Α. ΔΙΑΚΡΙΣΗ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΑΣΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ.
Ξεκινώντας, θα πρέπει να διακρίνουμε την έννοια της επαγγελματικής μίσθωσης από αυτήν της, περισσότερο κοινής, δηλαδή της αστικής.
Ως επαγγελματική μίσθωση νοείται η παραχώρηση της χρήσης ενός ακινήτου από τον κύριο αυτού σε τρίτον –τον μισθωτή, με σκοπό ο τελευταίος να εξασκήσει σε αυτό τις, προβλεπόμενες εκ του νόμου και προστατευόμενες από αυτόν, δραστηριότητες, και συγκεκριμένα:
α) άσκηση εμπορικών πράξεων ή επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το Π.Δ. 34/1995, και πιο συγκεκριμένα δικηγορικού γραφείου, ιατρείου, οδοντιατρείου, γραφεία διπλωματούχων μηχανικών και υπομηχανικών και εκείνων που εξομοιώνονται με αυτούς, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις, συμβολαιογραφεία, γραφεία δικαστικών επιμελητών, κτηνιατρεία, λογιστικά γραφεία, γραφεία άμισθων υποθηκοφυλακείων και αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα που υπάγονται στις διατάξεις του α.ν. 2039/39.
β) εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών,
γ) στέγαση κλινικών και κάθε φύσης νοσηλευτικών ιδρυμάτων,
δ) χρησιμοποίηση του ακινήτου ως βοηθητικού χώρου άλλου ακινήτου στο οποίο ασκείται η επαγγελματική δραστηριότητα,
ε) στέγαση και λειτουργία φαρμακείων και φαρμακαποθηκών
στ) στέγαση οίκων ευγηρίας
Β. ΔΙΑΚΡΙΣΗ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΠΡΙΝ ΤΟΝ Ν. 4242/2014 ΚΑΙ ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΑΥΤΟΝ.
Οι επαγγελματικές μισθώσεις, μετά το νέο νομοθετικώς καθεστώς, δηλαδή τον Ν. 4242/2014, διακρίνονται πλέον σε «παλαιές» και «νέες».
Ως νέες επαγγελματικές μισθώσεις θεωρούνται αυτές που συνήφθησαν μετά την 28η Φεβρουαρίου του 2014, όταν δηλαδή τέθηκε σε ισχύ ο νέος νόμος, και ως παλαιές επαγγελματικές μισθώσεις θεωρούνται αυτές που είχαν συναφθεί έως και την 28η Φεβρουαρίου 2014.
Όσες μισθώσεις, λοιπόν, είχαν καταρτισθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί πριν από την 28-01-2014, αλλά και αυτές των οποίων είχε λήξει η δωδεκαετία αλλά έως τότε, δεν είχε παρέλθει εννεάμηνο διέπονται από το προϊσχύον νομοθετικό καθεστώς, δηλαδή το Π.Δ. 34/1995, όπως, όμως, τροποποιήθηκε από το άρθρο 2 του Ν. 4242/2014.
Η ανωτέρω διάκριση είναι σοβαρή, διότι υπό άλλες προϋποθέσεις λύεται η πρώτη κατηγορία και με άλλες η δεύτερη.
Γ. ΛΟΓΟΙ ΛΥΣΗΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ.
Γενικά, οι επαγγελματικές μισθώσεις μπορούν να λυθούν είτε για τους ειδικότερους λόγους που προβλέπονται στο Π.Δ. 34/1995 είτε για τους λόγους που προβλέπονται στον Αστικό Κώδικα. Αναλυτικά:
α. Λόγοι καταγγελίας που καταλαμβάνουν ΤΟΣΟ τις παλαιές ΟΣΟ και τις νέες μισθώσεις:
- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΚΑΤΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 597 ΑΚ.
Οι εμπορικές μισθώσεις μπορούν να καταγγελθούν από τον εκμισθωτή, εάν ο μισθωτής εμφανίζει καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων. Στην περίπτωση αυτή, από τη στιγμή που επιδοθεί η καταγγελία, και μέσα σε ένα μήνα δεν εξοφληθεί το σύνολο των οφειλών, επέρχεται αυτόματα η λύση της μίσθωσης. Δεν ενδιαφέρει το ύψος του ποσού ή ο χρόνος της καθυστέρησης, καθώς η καταγγελία θεωρείται ισχυρή ακόμη και αν αυτά κρίνονται γενικά ως ασήμαντα.
- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΚΑΤΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 594 ΑΚ.
Εάν ο μισθωτής προβαίνει σε κακή χρήση του μισθίου, τότε ο εκμισθωτής μπορεί άμεσα να καταγγείλει τη μίσθωση. Εδώ, όμως, η κακή χρήση πρέπει να έχει χαρακτήρα σημαντικό και όχι επουσιώδη.
- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΚΑΤΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 361 ΑΚ.
Εφόσον έχει προβλεφθεί στη σύμβαση μίσθωσης, η παράβαση οποιουδήποτε όρου αυτής, είτε είναι σημαντικός είτε ασήμαντος, μπορεί να οδηγήσει στην λύση της, μετά από καταγγελία του εκμισθωτή.
- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟ ΛΟΓΟ.
Κατ’ εφαρμογή των άρθρων 672, 766 και 588 ΑΚ, τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο μισθωτής δύνανται χωρίς προειδοποίηση και χωρίς κανένα χρονικό περιορισμό να καταγγείλουν την μίσθωση, εφόσον εμφανίστηκε σπουδαίος λόγος προς τούτο, ο οποίος κρίνεται αντικειμενικά, δηλαδή δεν ενδιαφέρει, κατ’ αρχήν το πταίσμα του καθ’ ου η καταγγελία.
Εάν πρόκειται για παλαιά μίσθωση και η καταγγελία γίνει από τον μισθωτή, αυτός πρέπει να αποζημιώσει τον εκμισθωτή, δίνοντάς του ένα μίσθωμα όσο αυτό που είχαν συμφωνήσει, εκτός εάν αποδείξει ότι η καταγγελία του δεν εμπίπτει στη διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, αλλά έγινε για σπουδαίο λόγο τον οποίο πρέπει συγκεκριμένα να προσδιορίσει.
- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΛΟΓΩ ΕΛΑΤΤΩΜΑΤΩΝ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ.
Εάν οι ιδιότητες του μισθίου δεν είναι οι συμφωνημένες ή αν αυτό έχει πραγματικά ελαττώματα που εμποδίζει τη χρήση του μισθίου με τον τρόπο που έχει αυτή συμφωνηθεί, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση.
- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΛΟΓΩ ΘΑΝΑΤΟΥ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗ.
Όπως προβλέπεται και στο άρθρο 612 ΑΚ, σε περίπτωση που ο μισθωτής αποβιώσει, οι κληρονόμοι του που έχουν προβεί σε αποδοχή και έχουν υπεισέλθει στη θέση του ως καθολικοί του διάδοχοι, δικαιούνται να καταγγείλουν τη σύμβαση, πριν από τρεις μήνες τουλάχιστον, ώστε να έχει αυτή ισχύ για το τέλος του ημερολογιακού μηνός.
β. Ιδιαίτεροι λόγοι καταγγελίας – Τα κατωτέρω είδη καταγγελίας, πρέπει να σημειωθεί ότι αφορούν αποκλειστικά τις ΠΑΛΙΕΣ μισθώσεις, και δεν μπορούν να καταγγελθούν δυνάμει αυτών οι νέες μισθώσεις, ήτοι αυτές που συνήφθησαν μετά την 28-02-2014.
Οι λόγοι είναι οι εξής:
- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ.
Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση, με σκοπό να ασκήσει ο ίδιος, ή ο κύριος του ακινήτου, ή η σύζυγός του ή τα τέκνα του, στο ακίνητο – μίσθιο επαγγελματικές δραστηριότητες, υπό την προϋπόθεση α) ότι έχει παρέλθει η λήξη του συμβατικώς ορισμένου χρόνου της μίσθωσης και, σε κάθε περίπτωση, όχι πριν περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες από την έναρξη της μίσθωσης και β) ότι ασκεί επί τους τελευταίους τριάντα (30) μήνες το επάγγελμα του εμπόρου ή άλλη δραστηριότητα από αυτές που προπεριγράφηκαν στην αρχή του παρόντος άρθρου.
Σημειωτέον, ότι όταν η καταγγελία γίνεται από τους κατιόντες (τέκνα) του εκμισθωτή ή κυρίου, τότε δεν απαιτείται να υφίσταται η ανωτέρω υπό στοιχείο (β) προϋπόθεση. Συνηθέστερα, αυτή η πιθανότητα εμφανίζεται, όταν στο ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, υπάρχουν και τα τέκνα του συνιδιοκτήτη γονέα.
Επιπλέον, πρέπει να επισημανθεί ότι, από τη στιγμή της καταγγελίας, εφόσον μέσα σε έξι μήνες δεν ασκηθεί και η αντίστοιχη αγωγή για απόδοση του μισθίου, τότε η καταγγελία θεωρείται ανίσχυρη, ως δηλαδή ουδέποτε ασκηθείσα.
Σε περίπτωση που ο εκμισθωτής που επιθυμεί να καταγγείλει για ιδιόχρηση, διατηρεί ως κύριος και άλλο ακίνητο στην ίδια περιοχή με το εκμισθωμένο ακίνητο, ή έχει μισθώσει ο ίδιος κάποιο ακίνητο για επαγγελματική του χρήση το τελευταίο έτος, η εν λόγω καταγγελία, εάν τελικά γίνει, θα είναι επίσης ανίσχυρη.
Όμως, θα πρέπει να προσεχθεί ιδιαίτερα, πως, εφόσον το επίδικο μίσθιο δεν αποτελείται από ένα μόνο ακίνητο, αλλά από πολλά όμορα ακίνητα, επαφίεται στην κρίση του δικαστηρίου να απορρίψει την αγωγή του εκμισθωτή, σε περίπτωση που δεχτεί ότι η απόδοση ενός μόνο εξ αυτών στον εκμισθωτή, θα παρακωλύσει ή θα καταστήσει αδύνατη τη λειτουργία της δραστηριότητάς του, εκτός εάν το συγκεκριμένο ακίνητο αποτελεί το 75% του συνόλου της μισθωμένης επιφάνειας.
Ακόμη, ο εκμισθωτής θα πρέπει να είναι πολύ προσεκτικός και αποφασισμένος για την άσκηση της εν λόγω καταγγελίας, καθώς εάν το μετανιώσει και προβεί σε ανάκλησή της, τότε αυτόματα δεν έχει το δικαίωμα να επαναλάβει την καταγγελία επί μία τετραετία. Έσχατο χρονικό σημείο δήλωσης της ανάκλησης, ορίζεται αυτό έως την πρώτη συζήτηση της αγωγής.
- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ.
Η καταγγελία της μίσθωσης, ώστε στο ακίνητο να ανοικοδομήσει ο εκμισθωτής ή ο κύριος του ακινήτου, είναι εφικτό να γίνει κάτω από τις κατωτέρω χρονικές προϋποθέσεις:
α) μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου,
β) αν αυτός έχει συμφωνηθεί για περισσότερα από έξι έτη, μόλις συμπληρωθούν τα έξι χρόνια από την έναρξη της μίσθωσης,
γ) αν η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια ή έχει συμφωνηθεί για λιγότερο από 18 μήνες, τότε μετά την πάροδο 18 μηνών από την έναρξή της,
δ) αν η μίσθωση αφορά δικηγορικά γραφεία, ιατρεία, οδοντιατρεία, λογιστικά γραφεία και εν γένει όσα επαγγέλματα αναφέρονται στην παράγραφο (1) της αρχής του παρόντος άρθρο στο στοιχείο (α) αυτής, και εφόσον αυτή έχει ορισθεί ως αόριστη ή με συμβατική διάρκεια 9 μηνών, η καταγγελία μπορεί να γίνει μόλις περάσουν 9 μήνες από την έναρξή της.
Σημαντικό είναι ότι μαζί με την καταγγελία και ακριβώς για να μπορεί να έχει αυτή ισχύ, θα πρέπει να επιδοθεί στον μισθωτή και αντίγραφο της σχετικής άδειας που έχει λάβει ο εκμισθωτής από την πολεοδομία για την ανοικοδόμηση, το οποίο και πρέπει να επιδοθεί έως την πρώτη συζήτηση της αγωγής (που αναγκαστικά ακολουθεί την καταγγελία), υπό την πρόβλεψη της ανισχυρότητας της καταγγελίας σε διαφορετική περίπτωση.
Εάν το μίσθιο αποτελεί ακάλυπτο χώρο και όχι στεγασμένο, η καταγγελία μπορεί να γίνει μετά την πάροδο του συμβατικώς συμφωνηθέντος χρόνου, αλλά σε κάθε περίπτωση, μόλις περάσει έτος από την έναρξη της μίσθωσης. Αυτή η ρύθμιση, όμως, δεν εφαρμόζεται όταν στους ακάλυπτους στεγάζονται υπαίθριοι κινηματογράφου και θέατρα. Στην περίπτωση αυτή, ο εκμισθωτής δεν οφείλει αποζημίωση.
Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις, η καταγγελία για να έχει ισχύ, πρέπει να είναι έντυπη και να επιδίδεται στον μισθωτή, ενώ αν ο εκμισθωτής δεν είναι κύριος του ακινήτου, για το έγκυρο της καταγγελίας, απαιτείται να επιδοθεί στον μισθωτή και έγγραφη συναίνεση του κυρίου του ακινήτου προς την καταγγελία της μίσθωσης.
Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται σε όλες τις περιπτώσεις μετά από έξι μήνες από αυτήν, εκτός αν αυτή γίνεται από τους κατιόντες (τέκνα) του εκμισθωτή ή του κυρίου, οπότε και επέρχονται μετά από 18 μήνες.
- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΑΠΟ ΤΟΝ ΜΙΣΘΩΤΗ.
Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα μόλις περάσει 1 έτος από την έναρξη της μίσθωσης , να την καταγγείλει εγγράφως, με τα αποτελέσματά της να επέρχονται 3 μήνες μετά την επίδοσή της στον εκμισθωτή. Η αποζημίωση του εκμισθωτή, στη περίπτωση αυτή είναι 1 συμφωνημένο μίσθωμα.
γ. Λοιποί (και λιγότερο συνηθισμένοι) λόγοι καταγγελίας.
Καταγγελία για κατεδάφιση ετοιμόρροπου (ισχύει μόνο για τις παλιές μισθώσεις): Η μίσθωση καταγγέλλεται οποτεδήποτε, εφόσον το μίσθιο έχει κριθεί ως ετοιμόρροπο από την Πολεοδομία, με προθεσμία απόδοσης τριών μηνών, ενώ θα πρέπει το κομμάτι που κρίθηκε κατεδαφιστέο να αποτελεί μεγάλο και ουσιώδες τμήμα του μισθίου.
Καταγγελία λόγω πτώχευσης του μισθωτή (ισχύει για παλιές μισθώσεις): Σε περίπτωση που ο μισθωτής κηρυχθεί σε πτώχευση με απόφαση δικαστηρίου τελεσίδικη, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση, με προθεσμία απόδοσης τριών μηνών. Η εν λόγω καταγγελία, στρέφεται κατά του συνδίκου της πτώχευσης.
Καταγγελία για δημιουργία κύριας κατοικίας (κατ’ εξαίρεση, αφορά νέες μισθώσεις και όχι τις συναφθείσες προ της 28-02-2014): Ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα, μετά τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, και εφόσον το ακίνητο στο οποίο δραστηριοποιείται ο μισθωτής, είχε εξ αρχής κατασκευαστεί και προοριζόταν για κατοικία, και σε κάθε περίπτωση όχι πριν την πάροδο εξαετίας από την έναρξή της, να καταγγείλει τη μίσθωση. Προϋπόθεση είναι το μίσθιο να διαμορφωθεί ξανά με τρόπο που θα χρησιμοποιηθεί, με οποιοδήποτε τρόπο (ιδιοκατοίκηση, μίσθωση) ως κατοικία, ενώ απαγορεύεται η χρήση του και πάλι ως επαγγελματικής στέγης.
* Το παρόν άρθρο συντάχθηκε από τη συνεργάτη – δικηγόρο παρά Πρωτοδίκαις, Αγγελική Κοντογιαννάτου και αποτελεί πνευματική ιδιοκτησία του δικηγορικού μας γραφείου.
Για εξειδικευμένες νομικές συμβουλές και νομικά ερωτήματα μπορείτε να μας καλείτε στα τηλ. 2310-225738, για να ορίσουμε ένα προσωπικό ή τηλεφωνικό ραντεβού.