Εκδόθηκε πρόσφατα η υπ’ αριθ. 2513/2021 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης (Ειδική Διαδικασία Περιουσιακών Διαφορών – Μισθωτική Διαφορά), κατόπιν δικαστικής προσφυγής ορισμένων ιδιοκτητών γραφειακών χώρων μίας πολυκατοικίας για την επίλυση διαφοράς που ανέκυψε με έτερους ιδιοκτήτες ορόφων, οι οποίοι, αφού μετέτρεψαν τα ακίνητά τους σε αυτοτελή δωμάτια – μικρά διαμερίσματα μεταβάλλοντας την χρήση τους, στη συνέχεια σύναψαν συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) με τρίτους.
Στην εν λόγω πολυώροφη οικοδομή δεν υπήρχαν κατοικίες, αλλά μόνο επαγγελματικοί χώροι – γραφεία, ενώ δεν υπήρχε αυτοτελής αποχέτευση και παροχή νερού, καθώς οι ανάγκες των γραφείων εξυπηρετούνται από δύο κοινόχρηστες τουαλέτες ανά όροφο. Παράλληλα, στην οικοδομή υπήρχε μια κεντρική αποχέτευση και κεντρική θέρμανση πετρελαίου.
Στην οικοδομή αυτή, οι εναγόμενοι, ως συγκύριοι όλων των γραφείων του 2ου ορόφου, προέβησαν το 2018 σε κατασκευαστικές ενέργειες, προκειμένου να μετατρέψουν ολόκληρο τον όροφο συνιδιοκτησίας τους σε ιδιωτικά δωμάτια με μπάνιο, WC και κουζίνα προς βραχυχρόνια μίσθωση, ήτοι προέβησαν σε κατασκευές που αφορούσαν το υδραυλικό και αποχετευτικό σύστημα, το ηλεκτρολογικό σχέδιο και την κεντρική θέρμανση της οικοδομής, κατά παράβαση σχετικών όρων του κανονισμού που διέπει την λειτουργία της πολυκατοικίας και χωρίς την συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής.
Ειδικότερα, προέβησαν στη διάνοιξη μεγάλης οπής στην πλάκα του δευτέρου ορόφου, από την οποία πέρασαν σωλήνα αποχέτευσης, έτερης οπής στην πλάκα μεταξύ των δύο ορόφων εντός των κοινόχρηστων WC και μέσα από την οπή αυτή πέρασαν κάθετα κι άλλο σωλήνα, τον οποίο συνέδεσαν με την κεντρική αποχέτευση του πρώτου ορόφου, συνδέοντας τοιουτοτρόπως τις ιδιοκτησίες τους με την κεντρική αποχέτευση. Περαιτέρω, προκειμένου να εγκαταστήσουν αυτοτελή καυστήρα θέρμανσης με υγραέριο, έκοψαν αυθαίρετα τους σωλήνες της κεντρικής θέρμανσης του καλοριφέρ που ήταν εγκαταστημένοι εντός του κοινόχρηστου WC του πρώτου και δεύτερου ορόφου, καταργώντας με τον τρόπο αυτό την κεντρική θέρμανση της οικοδομής, ενώ κατήργησαν και τις κοινόχρηστες τουαλέτες του δευτέρου ορόφου.
Παρότι η μεταβολή της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν αντίκειται στις διατάξεις του κανονισμού της πολυκατοικίας, καθώς ο Κανονισμός της πολυκατοικίας δεν απαγόρευε ρητώς την χρήση των ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, απαγόρευε όμως τις αυθαίρετες επεμβάσεις που έκαναν οι εναγόμενοι στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.
Η εκδοθείσα υπ’ αριθμόν 2513/2021 απόφαση Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης έκανε εν μέρει δεκτή την κρινόμενη αγωγή και υποχρέωσε τους εναγομένους α) να προβούν σε άρση των κατασκευών, αφαίρεση των προσθηκών στους κοινόχρηστους χώρους του πρώτου και δευτέρου ορόφου της οικοδομής, αποκατάσταση των οπών και εν γένει στην επαναφορά των χώρων αυτών στην προτέρα κατάσταση, β) να παύσουν να χρησιμοποιούν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ως κατοικίες – διαμερίσματα, εκμισθώνοντας αυτά με συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης σε τρίτους, με την απειλή χρηματικής ποινής 1.000 ευρώ και προσωπικής κράτησης ενός μήνα σε έκαστο των εναγομένων για κάθε παραβίαση της διάταξης αυτής, ενώ παραλληλα τους καταδίκασε και στην δικαστική δαπάνη των αντιδίκων τους. Ταυτόχρονα, επέτρεψε στους ενάγοντες να προβούν στις ως άνω ενέργειες με δαπάνες των εναγόμενων, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης των τελευταίων, εκτός από το σκέλος της διάταξης που αφορά στην αποκατάσταση του κοινόχρηστου WC του δευτέρου ορόφου, η οποία θα γίνει με ενέργεια μόνο των εναγομένων.
————————
ΠΑΡΑΘΕΤΟΥΜΕ ΑΥΤΟΥΣΙΟ ΤΟ ΚΕΙΜΕΝΟ ΤΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ:
«2513/2021 ΜΠΡ ΘΕΣΣΑΛ
(Α` ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ)
Συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης σε τρίτους . Διαφορά μεταξύ των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων πολυώροφης οικοδομής Κανονισμός πολυκατοικίας. Συστατική πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας. Οι περιορισμοί της κυριότητας που απορρέουν από μια τέτοια σύμβαση, όπως είναι και η απαγόρευση συγκεκριμένης χρήσης στη χωριστή ιδιοκτησία, έχουν, το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους αυτών που συνήψαν τον κανονισμό ή προσχώρησαν σε αυτόν. Μετατροπή γραφείων σε κατοικίες. Αποκατάσταση κοινόχρηστων χώρων. Επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση. Η αγωγή πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή ως ουσία βάσιμη και να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να προβούν σε άρση των κατασκευών, αφαίρεση των προσθηκών στους κοινόχρηστους χώρους και εν γένει στην επαναφορά των χώρων αυτών στην προτέρα κατάσταση. Έλλειψη παθητική νομιμοποίησης. Η αγωγή τυγχάνει απαράδεκτη ως προς την τρίτη εναγόμενη ελλείψει παθητικής νομιμοποίησης αυτής, καθότι η τελευταία ως μισθώτρια των ακινήτων ασκεί το δικαίωμα κατοχής επί αυτών, ήτοι δεν έχει την ιδιότητα του κυρίου των οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Αριθμός απόφασης: 2513 /2021
(Αριθμός κατάθεσης αγωγής: ……/……/10-9-2020)
TO MONOMEΛEΣ ΠPΩTOΔIKEIO ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ
ΕΙΔΙΚΗ ΔIAΔIKAΣIA ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ – ΜΙΣΘΩΤΙΚΗ
ΣYΓKPOTHΘHKE από τη Δικαστή Ευαγγελία Καπετανοπούλου, που ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και από τη Γραμματέα Μάρθα Σαγάνη.
ΣYNEΔPIAΣE δημόσια, στο ακροατήριό του στη Θεσσαλονίκη, στις 4-11-2021, για να δικάσει τη με αριθμό κατάθεσης …./…../10-9-2020 αγωγή, μεταξύ:
ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ:….
ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΜΕΝΩΝ:.…
ΟΙ ΕΝΑΓΟΝΤΕΣ ζητούν να γίνει δεκτή η από 4-8-2020 αγωγή τους, που κατατέθηκε στη Γραμματεία αυτού του Δικαστηρίου με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …../……/10-9-2020 και προσδιορίσθηκε αρχικά για τη δικάσιμο της 3-12-2020, οπότε η αγωγή αποσύρθηκε από το πινάκιο και η υπόθεση δε συζητήθηκε, λόγω αναστολής της λειτουργίας των δικαστηρίων εξαιτίας της πανδημίας της νόσου COVID – 19, ορίσθηκε δε νέα δικάσιμος αυτής με την υπ’ αριθμ. ……/26-1-
2021 πράξη της Προέδρου του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του παρόντος Δικαστηρίου η 12-4-2021. Κατά την ανωτέρω δικάσιμο η αγωγή αποσύρθηκε εκ νέου από το πινάκιο και η υπόθεση δε συζητήθηκε, λόγω αναστολής της λειτουργίας των δικαστηρίων εξαιτίας της πανδημίας της νόσου COVID – 19, ορίσθηκε δε νέα δικάσιμος αυτής με την υπ’ αριθμ. ……/6-5-2021 πράξη της προέδρου του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του παρόντος Δικαστηρίου η 30-9-
2021, κατά την οποία η συζήτησή της αναβλήθηκε για την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας (4-11-2021) και εγγράφηκε στο πινάκιο.
ΚΑΤΑ τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, που παραστάθηκαν, ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις έγγραφες προτάσεις τους.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η πρώτη και ο δεύτερος των εναγόντων, οι οποίοι παραστάθηκαν στο ακροατήριο του παρόντος δικαστηρίου δια του πληρεξούσιου δικηγόρου τους Νικολάου Αϊδηνίδη (ΑΜΔΣΘ 6509) κατά τη δικάσιμο της 30-9-2021, κατά την οποία αναβλήθηκε η συζήτηση της αγωγής για την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας, με προφορική δήλωση του άνω πληρεξούσιου δικηγόρου τους, που καταχωρήθηκε στα απομαγνητοφωνημένα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του δικαστηρίου κατά τη δικάσιμο αυτή (30-9-2021), παραιτήθηκαν του δικογράφου της αγωγής. Επομένως, μετά την κατά τα ως άνω νομότυπη παραίτηση από το δικόγραφο της αγωγής, επήλθε κατάργηση της δικής ως προς τους πρώτη και δεύτερο των εναγόντων και η αγωγή θεωρείται ως μη ασκηθέισα ως προς αυτούς (295 παρ. 1, 297 ΚΠολΔ).
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929 που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, συνάγεται σαφώς, ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ` ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Εξάλλου, κατά το άρθρο 3 του ν.3741/1929: “ο ιδιοκτήτης κάθε ορόφου ή μέρους αυτού έχει πάντα τα εις τον κύριο ανήκοντα δικαιώματα, εφόσον η άσκησις αυτών δεν παραβλάπτει την χρήσιν των άλλων ιδιοκτητών. Υπό τους όρους αυτούς δύναται να επιχειρήσει μεταβολάς ή προσθήκας και επί των αδιαιρέτως κοινών μερών του οικοδομήματος”. Με την τελευταία διάταξη γίνεται γνήσια παραπομπή στις γενικές διατάξεις που ρυθμίζουν το περιεχόμενο της κυριότητας, άρα και στο άρθρο 1000 του ΑΚ, που ορίζει ότι ο κύριος του πράγματος μπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στο νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων, να διαθέσει κατ` αρέσκεια και να αποκρούσει κάθε ενέργεια άλλου πάνω σε αυτό. Από τις ανωτέρω διατάξεις συνάγεται ότι η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση της αυτοτελούς ιδιοκτησίας του πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών που απορρέουν είτε από τη δική τους αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα ορόφου, είτε από την αναγκαία συγκυριότητά τους σε κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής (άρθρα 1117 ΑΚ και 2 του ν.3741/1929). Πότε επέρχεται βλάβη στους λοιπούς συνιδιοκτήτες είναι ζήτημα πραγματικό και κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις ανάγκες των επιμέρους διαιρετών ιδιοκτησιών, τη δυνατότητα χρήσεως των κοινών μερών και το σκοπό που εξυπηρετούν τα κοινά μέρη στην όλη ιδιοκτησία της οροφοκτησίας, λαμβανομένων πάντοτε υπόψη και των απαιτήσεων της καλής πίστης και των χρηστών ηθών (ΑΠ 1369/05 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Από τις ίδιες διατάξεις προκύπτει επίσης ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής που υπήχθησαν στο καθεστώς αυτού του νόμου, μπορούν ελεύθερα να ρυθμίσουν με σύμβαση, η οποία καταρτίζεται με σύμπραξη όλων και περιβάλλεται συστατικά τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, δυναμένη να συμπεριληφθεί στην αρχική συστατική πράξη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ή σε ιδιαίτερο συμβολαιογραφικό έγγραφο και η οποία μεταγράφεται, καταχωριζόμενη στο περιθώριο του τίτλου της ιδιοκτησίας, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαίως αδιαίρετα πράγματα όσο και ως προς τις διαιρημένες (οριζόντιες) ιδιοκτησίες τους επί ορόφων ή διαμερισμάτων. Οι περιορισμοί της κυριότητας που απορρέουν από μια τέτοια σύμβαση, όπως είναι και η απαγόρευση συγκεκριμένης χρήσης στη χωριστή ιδιοκτησία, έχουν, κατά τη ρητή επιταγή του άρθρου 13 παρ. 3 του πιο πάνω νόμου, το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους αυτών που συνήψαν τον κανονισμό ή προσχώρησαν σ` αυτόν. Εξάλλου, από τις ίδιες διατάξεις, σαφώς προκύπτει ότι αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών αναφορικά με τον τρόπο χρήσεως των διαιρετών ιδιοκτησιών, καθένας από τους συνιδιοκτήτες έχει όλα τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, μεταξύ των οποίων και η επιλογή της χρήσης της χωριστής ιδιοκτησίας, εφόσον η άσκηση αυτών δεν βλάπτει τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος (ΑΠ 1044/2011 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Στην προκείμενη περίπτωση με την κρινόμενη αγωγή, οι ενάγοντες ισχυρίζονται ότι είναι κύριοι οριζοντίων ιδιοκτησιών – γραφείων πολυώροφης οικοδομής που βρίσκεται στη Θεσσαλονίκη επί της οδού ……… αρ……., τα οποία απέκτησαν δυνάμει του αναφερόμενου συμβολαίου νομίμως μεταγραμμένου. Ότι η ανωτέρω οικοδομή ανεγέρθηκε το έτος 1973 και με την με αριθμό ……/1972 πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών και κανονισμού πολυκατοικίας που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης συστάθηκε ιδιοκτησία κατά ορόφους κατά την έννοια των διατάξεων του ν. 3741/1929 και καταρτίσθηκε κανονισμός πολυκατοικίας, ο οποίος διέπει τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών της οικοδομής. Ότι η εν λόγω οικοδομή αποτελεί γραφειακό μέγαρο χωρίς να υπάρχουν κατοικίες και τα γραφεία των ορόφων δεν έχουν αυτοτελή αποχέτευση και παροχή νερού. Ότι οι ανάγκες των γραφείων καλύπτονται από δύο κοινόχρηστες τουαλέτες ανά όροφο και ότι στην οικοδομή υπάρχει μία κεντρική αποχέτευση, κεντρική θέρμανση πετρελαίου, καυστήρας και σώματα καλοριφέρ. Ότι οι δύο πρώτοι των εναγομένων είναι συγκύριοι όλων των γραφείων του 2ου ορόφου της προαναφερόμενης οικοδομής, τα οποία απέκτησαν με το αναφερόμενο στο δικόγραφο συμβόλαιο νομίμως μεταγραμμένο, και τα οποία, από την 3-10-20218, εκμισθώνουν στην τρίτη εναγόμενη εταιρία. Ότι περί τα τέλη του μηνός Ιουλίου 2018 οι εναγόμενοι προέβησαν σε έναρξη εργασιών ανακαίνισης των γραφείων τους. Ότι τον μήνα Αύγουστο του ίδιου έτους οι ενάγοντες διαπίστωσαν ότι οι εναγόμενοι, προκειμένου να μετατρέψουν ολόκληρο τον δεύτερο όροφο ιδιοκτησίας τους σε ιδιωτικά δωμάτια με μπάνιο, WC και κουζίνα προς βραχυχρόνια μίσθωση, είχαν προβεί σε αυθαίρετες κατασκευές που αφορούσαν το υδραυλικό και αποχετευτικό σύστημα, το ηλεκτρολογικό σχέδιο και την κεντρική θέρμανση της οικοδομής κατά παράβαση σχετικών όρων του κανονισμού που διέπει την λειτουργία της πολυκατοικίας και χωρίς την συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής. Ότι ειδικότερα προέβησαν στη διάνοιξη μεγάλης οπής στην πλάκα του δευτέρου ορόφου (οροφή κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου) από την οποία πέρασαν σωλήνα αποχέτευσης, ο οποίος διατρέχει τον κοινόχρηστο διάδρομο του πρώτου ορόφου και καταλήγει στον κεντρικό σωλήνα αποχέτευσης που βρίσκεται εντός του χώρου του κοινόχρηστου WC του πρώτου ορόφου. Ότι προέβησαν στη διάνοιξη κι άλλης οπής στην πλάκα μεταξύ των δύο ορόφων εντός των κοινόχρηστων WC και μέσα από την οπή αυτή πέρασαν κάθετα κι άλλο σωλήνα, τον οποίο συνέδεσαν με την κεντρική αποχέτευση του πρώτου ορόφου, συνδέοντας τοιουτοτρόπως τις ιδιοκτησίες τους με την κεντρική αποχέτευση και ότι, εξαιτίας των παράνομων αυτών κατασκευών, δημιουργείται θόρυβος από τα τρεχούμενα νερά και αναδίδονται δυσάρεστες οσμές από τους σωλήνες αποχέτευσης. Περαιτέρω εκθέτουν ότι, προκειμένου να εγκαταστήσουν αυτοτελή καυστήρα θέρμανσης με υγραέριο, έκοψαν αυθαίρετα τους σωλήνες της κεντρικής θέρμανσης του καλοριφέρ που ήταν εγκαταστημένοι εντός του κοινόχρηστου WC του πρώτου και δεύτερου ορόφου, καταργώντας με τον τρόπο αυτό την κεντρική θέρμανση της οικοδομής, προσέτι δε έχουν εγκαταστήσει παράνομα στο μπαλκόνι τους δύο λέβητες φυσικού αερίου, τους οποίους συνέδεσαν με φιάλες υγραερίου, θέτοντας σε κίνδυνο την ασφάλεια των ενοίκων της οικοδομής. Ότι, τέλος, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, μετέτρεψαν τα γραφεία τους σε ιδιωτικά δωμάτια με μπάνιο, WC και κουζίνα, τα οποία εκμισθώνουν σε τρίτους, ενώ κατήργησαν και τις κοινόχρηστες τουαλέτες του δευτέρου ορόφου. Ότι η μετατροπή αυτή των γραφείων σε κατοικίες αντίκειται στον κανονισμό διοίκησης της οικοδομής, ότι από τη χρήση των χώρων αυτών ως κατοικιών τίθενται ζητήματα ασφάλειας για τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες της οικοδομής, καθότι διαταράσσεται η ησυχία και εύρυθμη λειτουργία αυτής. Με βάση τα ως άνω ιστορούμενα και κατ’ εκτίμηση των αιτημάτων, οι ενάγοντες ζητούν: 1) να αναγνωρισθεί ότι οι εναγόμενοι και κάθε τρίτος που έλκει δικαιώματα από αυτούς έχουν παραβιάσει τις διατάξεις του με αριθμ. …../1972 κανονισμού της πολυώροφης οικοδομής που βρίσκεται στην οδό ………. αρ. ….. στη Θεσσαλονίκη καθώς και τις αποφάσεις της από 15-11-2018 Γενικής Συνέλευσης των ιδιοκτητών αυτής, 2) Να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι στην άρση των κατασκευών και των προσθηκών στους κοινόχρηστους χώρους και στην επαναφορά των χώρων αυτών στην προτέρα κατάσταση και ειδικότερα να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι: α) να αφαιρέσουν και απομακρύνουν τους σωλήνες αποχέτευσης και τη γυψοσανίδα που έχουν τοποθετήσει στην οροφή του κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου, άλλως να επιτραπεί στους ενάγοντες η αφαίρεση και απομάκρυνσή τους με δικά τους συνεργεία και τεχνίτες, με προκαταβολή της σχετικής δαπάνης ποσού 800 ευρώ, β) να αποκαταστήσουν τις σωληνώσεις κεντρικής θέρμανσης που διέρχονται από τα κοινόχρηστα WC του 1ου και 2ου ορόφου, άλλως να επιτραπεί στους ενάγοντες η είσοδος των τεχνιτών που θα επιλέξουν οι τελευταίοι στον χώρο που άλλοτε βρισκόταν το κοινόχρηστο WC του 2ου ορόφου και η αποκατάσταση των σωληνώσεων της κεντρικής θέρμανσης με δικά τους συνεργεία, με προκαταβολή της σχετικής δαπάνης ποσού 800 ευρώ, γ) να απομακρύνουν τις φιάλες υγραερίου από τα μπαλκόνια των ιδιοκτησιών τους, άλλως να επιτραπεί στους ενάγοντες η απομάκρυνσή τους με δικά τους συνεργεία και η είσοδό τους στο χώρο των μπαλκονιών, με προκαταβολή της σχετικής δαπάνης ποσού 200 ευρώ, δ) να αποκαταστήσουν τις οπές που έχουν ανοίξει σε δύο σημεία της εκ μπετόν πλάκας μεταξύ του πρώτου και δεύτερου ορόφου και ε) να αποκαταστήσουν το κοινόχρηστο WC του δευτέρου ορόφου της οικοδομής και να το επαναφέρουν στην προτέρα κατάσταση, 3) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να παύσουν να χρησιμοποιούν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ως κατοικίες-
διαμερίσματα, εκμισθώνοντας αυτά με συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης και να υποχρεωθούν να χρησιμοποιούν αυτές τις ιδιοκτησίες μόνο ως γραφεία, σύμφωνα με τον Κανονισμό της οικοδομής, 4) να απειληθεί σε βάρος των εναγομένων προσωπική κράτηση διάρκειας ενός (1) έτους και χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε μία ξεχωριστά από τις παραβάσεις των υποχρεώσεων τους. Τέλος, ζητούν να κηρυχθεί η απόφαση προσωρινά εκτελεστή και να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στην καταβολή της δικαστικής τους δαπάνης.
Με τέτοιο περιεχόμενο και αιτήματα, η αγωγή παραδεκτά εισάγεται ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, το οποίο είναι καθ’ ύλην και κατά τόπον αρμόδιο (άρθρα 17 παρ. 3, 29 του ΚΠολΔ), για να συζητηθεί κατά την προκείμενη ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών και δη αυτή των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 614, 615 επ. του ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του με τον Ν. 4335/2015), καθώς πρόκειται για διαφορά που απορρέει από τη σχέση οροφοκτησίας, και συγκεκριμένα για διένεξη μεταξύ συνιδιοκτητών οικοδομής ενόψει και των τιθέμενων ζητημάτων εκ του Ν. 3741/1929 και εκ του οικείου Κανονισμού πολυκατοικίας (βλ. ΕφΑθ 10133/1990, ΕΔικΠολ 1992/57, ΜΠρΘεσ 17244/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Επισημαίνεται ότι ο ισχυρισμός των εναγομένων περί έλλειψης δικαιοδοσίας του παρόντος δικαστηρίου για την εκδίκαση της διαφοράς είναι απορριπτέος ως νόμω αβάσιμος, καθόσον οι διαφορές που ανακύπτουν μεταξύ των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων πολυώροφης οικοδομής κατά τη λειτουργία της εγκύρως συσταθείσας σχέσεως οροφοκτησίας είναι ιδιωτικές, ως αφορώσες στη δικαστική διάγνωση εννόμων σχέσεων του ιδιωτικού δικαίου, γι` αυτό και, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 94 § 2 του Συντάγματος και 1 περ. α` ΚΠολΔ, υπάγονται στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων και όχι των διοικητικών δικαστηρίων ή αρχών (ΜΠρΘεσ 212/2012 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Ωστόσο, η αγωγή τυγχάνει απαράδεκτη ως προς την τρίτη εναγόμενη ελλείψει παθητικής νομιμοποίησης αυτής, καθότι η τελευταία ως μισθώτρια των ακινήτων των δύο πρώτων εναγομένων, ασκεί το δικαίωμα κατοχής επ’ αυτών, ήτοι δεν έχει την ιδιότητα του κυρίου των οριζόντιων ιδιοκτησιών του 2ου ορόφου και συνεπώς δε νομιμοποιείται να εναχθεί με βάση τις διαφορές από την οριζόντια ιδιοκτησία (ΑΠ 819/2000, ΕφΔωδ ΕφΠατρ 505/2003, ΕφΑθ 3182/2003, ΕφΔωδ 186/2009, ΜΠρΠατρ 153/2020 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Επομένως, ως προς την τρίτη εναγόμενη η αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη και οι ενάγοντες πρέπει να καταδικασθούν στα δικαστικά έξοδα αυτής, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό (176, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ). Περαιτέρω, η αγωγή είναι ορισμένη, διότι περιέχει όλα τα αναγκαία εκ του νόμου στοιχεία για τη θεμελίωση της ασκούμενης με αυτή αξίωσης, εκτός από το επιμέρους αίτημα που αφορά στην προκαταβολή της δαπάνης στους ενάγοντες για την επιχείρηση από αυτούς των απαραίτητων πράξεων προς επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης των εναγομένων, αφού δεν προσδιορίζεται το κόστος της δαπάνης, ως προς τα επιμέρους στοιχεία της, δηλαδή κατά το είδος και την αξία των αναγκαίων υλικών και εργασιών (ΜΠρΘεσ 1744/2018 δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), και νόμιμη, υπό την κάτωθι αναφερόμενη διάκριση, στηριζόμενη στις προαναφερθείσες στη μείζονα σκέψη της παρούσας διατάξεις, καθώς και στις διατάξεις των άρθρων 361 ΑΚ, 907, 908 παρ. 1, 945 παρ. 2-1, ΚΠολΔ και 176 του ΚΠολΔ, σε συνδυασμό με τις διατάξεις του υπ’ αριθμ. ……../1972 Κανονισμού Πολυκατοικίας. Μη νόμιμο και ως εκ τούτου απορριπτέο τυγχάνει το αναγνωριστικό αίτημα της αγωγής, αφού αντικείμενο της αναγνωριστικής αγωγής δεν μπορεί να αποτελεί η διαπίστωση απλών πραγματικών περιστατικών και εν προκειμένω, η διαπίστωση της παράβασης των διατάξεων του κανονισμού και της Γενικής Συνέλευσης εκ μέρους των εναγομένων (ΕφΑθ 753/2020 δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 2855/2008 ΕΦΑΔ 2009.198). Το παρεπόμενο αίτημα για απαγγελία των ποινών έμμεσης εκτέλεσης (χρηματικής ποινής και προσωπικής κράτησης) είναι νόμιμο μόνο ως προς το σκέλος της αγωγής με το οποίο ζητείται από τους εναγόμενους η παύση χρησιμοποίησης των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ως κατοικιών (με την έννοια της παράλειψης πράξης) ερειδόμενο στη διάταξη του άρθρου 947 παρ. 1 ΚΠολΔ, ενώ ως προς το σκέλος της αγωγής, με το οποίο ζητείται η επιχείρηση υλικής πράξης, που μπορεί να γίνει όχι μόνο από τον οφειλέτη, αλλά και από τρίτο πρόσωπο (άρση των κατασκευών) είναι μη νόμιμο (ΕφΠατρ 218/2017, ΕφΠατρ 6416/2013 ΕφΑθ 8394/2005 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Επομένως, η αγωγή πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική βασιμότητά της.
Οι εναγόμενοι με προφορική δήλωση των πληρεξούσιων δικηγόρων τους καταχωρισθείσα στα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση απομαγνητοφωνημένα πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως του Δικαστηρίου τούτου και με τις προτάσεις τους, αρνούνται την αγωγή, ισχυριζόμενοι ότι η μεταβολή της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους από γραφεία σε ισάριθμα διαμερίσματα με WC με σκοπό την εκμετάλλευσή τους μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν αντίκειται στις διατάξεις του κανονισμού. Περαιτέρω, δε, διατείνονται ότι η άσκηση της κρινόμενης αγωγής υπερβαίνει τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, διότι οι ενέργειές τους είναι σύμφωνες με τον κανονισμό της πολυκατοικίας και σύννομες, ήτοι με βάση την κείμενη πολεοδομική νομοθεσία, ενώ τυχόν απαγόρευση της χρήσης των ιδιοκτησιών τους ως κατοικιών θα επέφερε σ’ αυτούς ανεπανόρθωτη οικονομική βλάβη, ενόψει των χρηματικών ποσών που κατέβαλαν για την επένδυση αυτή. Ο ισχυρισμός αυτών των εναγομένων με τον οποίο επιχειρείται να θεμελιωθεί η ένσταση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρ. 281 ΑΚ, παρίσταται νόμω αβάσιμος και ως εκ τούτου απορριπτέος, καθότι τα επικαλούμενα πραγματικά περιστατικά και αληθή υποτιθέμενα δε καθιστούν καταχρηστική την άσκηση της κρινόμενης αγωγής, τουναντίον συνιστούν αιτιολογημένη άρνηση της αγωγής.
Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων (ενός από κάθε πλευρά) που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση απομαγνητοφωνημένα πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως του Δικαστηρίου τούτου, από όλα τα έγγραφα που νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, μεταξύ των οποίων και οι νομίμως προσκομιζόμενες φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται, από την υπ’ αριθμ. …../28-9-2021 ένορκη βεβαίωση ενώπιον της Ειρηνοδίκη Θεσσαλονίκης Χρυσάνθης Χριστοφίδου …………….., της μάρτυρα των εναγόντων ……………………, η οποία ελήφθη νομότυπα κατόπιν εμπρόθεσμης κλήτευσης των εναγομένων (βλ. τις υπ’ αριθμ. …….. και …./22-9-2021 εκθέσεις επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Εφετείο Θεσσαλονίκης με έδρα στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης ………………..), καθώς και από τις υπ’ αριθμ. …….. και ……./3-11-2021 ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …………………………….., των μαρτύρων των εναγομένων, ……………………. συζ……………………., ………….. συζ. …………………., ………………., ……………. και ……….. συζ. ……………….., οι οποίες ελήφθησαν νομότυπα κατόπιν εμπρόθεσμης κλήτευσης των εναγόντων (βλ. τις υπ’ αριθμ. ……. και ……/29-10-2021 εκθέσεις επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Θεσσαλονίκης με έδρα στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης …………………..), αποδείχθηκαν, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι ενάγοντες τυγχάνουν αποκλειστικοί κύριοι, νομείς και κάτοχοι ανεξάρτητων, αυτοτελών και διηρημένων ιδιοκτησιών πολυώροφης οικοδομής που βρίσκεται στην οδό ……………. αρ. ……. στη Θεσσαλονίκη και ειδικότερα, ο τρίτος και η τέταρτη εξ αυτών τυγχάνουν ψιλοί κύριοι, κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος: α) ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου, του πρώτου ορόφου της ως άνω οικοδομής, το οποίο φέρει αριθμό εσωτερικής αρίθμησης δύο (2) και βρίσκεται στην πρόσοψη της οικοδομής, εμβαδού καθαρού 27,60 τ.μ. και μικτού 35,00 τ.μ., στο οποίο αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 15/1000 (KAEK ……………), β) ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου, του πρώτου ορόφου της ως άνω οικοδομής, το οποίο φέρει αριθμό εσωτερικής αρίθμησης δύο (3) και βρίσκεται στην πρόσοψη της οικοδομής, εμβαδού καθαρού 27,60 τ.μ. και μικτού 35,00 τ.μ., στο οποίο αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 15/1000, (KAEK ………………..) και γ) ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου, του πρώτου ορόφου της ως άνω οικοδομής, το οποίο φέρει αριθμό εσωτερικής αρίθμησης τέσσερα (4) και βρίσκεται στην πρόσοψη της οικοδομής, εμβαδού καθαρού 27,60 τ.μ. και μικτού 35,00 τ.μ., στο οποίο αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 16/1000 (KAEK ……………….). Πλέον, δε, η τέταρτη των εναγόντων τυγχάνει εξ ολοκλήρου επικαρπώτρια των ανωτέρω γραφείων, στα οποία αμφότεροι (οι ενάγοντες) από το έτος 2013 στεγάζουν τα δικηγορικά τους γραφεία. Τα ως άνω ακίνητα περιήλθαν σ’ αυτούς δυνάμει του υπ’ αριθμ. …………../2013 συμβολαίου αγοραπωλησίας της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …………………….., το οποίο μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης, τόμος …. και αριθμός ….. Εξ ετέρου, οι δύο πρώτοι εναγόμενοι, ………………… και ……………….., τυγχάνουν συγκύριοι, κατά ποσοστό 50% έκαστος, όλων των γραφείων του 2ου ορόφου της ανωτέρω οικοδομής και ειδικότερα: α) ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου, του δευτέρου ορόφου της ως άνω οικοδομής, το οποίο φέρει αριθμό εσωτερικής αρίθμησης ένα (1) και βρίσκεται στην πρόσοψη της οικοδομής, εμβαδού καθαρού 28,50 τ.μ. και μικτού 36,00 τ.μ., στο οποίο αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 16/1000 (KAEK …………………..), β) ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου, του δευτέρου ορόφου της ως άνω οικοδομής, το οποίο φέρει αριθμό εσωτερικής αρίθμησης δύο (2) και βρίσκεται στην πρόσοψη της οικοδομής, με πρόσοψη στην οδό αυτή, εμβαδού καθαρού 27,60 τ.μ. και μικτού 35,00 τ.μ., στο οποίο αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 15/1000 (KAEK ………………), γ) ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου, του δευτέρου ορόφου της ως άνω οικοδομής, το οποίο φέρει αριθμό εσωτερικής αρίθμησης δύο (3) και βρίσκεται στην πρόσοψη της οικοδομής, εμβαδού καθαρού 27,60 τ.μ. και μικτού 35,00 τ.μ., στο οποίο αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 15/1000 (KAEK ……………………..), δ) ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου, του δευτέρου ορόφου της ως άνω οικοδομής, το οποίο φέρει αριθμό εσωτερικής αρίθμησης τέσσερα (4) και βρίσκεται στην πρόσοψη της οικοδομής, εμβαδού καθαρού 27,60 τ.μ. και μικτού 35,00 τ.μ., στο οποίο αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 16/1000 (KAEK ………………), ε) ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου, του δευτέρου ορόφου της ως άνω οικοδομής, το οποίο φέρει αριθμό εσωτερικής αρίθμησης πέντε (5) και βρίσκεται στην πίσω όψη της οικοδομής, εμβαδού καθαρού 23,80 τ.μ. και μικτού 30,00 τ.μ., στο οποίο αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 16/1000 (KAEK ………………….), στ) ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου, του δευτέρου ορόφου της ως άνω οικοδομής, το οποίο φέρει αριθμό εσωτερικής αρίθμησης έξι (6) και βρίσκεται στην πίσω όψη της οικοδομής, εμβαδού καθαρού 27,60 τ.μ. και μικτού 35,00 τ.μ., στο οποίο αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 16/1000 (KAEK …………………) και ζ) ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου, του δευτέρου ορόφου της ως άνω οικοδομής, το οποίο φέρει αριθμό εσωτερικής αρίθμησης επτά (7) και βρίσκεται στην πίσω όψη της οικοδομής, εμβαδού καθαρού 29,50 τ.μ. και μικτού 37,00 τ.μ., στο οποίο αναλογεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 16/1000 (KAEK ………………..). Τα ακίνητα αυτά περιήλθαν στους εναγόμενους, δυνάμει του υπ’ αριθμ. ……../28-6-2017 συμβολαίου αγοραπωλησίας της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ………………….., το οποίο καταχωρήθηκε στο Κτηματολόγιο Θεσσαλονίκης (αριθμ. καταχώρησης ……./30-6-2017). Τα ως άνω ακίνητα οι εναγόμενοι εκμισθώνουν, από την 3-10-2018, στην ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρία με την επωνυμία «………………». Η ανωτέρω πολυώροφη οικοδομή, η οποία αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο όροφο καταστημάτων, τέσσερις κύριους ορόφους άνωθεν των καταστημάτων, τέσσερις εν εσοχή ορόφους και δώμα, ανεγέρθηκε το έτος 1973, δυνάμει της υπ’ αριθμ. ………/10.12.1970 άδειας της Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης, ενώ, δυνάμει της με αριθμό ………../1972 πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και κανονισμού πολυκατοικίας, που συντάχθηκε από το Συμβολαιογράφο Θεσσαλονίκης ………………. και έχει μεταγραφεί νόμιμα, στον τόμο …….. και αριθμό …..των βιβλίων μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης, συστάθηκε ιδιοκτησία κατ` ορόφους κατά την έννοια των διατάξεων του ν. 3741/1929 και καταρτίσθηκε κανονισμός πολυκατοικίας. Κάθε ένας από τους πέντε πρώτους ορόφους της οικοδομής αποτελείται από επτά (7) γραφεία, ο έκτος από ενιαία αίθουσα, ο έβδομος όροφος αποτελείται από πέντε (5) γραφεία, ο όγδοος όροφος από τρία (3) γραφεία και το δώμα από ένα γραφείο. Από το περιεχόμενο της ως άνω συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης οροφοκτησίας και κανονισμού προκύπτει σαφώς ότι η πολυώροφη οικοδομή αποτελεί αμιγώς γραφειακό μέγαρο εξ αυτού, δε, του λόγου, τα γραφεία, που αποτελούν ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες, δεν έχουν αυτοτελή αποχέτευση και οι ανάγκες των ενοίκων των γραφείων καλύπτονται από δύο κοινόχρηστες τουαλέτες ανά όροφο, σύμφωνα και με την οικοδομική άδεια. Επίσης, η οικοδομή έχει μία κεντρική αποχέτευση, που βρίσκεται στα αριστερά για τον βλέποντα την οικοδομή από την οδό ……………… και οι σωλήνες της αποχέτευσης βρίσκονται στην πίσω, αριστερή γωνία της οικοδομής, εντός των κοινόχρηστων τουαλετών. Στο ίδιο σημείο βρίσκονται και οι σωλήνες της κεντρικής θέρμανσης -καλοριφέρ. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι οι εναγόμενοι το καλοκαίρι του 2018, προέβησαν σε εργασίες ανακαίνισης των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους και μετατροπής τους σε διαμερίσματα με δική τους τουαλέτα και μπάνιο (αποχέτευση). Προς τούτο, δε, προέβησαν στη διάνοιξη οπής στην πλάκα από οπλισμένο σκυρόδεμα (μπετόν) του πρώτου και δεύτερου ορόφου (οροφή κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου – πάτωμα δευτέρου ορόφου) και στην τοποθέτηση σωλήνα αποχέτευσης, ο οποίος ξεκινά από τις ιδιοκτησίες τους, διαπερνά μέσα από την πλάκα μεταξύ των δύο ορόφων της οικοδομής (πρώτου και δεύτερου) και διατρέχει οριζόντια τον κοινόχρηστο διάδρομο του πρώτου ορόφου (και συγκεκριμένα την κοινόχρηστη οροφή αυτού που βρίσκεται ακριβώς έξω από τις ιδιοκτησίες του πρώτου ορόφου) και τον οποίο (σωλήνα) συνέδεσαν με τον κεντρικό σωλήνα αποχέτευσης που βρίσκεται εντός του χώρου του κοινόχρηστου wc του πρώτου ορόφου. Επίσης, οι εναγόμενοι άνοιξαν οπή και σε άλλο σημείο της πλάκας, εντός των κοινόχρηστων wc και μέσα από αυτή (την οπή) πέρασαν κάθετα κι άλλο σωλήνα αποχέτευσης, τον οποίο συνέδεσαν με την κεντρική αποχέτευση του πρώτου ορόφου. Με τον προπεριγραφέντα τρόπο συνδέθηκε έκαστη ιδιοκτησία των εναγομένων στον δεύτερο όροφο (με το δικό της μπάνιο και wc) με τον κεντρικό αποχετευτικό αγωγό που βρίσκεται στο κοινόχρηστο wc του πρώτου ορόφου, πράγμα το οποίο δε θα μπορούσε να επιτευχθεί με τη σύνδεση των ιδιοκτησιών τους με το σωλήνα αποχέτευσης του κοινόχρηστου wc του 2ου ορόφου, εξαιτίας της έλλειψης κλίσης. Ακολούθως, οι εναγόμενοι, προκειμένου να καλύψουν το σωλήνα αποχέτευσης που διατρέχει την οροφή του κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου, επένδυσαν ολόκληρη την οροφή με γυψοσανίδα, όπως επίσης, κάλυψαν με γυψοσανίδα και τον δεύτερο κάθετο σωλήνα αποχέτευσης που τοποθέτησαν εντός του κοινόχρηστου wc. Πρέπει, δε, να σημειωθεί ότι με την κάλυψη της οροφής του κοινόχρηστου διαδρόμου με γυψοσανίδα, μεταβλήθηκε το ηλεκτρολογικό σχέδιο του διαδρόμου, καθώς με τις επεμβάσεις αυτές οι εναγόμενοι μετέβαλαν τον αρχικό φωτισμό αυτού με λαμπτήρες επί βάσης σε συγκεκριμένο σημείο της οροφής, σε σποτ επί της γυψοσανίδας. Περαιτέρω, οι εναγόμενοι προκειμένου να εγκαταστήσουν ξεχωριστό και αυτοτελή καυστήρα υγραερίου, έκοψαν τους κεντρικούς σωλήνες θέρμανσης του καλοριφέρ, οι οποίοι ήταν εγκατεστημένοι εντός του κοινόχρηστου χώρου wc του πρώτου και δεύτερου ορόφου (οι σωλήνες της θέρμανσης περνάνε μέσα από τα κοινόχρηστα wc σε όλους τους ορόφους της οικοδομής, όπως εκτέθηκε), προσέτι, δε, κατήργησαν και την κοινόχρηστη τουαλέτα του δευτέρου ορόφου, καθώς την έκλεισαν με τοίχο. Για τις ανωτέρω ενέργειες των εναγομένων, οι οποίες έλαβαν χώρα στα πλαίσια των εργασιών ανακαίνισης των ιδιοκτησιών τους και μετατροπής τους από γραφεία σε διαμερίσματα με αυτόνομη τουαλέτα και μπάνιο για το καθένα, κατέθεσε σαφώς και μετά λόγου γνώσεως η μάρτυρας αποδείξεως, δικηγόρος και συνεργάτης στο δικηγορικό γραφείο των εναγόντων, η κατάθεσή της δε αυτή, επιβεβαιώνεται και από το σύνολο των εγγράφων και των νομίμως προσκομιζόμενων φωτογραφιών. Εξάλλου και οι εναγόμενοι δεν αμφισβητούν τις ενέργειές τους αυτές που, όπως εκτέθηκε, έγιναν στα πλαίσια των εργασιών ανακαίνισης και διαρρύθμισης των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους. Οι ενάγοντες ισχυρίζονται ότι οι προπεριγραφείσες ενέργειες των εναγομένων, αντίκεινται στις διατάξεις του κανονισμού της πολυκατοικίας, οι οποίες, απαγορεύουν χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, το μεν την αλλαγή χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών σε χώρους κατοικίας, το δε οποιαδήποτε επέμβαση και βλάβη στα κοινόχρηστα δίκτυα αποχέτευσης, σωληνώσεων κεντρικής θέρμανσης και εν γένει στις κεντρικές γραμμές υδραυλικής και ηλεκτρολογικής εγκατάστασης της οικοδομής, στο μέτρο, μάλιστα, που κατά τον χρόνο που έλαβαν χώρα δεν υπήρχε άδεια από την αρμόδια υπηρεσία. Έτι περαιτέρω, κατά τους ίδιους ισχυρισμούς, η αλλαγή της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών του δευτέρου ορόφου από επαγγελματικούς χώρους σε χώρους κατοικίας με σκοπό την βραχυχρόνια εκμίσθωσή τους, και η κατ’ αυτόν τον τρόπο μετατροπή τους σε ξενοδοχείο, παρεμποδίζει την ομαλή λειτουργία των οριζόντιων ιδιοκτησιών των εναγόντων από την πρόκληση θορύβων, τα οικιακά απόβλητα, ενώ ελοχεύει και κινδύνους για την ασφάλεια της οικοδομής. Εξ ετέρου οι εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι ουδόλως απαγορεύεται από τον κανονισμό η χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ως διαμερισμάτων – κατοικιών, καθώς στο ως άνω συμβόλαιο ορίζονται ρητά οι απαγορευμένες χρήσεις, στις οποίες δεν υπάγονται οι κατοικίες, επιπρόσθετα, εκδόθηκε εκ των υστέρων οικοδομική άδεια, ενώ έλαβαν προφορικά τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Επί του κρίσιμου ζητήματος της δυνατότητας χρήσης των κείμενων στον δεύτερο όροφο οριζόντιων ιδιοκτησιών των εναγόμενων ως διαμερισμάτων με περαιτέρω δυνατότητα παραχώρησης της χρήσης αυτών σε τρίτα πρόσωπα με συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης λεκτέα είναι τα κάτωθι: Στις σχετικές διατάξεις του ανωτέρω υπ’ αριθμ. ……./1972 Κανονισμού Πολυκατοικίας, και ειδικότερα στη 2η σελίδα του Θ’ φύλλου, Ι’ φύλλο και ΙΑ’ φύλλο, υπό τον τίτλο Δικαιώματα, Υποχρεώσεις και Περιορισμοί ιδιοκτησίας, ορίζεται: «Έκαστος ιδιοκτήτης διηρημένου και αυτοτελούς χώρου της οικοδομής ήτοι καταστήματος ή γραφείου εν τη οικοδομή έχει απόλυτο δικαίωμα κυριότητας χρήσεως και μεταβιβάσεως, υποθηκεύσεως, κληροδοτήσεως, πωλήσεως και εν γένει εκμετάλλεύσεως της ιδίας αυτού οριζοντίου ιδιοκτησίας υπό τον όρο όπως μη παρενοχλούνται τα συνολικά και ίδια δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να τηρώνται οι υπό του παρόντος κανονισμού περιορισμοί. Έκαστος ιδιοκτήτης δικαιούται I) να τροποποιεί κατ’ ιδίαν αυτού ελευθέραν χρήση την εσωτερική διαρρύθμιση του ανήκοντος αυτώ γραφείου ή καταστήματος ή ορόφου εν γένει. Δικαιούται επίσης να ενοποιή ανήκοντα εις αυτόν καταστήματα, γραφεία και χώρους εν γένει και αντιστρόφως να διαιρεί τυχόν ανήκον αυτώ χώρους γραφείων ή κατάστημα εις πλείονα, β) να προσαρτά χώρο από του ενός γραφείου εις άλλο εφ’ όσον είναι ιδιοκτήτης δύο συνεχόμενων γραφείων και να αποσπά και να αφαιρεί τοιούτους χώρους, γ) …… Άπαντα δε αυτά δικαιούται να ενεργεί ελευθέρως και άνευ συμπράξεως ή συναινέσεως των λοιπών οριζοντίων ιδιοκτητών του μεγάρου και άνευ εναντιώσεως τινός, υπό τον όρο όμως ότι δια της τοιαύτης οιασδήποτε διαρρυθμίσεως δεν θα θίγεται το ποσοστό συγκυριότητας της των λοιπών ιδιοκτητών διαιρετών χώρων επί του οικοπέδου και των λοιπών κοινοχρήστων ως και να μη θίγεται η πρόσοψη της οικοδομής εμπρόσθια και οπίσθια ή οι διάδρομοι και τα πλατύσκαλα των ορόφων και το κλιμακοστάσιο και τα αποχωρητήρια. Ο ιδιοκτήτης ενός ορόφου δύναται να περιλάβει στον εκμεταλλεύσιμο χώρο του και τον αντίστοιχο διάδρομο με το αποχωρητήριο. Απαγορεύεται ρητώς σε κάθε ιδιοκτήτη ενεργούντα τοιαύτες διαρρυθμίσεις και τροποποιήσεις: α) να θίξει καθ’ οιονδήποτε τρόπο το φέροντα οργανισμό της οικοδομής και παν εν γένει στατικό στοιχείο, β) δια των ως άνω διαρρυθμίσεων ή και οπωσδήποτε άλλως να φορτίζει πέραν του δια του νόμου και δια των οικείων νομίμων κανονισμών συγχωρούμενου ορίου και παν φέρον στοιχείον της οικοδομής και την εν γένει διάρθρωση του μεγάρου, γ) να θίξει οριζόντιο και κάθετο δίκτυο αποχέτευσης και το δίκτυο σωληνώσεων κεντρικής θερμάνσεως (τροφοδοτήσεως και επιστροφής) και γενικώς τις κεντρικές γραμμές υδραυλικής και ηλεκτρικής εγκατάστασης, δ) τέλος απαγορεύεται το άνοιγμα οπών στους εξωτερικούς τοίχους προσόψεως φωταγωγών και κοινοχρήστων χώρων (κλιμακοστάσιο, είσοδος πολυκατοικίας, πλατύσκαλο, αποχωρητήρια κλπ)» και «γενικώς ο ιδιοκτήτης δικαιούται να ποιείται χρήση της ιδιοκτησίας του ως απόλυτος και απεριόριστος κύριος, υπό τον όρο όμως ότι δεν θα παρεμποδίζει την άσκηση όμοιων δικαιωμάτων των λοιπών ιδιοκτητών και θα τηρεί των εκ τις εκ των νόμων, διαταγμάτων και αστυνομικών διατάξεων υποχρεώσεις». Περαιτέρω, στο ΙΑ φύλλο προβλέπεται: «Απαγορεύεται στους ιδιοκτήτες ή μισθωτές και πάντα κάτοχο των οριζόντιων ιδιοκτησιών η χρησιμοποίηση των καταστημάτων και γραφείων της οικοδομής ως οίκου ανοχής, ή πειραματικό χημείο, ή ως χοροδιδασκαλείο, ή ως ωδείο ή ως χαρτοπαικτική λέσχη ή ισχυοπωλείο. Απαγορεύεται επίσης απολύτως η χρησιμοποίηση οιουδήποτε καταστήματος και γραφείου εν γένει του μεγάρου ως καταστήματος πωλήσεως εκρηκτικών υλών ως και γραφείο κηδειών. Έτι δε ως νοσοκομείο ή κλινική ή ιατρείο αφροδισίων νοσημάτων, ως καμπαρέ». Από τη συνδυαστική ερμηνεία των ανωτέρω διατάξεων και δη από τη ρητή περιοριστική αναφορά στον κανονισμό (ΙΑ’ φύλλο) των χρήσεων που απαγορεύονται, στις οποίες δε περιλαμβάνεται η χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών – γραφείων ως διαμερισμάτων – κατοικιών, καταρχήν συνάγεται ότι επιτρέπεται τέτοια χρήση. Η ανυπαρξία τέτοιας αναφοράς είναι δηλωτική της βούλησης των συντακτών του κανονισμού να μη θέσουν κατ’ εξαίρεση πρόσθετους περιορισμούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής, πέραν αυτών που προβλέπονται στο προαναφερόμενο φύλλο (ΙΑ’). Ωστόσο, η δυνατότητα μεταβολής της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών, η οποία αποτελεί έκφανση και του απόλυτου δικαιώματος κυριότητας και εν γένει εκμετάλλευσης της ιδιοκτησίας και δη ελεύθερα, χωρίς προηγούμενη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, δεν είναι απεριόριστη, αλλά υπόκειται σε περιορισμούς, οι οποίοι ορίζονται ρητώς και σαφώς στο Θ’ φύλλο (2η σελίδα), στο Ι’ φύλλο και στο ΙΑ’ φύλλο (μέχρι το μέσο της 1ης σελίδας). Ειδικότερα, από τις προπαρατιθέμενες διατάξεις του κανονισμού εναργώς συνάγεται ότι η ελεύθερη χρήση και εκμετάλλευση των οριζόντιων ιδιοκτησιών, ειδικότερη μορφή της οποίας αποτελεί η τροποποίηση της εσωτερικής διαρρύθμισης των εσωτερικών χώρων των γραφείων ή καταστημάτων, η ενοποίηση περισσότερων χώρων που ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη, η διαίρεση των χώρων αυτών, η προσάρτηση ενός χώρου σε άλλον και αντιθέτως η αφαίρεση τέτοιων χώρων, εφόσον ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη, η προσάρτηση του διαδρόμου και αποχωρητηρίου στην οριζόντια ιδιοκτησία που καταλαμβάνει ολόκληρο τον όροφο, καθώς και η αλλαγή χρήσης εφόσον επιτρέπεται, όπως εκτέθηκε, μπορεί να λάβουν χώρα χωρίς τη σύμπραξη ή συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, εφόσον, μεταξύ άλλων, δε θίγονται η πρόσοψη της οικοδομής, οι διάδρομοι, τα πλατύσκαλα των ορόφων, το κλιμακοστάσιο και τα αποχωρητήρια, η στατικότητά της, το οριζόντιο ή κάθετο δίκτυο αποχέτευσης και το δίκτυο σωληνώσεων κεντρικής θέρμανσης (τροφοδότησης και επιστροφής) και εν γένει οι κεντρικές γραμμές υδραυλικής και ηλεκτρικής εγκατάστασης. Επίσης, απαγορεύεται (χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών) το άνοιγμα οπών στους εξωτερικούς τοίχους προσόψεως, φωταγωγών και κοινόχρηστων χώρων (κλιμακοστάσιο, είσοδος πολυκατοικίας, πλατύσκαλα, αποχωρητήρια κ.α.). Ο τελευταίος περιορισμός της διάνοιξης οπών είναι ενδεικτικός ως προς τους χώρους στους οποίους αναφέρεται, επομένως, η εν λόγω απαγόρευση περιλαμβάνει τη διάνοιξη οπών και στους κοινόχρηστους διαδρόμους και οροφές αυτών. Τέλος, η ελεύθερη χρήση, μεταβολή χρήσης (επιτρεπόμενης) και εν γένει εκμετάλλευση της ιδιοκτησίας από τον εκάστοτε κύριο αυτής τελεί υπό τον αυτονόητο περιορισμό της μη παρεμπόδισης της χρήσης των δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών. Από τη συνδυαστική ερμηνεία των διατάξεων αυτών προκύπτει ότι οποιαδήποτε ενέργεια του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας που συνιστά άσκηση του δικαιώματός του για ελεύθερη χρήση και εκμετάλλευση της ιδιοκτησίας του (ανακαίνιση, τροποποίηση εσωτερικής διαρρύθμισης, ενοποίηση χώρων κ.λ.π.), στο μέτρο που δε προσκρούει στους προαναφερόμενους περιορισμούς, είναι ελεύθερη, καθώς δεν απαιτείται προηγούμενη σύμπραξη ή συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, υπό την έννοια της προηγούμενης ομόφωνης απόφασης των συνιδιοκτητών, δηλαδή της γενικής συνέλευσης αυτών. Εξ αντιδιαστολής συνάγεται ότι οποιαδήποτε πράξη ιδιοκτήτη θίγει ή πρόκειται να θίξει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών μέσω της επέμβασης στους προαναφερόμενους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις της οικοδομής (αποχετευτικό δίκτυο, κεντρική θέρμανση κ.λ.π.) προϋποθέτει προηγούμενη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών της οικοδομής, δοθέντος ότι οιαδήποτε επενέργεια σε κοινόχρηστους χώρους δύναται να επηρεάσει το μεν τη στατικότητα της οικοδομής και συνεπώς και την ασφάλεια των συνιδιοκτητών αυτής, το δε την εύρυθμη λειτουργία της. Καθίσταται, δε, σαφές ότι, εφόσον οι ως άνω περιορισμοί αναφέρονται ρητά στον κανονισμό, δε χωρεί συσταλτική ερμηνεία των αντίστοιχων διατάξεων ώστε να εξαιρεθεί από την εφαρμογή τους η περίπτωση μεταβολής της χρήσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας από γραφείο σε άλλη χρήση επιτρεπόμενη (όπως χρήση κατοικίας).
Στην προκείμενη περίπτωση, όπως ήδη εκτέθηκε, οι εναγόμενοι, το καλοκαίρι του 2018, προέβησαν σε επιτρεπόμενη – καταρχήν – αλλαγή χρήσης των γραφείων του δευτέρου ορόφου ιδιοκτησίας τους σε δωμάτια (μικρά διαμερίσματα) με μπάνιο, wc και κουζίνα, τα οποία έκτοτε εκμισθώνουν με συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης σε τρίτα πρόσωπα (Aιrbnb). Προκειμένου δε να αποκτήσει κάθε χώρος δικό του wc, μπάνιο, κουζίνα, και αυτόνομη θέρμανση, διάνοιξαν δύο οπές στην οροφή του κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου, τοποθετώντας σωλήνα αποχέτευσης, ο οποίος διατρέχει την οροφή του διαδρόμου και καταλήγει στον ευρισκόμενο εντός του κοινόχρηστου wc κεντρικό αποχετευτικό σωλήνα με τον οποίο συνδέθηκε (αφού προηγουμένως άνοιξαν νέα οπή και στον τοίχο του κοινόχρηστου wc), ακολούθως κάλυψαν τον αποχετευτικό σωλήνα στην οροφή του κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου με γυψοσανίδα, έτι περαιτέρω, προκειμένου να εγκαταστήσουν αυτοτελή καυστήρα, έκοψαν τους κεντρικούς σωλήνες θέρμανσης του καλοριφέρ, οι οποίοι ήταν εγκατεστημένοι εντός του κοινόχρηστου χώρου w c του πρώτου και δεύτερου ορόφου και επιπρόσθετα, κατήργησαν την κοινόχρηστη τουαλέτα του δευτέρου ορόφου, καθώς αφαίρεσαν την πόρτα της και την έκλεισαν με τοίχο, αποκόπτοντας με τον τρόπο αυτό, την πρόσβαση των λοιπών συνιδιοκτητών στον χώρο όπου υφίσταντο οι σωλήνες κεντρικής θέρμανσης. Προέβησαν δηλαδή σε ενέργειες που συνιστούν επέμβαση στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, καθώς θίγουν την οροφή και τους τοίχους του κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου, το οριζόντιο και κάθετο δίκτυο αποχέτευσης και το δίκτυο σωληνώσεων κεντρικής θέρμανσης (τροφοδότησης και επιστροφής) και εν γένει τις κεντρικές γραμμές υδραυλικής και ηλεκτρικής εγκατάστασης, χωρίς την προηγούμενη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, ήτοι χωρίς προηγούμενη ομόφωνη απόφαση της γενικής συνέλευσης απάντων των ιδιοκτητών, η οποία (απόφαση) αποτελεί τον πλέον έγκυρο τρόπο εκφοράς της συναίνεσης αυτής με βάση τον κανονισμό. Η απόφαση αυτή ήταν απαραίτητη προκειμένου να νομιμοποιηθούν οι προπεριγραφόμενες επεμβάσεις των εναγομένων στους κοινόχρηστους χώρους και κατ’ επέκταση και η άρρηκτα με τις επεμβάσεις αυτές αλλαγή χρήσης. Οι εναγόμενοι επικαλούνται προφορική συναίνεση των ιδιοκτητών της οικοδομής, προς απόδειξη δε του ισχυρισμού τους προσκομίζουν το άνευ ημερομηνίας έγγραφο υπό τον τίτλο «Δήλωση», στο τέλος του οποίου υπάρχουν ονόματα και υπογραφές 8 ιδιοκτητών της εν λόγω οικοδομής. Σύμφωνα με το περιεχόμενο του εγγράφου, αυτό αποτελεί συνέχεια της με ημερομηνία 2018 (δεν αναφέρεται συγκεκριμένη ημερομηνία) Γενικής Συνέλευσης της οικοδομής, όπου όλοι οι παριστάμενοι συμφώνησαν ομόφωνα να γίνει αλλαγή της χρήσης ολόκληρου του 2ου ορόφου της οικοδομής, από γραφεία σε κατοικίες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή τους (μέσα από τη ψηφιακή πλατφόρμα διαμοιρασμού Airbnb ή άλλες). Ωστόσο, το έγγραφο αυτό με το ανωτέρω περιεχόμενο, το οποίο περιφέρεται με σκοπό τη συλλογή υπογραφών προς έγκριση των ενεργειών των εναγομένων, δεν έχει τον τύπο της απόφασης Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών της οικοδομής και συνεπώς, επ’ ουδενί δύναται να εξομοιωθεί με πρακτικό γενικής συνέλευσης (πρβλ ΑΠ 1506/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου ο ισχυρισμός των εναγομένων περί συναινέσεως των συνιδιοκτητών στις ενέργειές τους, ανατρέπεται από το επικαλούμενο και προσκομιζόμενο από τους ενάγοντες από 15-11-2018 πρακτικό της Γενικής Συνέλευσης των ιδιοκτητών της οικοδομής, από το οποίο αποδεικνύεται ότι η πλειοψηφία των ιδιοκτητών (65% της συνιδιοκτησίας), που υπογράφουν το εν λόγω πρακτικό, αντιτάχθηκαν άμεσα στις ενέργειες των εναγομένων, ζητώντας την άρση των κατασκευών και την επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση. Η κρίση, μάλιστα, αυτή του Δικαστηρίου δεν ανατρέπεται από τις αντίθετες ένορκες βεβαιώσεις των μαρτύρων των εναγομένων που όλως αορίστως επικαλούνται προφορική συναίνεση των ιδιοκτητών της οικοδομής στις αντικείμενες στον κανονισμό ενέργειες αυτών (εναγομένων) στους κοινόχρηστους χώρους. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι κατά τον χρόνο που έλαβαν χώρα οι ενέργειες αυτές που κατέτειναν στην αλλαγή της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους, δεν υφίστατο άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, η οποία εκδόθηκε ηλεκτρονικά εκ των υστέρων και δη στις 8-1-2020 με αριθμό …./8-1-2020. Ωστόσο, η κατά τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις, νομιμοποίηση των κατασκευών αυτών, με την πληρωμή των σχετικών προστίμων της πολεοδομικής αρχής, δεν ασκεί κάποια έννομη επιρροή και σε κάθε περίπτωση αλυσιτελώς προβάλλεται, διότι η απογόρευση του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας να ενεργεί κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής που είναι αντίθετες στο Ν. 3741/1929 και στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή στον κανονισμό (όταν υπάρχει, όπως εν προκειμένω) δεν αίρεται από τη νομιμοποίηση των κατασκευών με βάση τις πολεοδομικές διατάξεις και ούτε νομιμοποιούνται οι κατασκευές αυτές έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής όταν με αυτές βλάπτονται τα δικαιώματα των τελευταίων (βλ. ΑΠ 1300/2014, ΕφΘεσ 1899/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Επιπρόσθετα, όπως ήδη εκτέθηκε, οι εναγόμενοι, προκειμένου να εγκαταστήσουν σύστημα αυτόνομης θέρμανσης στις ιδιοκτησίες τους, προέβησαν σε αποκοπή των κεντρικών σωλήνων θέρμανσης της οικοδομής, οι οποίοι ήταν εγκατεστημένοι εντός του κοινόχρηστου χώρου wc του πρώτου και δεύτερου ορόφου, χωρίς προηγούμενη απόφαση της γενικής συνέλευσης. Η μονομερής αυτή ενέργειά τους δε νομιμοποιείται από το γεγονός ότι η πλειονότητα των ιδιοκτησιών της οικοδομής έχει εγκαταστήσει αυτόνομη θέρμανση και έχει πάψει να χρησιμοποιεί την κεντρική τοιαύτη, καθώς η μη χρησιμοποίηση της κεντρικής θέρμανσης πρωτίστως για λόγους οικονομικούς, δε μπορεί να σημαίνει και αυτοδίκαιη κατάργησή της, η οποία (κατάργηση) προϋποθέτει προηγούμενη απόφαση όλων των συνιδιοκτητών. Τέτοια δε βούληση δεν εκφράστηκε με την από 15-6-2020 απόφαση της γενικής συνέλευσης, στην οποία αποφασίστηκε, μεταξύ άλλων, η απομάκρυνση του λέβητα και της δεξαμενή πετρελαίου λόγω παλαιότητας αυτών και στα πλαίσια καθαριότητας και απολύμανσης του υπογείου. Αν η βούληση της γενικής συνέλευσης ήταν η κατάργηση της κεντρικής θέρμανσης, τούτο θα οριζόταν ρητά.
Περαιτέρω, από την εκτίμηση των αποδεικτικών στοιχείων που εισφέρθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, αποδείχθηκε ακόμη ότι, εξαιτίας των ανωτέρω επεμβάσεων των εναγομένων στους κοινόχρηστους χώρους, και δη αυτών που θίγουν το οριζόντιο και κάθετο δίκτυο αποχέτευσης, παρακωλύεται η άσκηση των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών του υποκείμενου ορόφου (πρώτου ορόφου) – εναγόντων, καθώς παρεμποδίζεται το δικαίωμα απρόσκοπτης χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους αλλά και των κοινόχρηστων χώρων του πρώτου ορόφου. Τούτο, δε, διότι δημιουργείται θόρυβος από το τρεχούμενα ακάθαρτα ύδατα από την αποχέτευση των κατοικιών του υπερκείμενου ορόφου και αναδίδονται δυσάρεστες οσμές, καθώς πρόκειται για σωλήνες αποχέτευσης, προσέτι δε υφίσταται και κίνδυνος εισροής υδάτων τόσο στην οροφή του κοινόχρηστου διαδρόμου όσο και στην οροφή εντός του χώρου των γραφείων τους. Άλλωστε τέτοιος κίνδυνος πραγματώθηκε στις 19-2-2019, ήτοι λίγους μήνες μετά την αλλαγή χρήσης και τη λειτουργία των κατοικιών του δεύτερου ορόφου, με τη διαρροή νερού σε σωλήνα ύδρευσης και αποχέτευσης υπερκείμενου ακινήτου των εναγομένων, ένεκα της οποίας προκλήθηκε ζημία τόσο στον κοινόχρηστο διάδρομο όσο και στις ιδιοκτησίες των εναγόντων, όπου στεγάζονται τα δικηγορικά τους γραφεία. Εξ αυτού του λόγου οι ενάγοντες υπέβαλαν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης αίτησης λήψης ασφαλιστικών μέτρων σε βάρος των εναγομένων, η οποία έγινε δεκτή με την υπ’ αριθμ. 2280/2020 απόφαση του ίδιου Δικαστηρίου, δυνάμει της οποίας απαγορεύτηκε προσωρινά στους εναγόμενους η χρησιμοποίηση του μπάνιου, της τουαλέτας και της κουζίνας του εν λόγω ακινήτου τους. Πέραν δε τούτου, μετά την άνευ προηγούμενης συναινέσεως των λοιπών συνιδιοκτητών αλλαγή χρήσης των ακινήτων του δευτέρου ορόφου σε διαμερίσματα, στα οποία διαμένουν με συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης τρίτα πρόσωπα άγνωστα στους ενάγοντες και στους λοιπούς συνιδιοκτήτες της οικοδομής, έχει διαταραχθεί η ηρεμία και ησυχία των τελευταίων (εναγόντων), καθώς και η εύρυθμη λειτουργία των δικηγορικών γραφείων τους από την πρόκληση θορύβων και ήχων που προέρχονται από τους χρήστες των υπερκείμενων της ιδιοκτησίας τους ακινήτων των εναγομένων, με αποτέλεσμα να παρεμποδίζονται αυτοί (ενάγοντες) κατά την άσκηση του επαγγέλματός τους, το οποίο απαιτεί πνευματική και ψυχική ηρεμία.
Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι οι εναγόμενοι ήδη έχουν απομακρύνει τις φιάλες υγραερίου από τα μπαλκόνια τους (βλ. την κατάθεση του μάρτυρα των εναγομένων) και συνακόλουθα, το αντίστοιχο αίτημα της αγωγής να υποχρεωθούν αυτοί να απομακρύνουν τα αντικείμενα αυτά, παρίσταται ουσία αβάσιμο και απορριπτέο.
Υπό το πρίσμα των ανωτέρω εκτεθέντων, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή ως ουσία βάσιμη και να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι, εντός προθεσμίας ενός μηνός από την επίδοση της απόφασης, να προβούν σε άρση των κατασκευών, αφαίρεση των προσθηκών στους κοινόχρηστους χώρους του πρώτου και δευτέρου ορόφου της οικοδομής και εν γένει στην επαναφορά των χώρων αυτών στην προτέρα κατάσταση, ειδικότερα, δε, να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι: α) να αφαιρέσουν και απομακρύνουν τους σωλήνες αποχέτευσης και τη γυψοσανίδα που έχουν τοποθετήσει στην οροφή του κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου, β) να αποκαταστήσουν τις οπές που έχουν ανοίξει σε δύο σημεία της εκ μπετόν πλάκας μεταξύ του πρώτου και δευτέρου ορόφου (οροφή κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου), γ) να αποκαταστήσουν τις σωληνώσεις κεντρικής θέρμανσης που διέρχονται από τα κοινόχρηστα WC του 1ου και 2ου ορόφου και δ) να αποκαταστήσουν το κοινόχρηστο WC του δευτέρου ορόφου της οικοδομής και να το επαναφέρουν στην προτέρα κατάσταση. Σε περίπτωση παράλειψης των εναγομένων να προβούν στις ανωτέρω ενέργειες εντός της ταχθείσας προθεσμίας, πρέπει να επιτραπεί στους ενάγοντες να προβούν οι ίδιοι στην αποκατάσταση των κοινόχρηστων χώρων με δαπάνες των εναγομένων, πλην της αποκατάστασης του κοινόχρηστου WC του δευτέρου ορόφου, ελλείψει σχετικού αιτήματος των εναγόντων να προβούν οι ίδιοι στην ενέργεια αυτή με δαπάνη των εναγομένων. Επίσης, πρέπει να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να παύσουν να χρησιμοποιούν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ως κατοικίες – διαμερίσματα, εκμισθώνοντας αυτά με συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης σε τρίτους, με την απειλή χρηματικής ποινής 1.000 ευρώ και προσωπικής κράτησης ενός μήνα σε έκαστο των εναγομένων για κάθε παραβίαση της διάταξης αυτής. Το αίτημα για κήρυξη της απόφασης προσωρινά εκτελεστής πρέπει να απορριφθεί, διότι δε συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που να υπαγορεύουν την προσωρινή εκτέλεση, ενώ η καθυστέρηση αυτής δε μπορεί να επιφέρει σημαντική ζημιά στους ενάγοντες. Τέλος, οι εναγόμενοι πρέπει να καταδικαστούν σε μέρος των δικαστικών εξόδων των εναγόντων ανάλογα με την έκταση της ήττας τους (179, 191 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΘΕΩΡΕΙ ως μη ασκηθείσα την αγωγή ως προ τους πρώτη και δεύτερο των εναγόντων, ……………, συζ. …………., και ………………. του ……………………
ΔΙΚΑΖΕΙ κατά τα λοιπά αντιμωλία των διαδίκων.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την αγωγή ως προς την τρίτη εναγόμενη, ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρία με την επωνυμία «…………………».
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους ενάγοντες στα δικαστικά έξοδα της τρίτης εναγόμενης, τα οποία ορίζει στο ποσό των τριακοσίων (300,00) ευρώ.
ΔΕΧΕΤΑΙ κατά τα λοιπά εν μέρει την αγωγή.
ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ τους εναγόμενους, εντός προθεσμίας ενός μηνός από την επίδοση της απόφασης, σε άρση των κατασκευών, αφαίρεση των προσθηκών στους κοινόχρηστους χώρους του πρώτου και δευτέρου ορόφου της οικοδομής και εν γένει στην επαναφορά των χώρων αυτών στην προτέρα κατάσταση και ειδικότερα υποχρεώνει τους εναγόμενους: α) να αφαιρέσουν και απομακρύνουν τους σωλήνες αποχέτευσης και τη γυψοσανίδα που έχουν τοποθετήσει στην οροφή του κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου, β) να αποκαταστήσουν τις οπές που έχουν ανοίξει σε δύο σημεία της εκ μπετόν πλάκας μεταξύ του πρώτου και δευτέρου ορόφου (οροφή κοινόχρηστου διαδρόμου του πρώτου ορόφου), γ) να αποκαταστήσουν τις σωληνώσεις κεντρικής θέρμανσης που διέρχονται από τα κοινόχρηστα WC του 1ου και 2ου ορόφου και δ) να αποκαταστήσουν το κοινόχρηστο WC του δευτέρου ορόφου της οικοδομής και να το επαναφέρουν στην προτέρα κατάσταση.
ΕΠΙΤΡΕΠΕΙ τους ενάγοντες να προβούν στις ως άνω ενέργειες με δαπάνες των εναγόμενων, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης των τελευταίων με την προηγούμενη διάταξη, εκτός από σκέλος της διάταξης που αφορά στην αποκατάσταση του κοινόχρηστου WC του δευτέρου ορόφου, η οποία θα γίνει με ενέργεια μόνο των εναγομένων.
ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ τους εναγόμενους να παύσουν να χρησιμοποιούν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ως κατοικίες – διαμερίσματα, εκμισθώνοντας αυτά σε τρίτους με συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης.
ΑΠΕΙΛΕΙ σε βάρος εκάστου των εναγομένων χρηματική ποινή χιλίων (1.000) ευρώ και προσωπική κράτηση διάρκεια ενός (1) μήνα για κάθε παραβίαση της αμέσως προηγούμενης διάταξης.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους εναγόμενους σε μέρος των δικαστικών εξόδων των εναγόντων, τα οποία ορίζει στο ποσό των τριακοσίων πενήντα (350) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε την 23 Φεβρουαρίου 2022.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στη Θεσσαλονίκη, την 23 Φεβρουαρίου 2022.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ»