίσθωση πράγματος είναι η σύμβαση με την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (ο εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον άλλον συμβαλλόμενο (τον μισθωτή) τη χρήση ορισμένου πράγματος (κινητού ή ακινήτου) στη συμφωνηθείσα διάρκεια της μίσθωσης (ορισμένου ή αορίστου χρόνου) και ο τελευταίος αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλλει στον αντισυμβαλλόμενό του ως αντάλλαγμα το συμφωνημένο τίμημα (μίσθωμα).
Νομική φύση της μίσθωσης
Από την ως άνω έννοια της μίσθωσης συνάγεται ότι αυτή η σύμβαση είναι: α) ενοχική, γιατί η κατάρτισή της δεν επιφέρει τη μεταβίβαση της κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος, αλλά ιδρύει ενοχική σχέση από την οποία απορρέουν ενοχικά δικαιώματα και αντίστοιχες υποχρεώσεις, β) υποσχετική, όχι όμως διάθεσης, γιατί γεννά μόνο ενοχικές υποχρεώσεις προς παροχή και δεν επιφέρει μεταβολές στις εμπράγματες σχέσεις των συμβαλλομένων, γ) αμφοτεροβαρής, γιατί δημιουργεί δικαιώματα και υποχρεώσεις και για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη, που τελούν έως και την απόσβεσή τους σε πλήρη ανταλλακτική ισοτιμία και αλληλεξάρτηση και δ) διαρκής, γιατί οι κύριες υποχρεώσεις των υποχρεώσεις των συμβαλλομένων (παραχώρηση της χρήσης του πράγματος από τον εκμισθωτή και καταβολή μισθώματος από τον μισθωτή), δεν εκπληρώνονται στιγμιαία αλλά εξακολουθούν να υφίστανται, να είναι απαιτητές και να εκπληρώνονται καθ΄ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης· ως εκ τούτου, συνάγεται ότι αφενός το μίσθιο δεν μπορεί να είναι αναλωτό πράγμα, αφετέρου επί της σύμβασης μίσθωσης δεν χωρεί υπαναχώρηση αλλά καταγγελία.
Η μίσθωση πράγματος (αστική) ρυθμίζεται από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως και 618 ΑΚ, οι οποίες κατά κανόνα, είναι ενδοτικού δικαίου.
Στοιχεία της μίσθωσης
Η σύμβαση μίσθωσης καταρτίζεται όταν υπάρχει συμφωνία στα ουσιώδη σημεία της, δηλαδή σε αυτά χωρίς τα οποία δεν υφίσταται το συγκεκριμένο είδος ρυθμισμένης στον ΑΚ σύμβασης και τα οποία είναι: α) το μίσθιο, β) το μίσθωμα και γ) η συμφωνία για την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου.
Συνήθως με την σύμβαση μίσθωσης συμφωνούνται το είδος και η διάρκεια της χρήσης του μισθίου, ενώ σε αυτή είναι δυνατό να περιλαμβάνονται και επιμέρους συμφωνίες των μερών που να ρυθμίζουν τη λειτουργία της μεταξύ τους μίσθωσης και τα εκατέρωθεν δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους.
Τα συμβαλλόμενα μέρη της μίσθωσης
Στη μισθωτική σύμβαση τα συμβαλλόμενα μέρη είναι βασικά δύο, ο εκμισθωτής και ο μισθωτής. Ειδικότερα: α) Ο εκμισθωτής είναι το πρόσωπο που παραχωρεί τη χρήση του μισθίου, ανεξάρτητα από το αν αυτό του ανήκει κατά κυριότητα, ο δικαιούχος του μισθώματος και ο μόνος που νομιμοποιείται να καταγγείλει τη συναφθείσα μίσθωση για κάποιον από τους προβλεπόμενους λόγους στον ΑΚ. β) Ο μισθωτής είναι το πρόσωπο προς το οποίο παραχωρείται η χρήση του μισθίου και ο υπόχρεος στην καταβολή του μισθώματος, ακόμα και αν υπεκμισθώσει ή παραχωρήσει τη χρήση του μισθίου σε άλλον.
Αν και μη σύνηθες στην πράξη, στη μίσθωση μπορεί να συμμετέχει και τρίτο πρόσωπο, ο εγγυητής, ο οποίος αναλαμβάνει έναντι του εκμισθωτή, κατ΄ άρθρο 847 ΑΚ την υποχρέωση κάλυψης, με την περιουσία του, τυχόν ζημίας που θα προκύψει σε βάρος του πρώτου από τη μη προσήκουσα τήρηση των συμβατικών υποχρεώσεων του μισθωτή, και δη από τη μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων. Η εγγυητική ευθύνη και η έκτασή της προκύπτουν από το περιεχόμενο του σχετικού όρου στο μισθωτήριο και είναι έγκυρο μόνο αν προκύπτει από έγγραφο, κατ΄ άρθρο 849 ΑΚ.
Έναρξη της μίσθωσης
Η μίσθωση άρχεται, αν δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, από τον χρόνο κατάρτισης της σύμβασης. Ο χρόνος έναρξής της, που συνιστά μέρος της συμφωνίας των μερών, δεν εξαρτάται από τη δυνατότητα χρήσης του μισθίου από τον μισθωτή, αρκεί αυτό να του παραδίδεται στην κατάσταση που το αποδέχτηκε κατά τη σύναψη της σύμβασης. Συνεπώς, δεν είναι απαραίτητο ο συμφωνημένος χρόνος έναρξης της μίσθωσης να συμπίπτει με εκείνον της πραγματικής έναρξης χρήσης του μισθίου. Φυσικά άλλο θέμα είναι η τυχόν ύπαρξη νομικών ή πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου.
Διάρκεια της μίσθωσης
Η διάρκειά της είναι κατ΄ αρχήν ζήτημα συμφωνία των μερών. Κατ΄ εξαίρεση, στις μισθώσεις κύριας κατοικίας προβλέπεται υποχρεωτικό ελάχιστο όριο διάρκειάς τους τριών ετών, ακόμα και αν τα μέρη είχαν συμφωνήσει βραχύτερη ή αορίστου χρόνου διάρκεια. Πάντως και επί μισθώσεων αυτών είναι δυνατή η επιβράχυνση της υποχρεωτικής διάρκειάς τους, με σχετική συμφωνία των μερών που καταρτίζεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας. Η διάρκεια μίας μισθωτικής σύμβασης ορισμένου χρόνου είναι δυνατό να παραταθεί για ορισμένο ή αόριστο χρόνο, είτε με άτυπη καταρχήν συμφωνία των μερών, η οποία όμως θα πρέπει να συναφθεί μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, είτε με άσκηση δικαιώματος προαίρεσης, δηλαδή μονομερούς παράτασης της αρχικής σύμβασης, εντός ορισμένης προθεσμίας, που τυχόν επιφυλάχθηκε με τη σύμβαση μίσθωσης σε έναν από τους συμβαλλόμενους. Η παράταση της μίσθωσης δεν δημιουργεί νέα συμβατική σχέση, αλλά αποτελεί τη συνέχιση της αρχικής τοιαύτης με επιμήκυνση του χρόνου διάρκειάς της, ενώ εξακολουθούν να ισχύουν όλοι οι όροι της.
Ιδιαίτερες μορφές της μίσθωσης
Μία από τις ιδιαίτερες και κοινές μορφές των μισθώσεων είναι η μίσθωση κατοικίας με την οποία παραχωρείται η χρήση ακινήτου για κύρια κατοικία του μισθωτή ή και της οικογένειάς του. Η εν λόγω μίσθωση διέπεται, εκτός από τις διατάξεις των άρθρων 574 επ. ΑΚ και από το άρθρο 2 παρ. 1 Ν 1703/1987. Η διάταξη αυτή καθιερώνει ελάχιστο όριο διάρκειας της μίσθωσης για τρία έτη, ακόμα κι αν έχει συμφωνηθεί για αόριστο ή βραχύτερο χρονικό διάστημα, και εφαρμόζεται μόνο για μίσθωση κύριας κατοικίας, δηλαδή αυτής που χρησιμοποιείται ως το κέντρο των βιοτικών σχέσεων του μισθωτή (όχι π.χ. εξοχική). Να σημειωθεί ότι, συντόμευση της ως άνω τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, καταρτιζόμενη τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.
Λήξη/Λύση της μίσθωσης
1. Γενικά
Όσον αφορά τη λήξη της αστικής μίσθωσης, οι διατάξεις του ΑΚ προβλέπουν τη λήξη της είτε λόγω παρόδου του συμφωνηθέντος χρόνου, είτε λόγω παρόδου του συμφωνηθέντος χρόνου, στην περίπτωση μίσθωσης ορισμένου χρόνου, είτε λόγω καταγγελίας. Εκτός από τις ειδικές αυτές κατηγορίες λόγων λήξης της μισθωτικής σύμβασης, η μίσθωση, ανεξάρτητα αν είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου, λήγει κατά τους γενικούς τρόπους απόσβεσης ενοχών. Έτσι μπορεί να καταργηθεί: α) με αντίθετη, ρητή ή σιωπηρή, συμφωνία των μερών (άρθ. 361 ΑΚ), β) με πλήρωση διαλυτικής αίρεσης, με την οποία τυχόν καταρτίστηκε η σύμβαση, ή λόγω παράβασης όρου της σύμβασης, γ) με συμβατική υπαναχώρηση, πριν από την παράδοση του μισθίου στον μισθωτή, από τον συμβαλλόμενο που έχει από το νόμο ή τη σύμβαση σχετικό δικαίωμα, δ) λόγω καταστροφής του μισθίου, ε) λόγω σύγχυσης.
2. Λύση μίσθωσης ορισμένου χρόνου
Η μίσθωση ορισμένου χρόνου, αυτή δηλαδή που η διάρκειά της είναι προσδιορισμένη ή προσδιοριστή από τη σύμβαση, ρητά ή σιωπηρά ή ευθέως από το νόμο, λήγει αυτοδίκαια με την παρέλευση του προκαθορισμένου χρόνου διάρκειάς της, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο (άρθρο 608 παρ. 1 ΑΚ), όπως π.χ. όχληση, ή αναμονή έκδοσης τελεσίδικης απόφασης για τη λήξη της.
Συνακόλουθα, η κατ΄ αυτό τον τρόπο μίσθωση δεν ανανεώνεται, σε περίπτωση παρακράτησης του μισθίου από τον μισθωτή, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία των μερών ή συντρέχουν οι προϋποθέσεις της αναμίσθωσης. Εντούτοις, δεν αποκλείεται η μίσθωση ορισμένου χρόνου να λήξει και πριν από την πάροδο του χρόνου αυτού, μετά από καταγγελία οποιουδήποτε μέρους για κάποιον από τους προβλεπόμενους στον νόμο λόγους ή για κάποιον σπουδαίο λόγο.
3. Λύση μίσθωσης αορίστου χρόνου
Η μίσθωση αορίστου χρόνου λήγει μόνο με την καταγγελία ενός εκ των δύο συμβαλλομένων μερών, χωρίς να απαιτείται ο λόγος της καταγγελίας στην περίπτωση αυτή να είναι ουσιώδης ή σπουδαίος.
4. Καταγγελία
Παράλληλα η μίσθωση μπορεί να λυθεί με καταγγελία. Η καταγγελία είναι διαπλαστικό δικαίωμα, μη αυτοτελές, δηλαδή εκχωρείται ή κληρονομείται μόνο μαζί με το κύριο δικαίωμα, και μη ανακλητό, ενώ ασκείται με μονομερή, άτυπη, απευθυντέα δήλωση βούλησης προς τον αντισυμβαλλόμενο προς γνωστοποίηση της πρόθεσης του καταγγέλλοντα να καταλύσει τη μίσθωση. Μπορεί να περιοριστεί ή να αποκλειστεί για ορισμένο χρόνο, κατόπιν συμφωνίας των μερών, εφόσον η συμφωνία αυτή δεν προσκρούει σε αναγκαστικού δικαίου διατάξεις (π.χ. άρθρα 588, 610, 613 ΑΚ) ή δεν υφίσταται σπουδαίος λόγος καταγγελίας.
Η καταγγελία για να είναι έγκυρη, πρέπει να φανερώνει με σαφήνεια τη σοβαρή βούληση του καταγγέλλοντα να λυθεί ολόκληρη η σύμβαση της μίσθωσης, και να μην τελεί, χωρίς τη συναίνεση του λήπτη, υπό αίρεση ή όρο, όπως επίσης να μην αντίκειται σε απαγορευτική διάταξη του νόμου ή στα χρηστά ήθη (άρθρα 174, 178 ΑΚ) και να μην ασκείται καταχρηστικά (άρθρο 281 ΑΚ).
Συνέπεια της καταγγελίας είναι η λήξη της μίσθωσης για το μέλλον (άρθρο 587 εδ α΄ ΑΚ), όχι όμως και διακοπή κάθε ενοχικού δεσμού, αφού διατηρούνται όλες οι απαιτήσεις καθενός των συμβαλλομένων για παραβάσεις του άλλου, κατά τον χρόνο αυτόν, και δημιουργούνται νέες, όπως η υποχρέωση απόδοσης του μισθίου και επιστροφής προκαταβολών. Ο έχων δικαίωμα να καταγγείλει δεν υποχρεούται σε αποζημίωση (άρθρο 587 εδ΄ β΄ ΑΚ), αντίθετα ενδέχεται να δικαιούται αποζημίωση.
Η νομική ενέργεια της καταγγελίας επέρχεται από την περιέλευση της σχετικής δήλωσης βούλησης του καταγγέλλοντα στον αντισυμβαλλόμενο προς τον οποίον απευθύνεται (άρθρο 167 ΑΚ) ή μετά την πάροδο της τυχόν προβλεπόμενης στον νόμο προθεσμίας. Κατά το χρονικό αυτό, δε, σημείο, πρέπει να συντρέχουν όλες οι ως άνω προϋποθέσεις της καταγγελίας.
Αν το μίσθιο αποτελεί οικογενειακή στέγη εν γνώσει του εκμισθωτή, η καταγγελία εκ μέρους του είναι άκυρη εάν αυτή δεν κοινοποιηθεί και στο σύζυγο του μισθωτή, ακόμα κι αν ο σύζυγος δεν αναφέρεται πουθενά στο μισθωτήριο συμβόλαιο ως συμβαλλόμενο μέρος.
Δυνατή είναι πάντως η συμβατική ανάκληση της καταγγελίας με βάση το άρθρο 361 ΑΚ, πριν όμως λήξει η μίσθωση· μετά τη λήξη της είναι δυνατή μόνο η σύναψη νέας μίσθωσης, με τους όρους της παλιάς, στην οποία μπορεί να δοθεί (ενοχική) αναδρομική ενέργεια.
Η καταγγελία μπορεί να ασκηθεί και με αγωγή (άρθρο 619 ΚΠολΔ), ακόμα και πριν από την επέλευση των αποτελεσμάτων της (άρθρο 69 ΚΠολΔ). Αν ο ενάγων παραιτήθηκε από το δικόγραφο της, η αγωγή θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε, αλλά η παραίτηση δεν επιφέρει την ανάκληση της καταγγελίας, αφού είναι ανεπίτρεπτη.
- Α. Καταγγελία της μίσθωσης προερχόμενη από τον μισθωτή
Ειδικότερα, λύση της μίσθωσης μπορεί να επέλθει οποτεδήποτε με καταγγελία αυτής, προερχόμενη ενδεικτικά για το μισθωτή όταν:
– Αν δεν του παραδόθηκε η χρήση του μισθίου στο συμφωνημένο χρόνο ή του αφαιρέθηκε στη συνέχεια η συμφωνημένη χρήση,
– Αν υπάρχουν στο μίσθιο πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή όταν εκλείπουν συμφωνημένες ιδιότητες,
– Αν από τη μίσθωση απειλείται κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή ή όσων συνοικούν μαζί του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών.
- Β. Καταγγελία της μίσθωσης προερχόμενη από τον εκμισθωτή
– Αν ο μισθωτής κάνει κακή χρήση του μισθίου ή χρήση αντίθετη από εκείνη που συμφωνήθηκε ή δεν έχει την πρέπουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους,
– Αν ο μισθωτής δεν καταβάλλει ολόκληρο ή μέρος του μισθώματος και μάλιστα στο χρόνο που οφείλει να το πράξει.
Ήδη έχει καθιερωθεί ταχεία διαδικασία έκδοσης δικαστικής «διαταγής απόδοσης μισθίου» χωρίς ακροαματική διαδικασία, αναβολές, μάρτυρες κ.λπ., εναντίον όσων ενοικιαστών αρνούνται να καταβάλουν τα μισθώματα, αφού πρώτα προσκληθούν με έγγραφη πρόσκληση του εκμισθωτή. Όμως η εν γένει ασήμαντη χρονικά ή ποσοτικά καθυστέρηση μισθωμάτων μπορεί να καταστήσει κατά περίπτωση την καταγγελία καταχρηστική.
Στην περίπτωση, βέβαια, που μια μισθωτική σχέση κυλήσει ομαλά, τότε η λύση της καθορίζεται πρωτίστως από το εάν αυτή συμφωνήθηκε ως ορισμένου ή αορίστου χρόνου.
Πότε υφίσταται πράγματι σπουδαίος λόγος για καταγγελία μίσθωσης κατοικίας;
Επιβάλλεται, να γίνεται δεκτό, ότι σπουδαίος λόγος υφίσταται, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι ακόλουθες δύο προϋποθέσεις:
α) Τα περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο πρέπει να αφορούν εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία, να αναφέρονται δηλαδή, στο πρόσωπο του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του, χωρίς, όμως, να απαιτείται να συντρέχει και πταίσμα του, ενώ περιστατικά, που αφορούν αποκλειστικά τον καταγγέλλοντα, δεν παρέχουν σε αυτόν δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο και
β) Τα παραπάνω περιστατικά πρέπει να καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης πράγματος για τον καταγγέλλοντα μη αξιώσιμη, κατά την καλή πίστη (ΑΠ 1836/2007, ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1639/2005, ΕφΑθ 6575/2009, Δ/νη 2010, 555, ΕφΑθ 6982/2008 και 2302/2006 ΝΟΜΟΣ).
Λύση της μίσθωσης για ιδιοκατοίκηση και ανοικοδόμηση (άρθρο 3 του Ν. 1703/1987)
Αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός τους, ενήλικο τέκνο ή γονέας τους δεν έχει ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της που να καλύπτει τις οικογενειακές ή ατομικές ανάγκες στέγασής του, ο εκμισθωτής ή εάν κατά τη διάρκεια του μισθωτικού χρόνου έγινε μεταβίβαση της κυριότητας του μισθίου, ο νέος κύριος μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη του συμφωνημένου μισθωτικού χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά το άρθρο 2 παράγραφος 1 εδάφιο α’ διετίας.
Το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υφίσταται και όταν τα παραπάνω πρόσωπα έχουν άλλη ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή προάστιό της στην οποία ενοικούν, εφ’ όσον, λόγω μεταβολής της οικογενειακής τους κατάστασης, έχουν αυξηθεί οι στεγαστικές τους ανάγκες ή έχει καταστεί ασύμφορη η συνέχιση της χρήσης της.
Αν το δικαίωμα της ιδιοκατοίκησης ασκείται υπέρ συζύγου, τέκνου ή γονέα, είναι απαράδεκτη η συζήτηση της αγωγής, εφ’ όσον δεν προσκομίζεται έγγραφη δήλωση των προσώπων αυτών που να βεβαιώνει την πρόθεσή τους αυτή. Η δήλωση μπορεί να γίνει και προφορικά στο δικαστήριο κατά τη συζήτηση της αγωγής.
Η κατά την παράγραφο 1 ιδιοκατοίκηση πρέπει να πραγματοποιηθεί μέσα σε προθεσμία τεσσάρων μηνών από την απόδοση του μισθίου και να διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη.
Αν, εκτός περιπτώσεων ανωτέρας βίας, η ιδιοκατοίκηση δεν πραγματοποιηθεί εμπρόθεσμα ή δεν διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη, ο εκμισθωτής και εκείνοι υπέρ των οποίων είχε ασκηθεί το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υποχρεούνται εις ολόκληρο να καταβάλουν ως αποζημίωση του μισθωτή που αποβλήθηκε από το μίσθιο τα έξοδα μετακόμισης και είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα. Αξίωση για αποκατάσταση άλλης περαιτέρω ζημίας δεν αποκλείεται.
Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της τριετίας, αν ο κύριος του μισθίου προτίθεται να προβεί σε ανοικοδόμηση του ακινήτου και έχει λάβει τη σχετική οικοδομική άδεια. Αν ο κύριος του μισθίου δεν αρχίσει τις εργασίες ανοικοδόμησης μέσα σε δώδεκα μήνες από την απόδοση του μισθίου, οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.
Λύση της μίσθωσης για διατήρηση και ανάπλαση (άρθρο 4 του Ν. 1703/1987)
Αν ο κύριος επικαρπωτής ή νομέας του κτιρίου, στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο, προτίθεται ή οφείλει να πραγματοποιήσει σύμφωνα με το άρθρο 1 του Ν. 1512/1985 (ΦΕΚ 4) εργασίες για τη διατήρηση ή ανάπλασή του που αποκλείουν την χρήση του μισθίου, μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, εφ’ όσον η δαπάνη των εργασιών αυτών, βάσει της σχετικής οικοδομικής άδειας, υπερβαίνει τα δύο εκατομμύρια πεντακόσιες χιλιάδες δραχμές. Το δικαίωμα αυτό έχει και ο εκμισθωτής. Αν, εκτός περιπτώσεων ανωτέρας βίας, ο υπόχρεος δεν αρχίσει τις εργασίες διατήρησης ή ανάπλασης του κτιρίου μέσα σε ένα έτος από την απόδοση του μισθίου, οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.
Λύση της μίσθωσης ακινήτων που ανήκουν στους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α) (άρθρο 5 του Ν. 1703/1987)
Δήμοι ή κοινότητες που έχουν εκμισθώσει για κατοικία ακίνητα της κυριότητάς τους μπορούν να ζητήσουν την απόδοσή τους αμέσως μετά τη λήξη του συμφωνημένου μισθωτικού χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της νόμιμης τριετίας, εφ’ όσον ύστερα από απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου πρόκειται να χρησιμοποιήσουν τα ακίνητα για κοινωνικούς σκοπούς και ιδιαίτερα για βρεφονηπιακούς σταθμούς, λέσχες για ηλικιωμένα άτομα, κέντρα νεότητας, σχολές γονέων ή σχολές επαγγελματικού προσανατολισμού.
Η σχετική ειδοποίηση προς το μισθωτή γίνεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας δύο τουλάχιστον μήνες πριν από την ημερομηνία κατά την οποία πρόκειται να χρησιμοποιηθεί το μίσθιο, για το σκοπό για τον οποίο ζητείται η απόδοσή του.
Αν ο δήμος ή η κοινότητα δεν αρχίσει μέσα σε ένα τουλάχιστον έτος να χρησιμοποιεί το ακίνητο για το σκοπό για τον οποίο αυτό έχει αποδοθεί και δεν το χρησιμοποιήσει για δύο τουλάχιστον έτη για το σκοπό αυτόν, οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.
Αξίωση για αποκατάσταση άλλης περαιτέρω ζημίας δεν αποκλείεται.
Συνέπειες λύσης της μίσθωσης
Με τη λήξη της μίσθωσης επέρχεται απόσβεση της ενοχικής δέσμευσης για το μέλλον. Δηλαδή αποσβένονται όλα τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των μερών που επρόκειτο να γεννηθούν κατά τον μετά τη λήξη της μίσθωσης χρόνο, χωρίς όμως να θίγονται οι μέχρι τη λήξη εκπληρωθείσες παροχές και γεννηθείσες αξιώσεις.
Επιπλέον, με τη λήξη της μίσθωσης η μισθωτική σχέση μετατρέπεται σε σχέση εκκαθάρισης, με συνέπεια τη δημιουργία νέων εκατέρωθεν υποχρεώσεων και αντίστοιχων δικαιωμάτων μεταξύ των μερών. Ειδικότερα:
α) Ο μισθωτής κατά τη λύση της μίσθωσης υποχρεούται να αποδώσει το μίσθιο, και τα παραρτήματά του, στον εκμισθωτή στην κατάσταση που το παρέλαβε (άρθρο 599 παρ. 1 ΑΚ). Αν το παρακρατήσει οφείλει το συμφωνημένο μίσθωμα ως αποζημίωση (χρήσης, άρθρο 601 ΑΚ), υποχρεούμενος μάλιστα και στην αποκατάσταση κάθε άλλης τυχόν ζημίας του εκμισθωτή εξαιτίας της παρακράτησης. Δικαιούται, ωστόσο να αρνηθεί την απόδοση του μισθίου αν έχει αξίωση κατά του εκμισθωτή για απόδοση δαπανών (άρθρο 591 ΑΚ), ασκώντας το δικαίωμα επίσχεσης (άρθρα 325, 326 ΑΚ). Ο δε εκμισθωτής δεν δικαιούται στο πλαίσιο των αρχών της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, να αρνηθεί την παραλαβή του μισθίου, λόγω υπερημερίας του μισθωτή περί την απόδοση ή εξαιτίας σοβαρών βλαβών του μισθίου, διαφορετικά περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή.
β) Ο εκμισθωτής υποχρεούται να επιστρέψει στο μισθωτή το μίσθωμα που τυχόν προκαταβλήθηκε και αφορά σε χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης (άρθρο 587 εδ΄ α΄ ΑΚ).
γ) Δυνατή είναι η γέννηση και αξίωσης αποζημίωσης λόγω της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Τέτοια αποζημίωση γεννιέται: α) στην περίπτωση που ορίζει η διάταξη 597 παρ. 1 εδ΄ β΄ΑΚ, β) με ανάλογη εφαρμογή αυτής της διάταξης στην περίπτωση απόδοσης του μισθίου λόγω δυστροπίας του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος, γ) σε περίπτωση καταγγελίας για σπουδαίο λόγο, όταν τα γεγονότα που συνιστούν τον σπουδαίο λόγο ανάγονται σε υπαιτιότητα του αντισυμβαλλόμενου του καταγγέλλοντα και δ) σε περίπτωση που ο εκμισθωτής καταγγείλει τη μίσθωση λόγω κακής χρήσης του μισθίου (κατ΄ άρθρο 594 ΑΚ).
Το ανωτέρω άρθρο αποτελεί πνευματική ιδιοκτησία του δικηγορικού μας γραφείου και συντάχθηκε με την επιστημονική συνδρομή της Ειρήνης Χρ. Καψάλη, Δικηγόρου παρ’ Αρείω Πάγω, και της Δήμητρας Ρούση, ασκούμενης δικηγόρου.
**Για εξειδικευμένες νομικές συμβουλές μπορείτε να μας καλείτε στα τηλ. 2310-225738, ώστε να ορίσουμε ένα προσωπικό ή τηλεφωνικό ραντεβού.