known

ΕιρΘεσ 525/2017
Μίσθωση: η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για μία τριετία, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή αόριστο χρόνο· αν μετά την παρέλευση της τριετίας, ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής δεν εναντιώνεται στη χρήση αυτή, η μίσθωση λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο· μίσθωση που ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο μπορεί να λήξει και με καταγγελία· μετά την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας δεν οφείλονται μισθώματα αλλά αποζημίωση χρήσης.

Αναμίσθωση: η αναμίσθωση είναι μεν νέα μίσθωση, με την οποία επιτυγχάνεται συνέχιση της παλαιάς μίσθωσης που έληξε, αλλά δε συνιστά και νέα μισθωτική σχέση μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή· αντιδιαστέλλεται από την παράταση για ορισμένο χρόνο της μίσθωσης και διακρίνεται σε συμβατική, μονομερή και εκ του νόμου αναμίσθωση.

Ο μισθωτής υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια και να το αποδώσει, κατά τη λήξη της, στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση που θα πρέπει να βρίσκεται μετά τη συμφωνημένη χρήση και χωρίς φθορές, εκτός από εκείνες που προκλήθηκαν από τη σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη συνήθη χρήση αυτού· για κάθε φθορά, που υπερβαίνει τη συνήθη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης· για το ορισμένο της σχετικής αγωγής, ο εκμισθωτής πρέπει να επικαλείται το είδος και την έκταση κάθε φθοράς και να προσδιορίζει τη δαπάνη που απαιτείται για την αποκατάστασή της και, μάλιστα, χωριστά το ποσό για την αγορά των αναγκαίων υλικών και χωριστά την αμοιβή που απαιτείται για κάθε εργασία.

Απορρίπτονται ως αόριστα τα αιτήματα για αποκατάσταση της δαπάνης αποκομιδής άχρηστων αντικειμένων, αν αυτά δεν προσδιορίζονται επακριβώς, καθώς και για καταβολή της δαπάνης καθαρισμού ρύπων, αν δεν προκύπτει ότι υπερβαίνουν τη συνήθη χρήση· επίσης, απορρίπτεται ως αόριστο το αίτημα για αποκατάσταση της δαπάνης που απαιτείται για την απόφραξη αποχετευτικών σωλήνων, αν δεν αναφέρεται το είδος και το μήκος των σωληνώσεων, τα υλικά κατ’ είδος, ποσότητα και τιμή μονάδας, οι αριθμοί των παραστατικών που εκδόθηκαν, η δαπάνη για την εργασία που απαιτήθηκε, η ειδικότητα το προσωπικού που απασχολήθηκε και οι ημέρες απασχόλησης· τέλος, απορρίπτεται ως αόριστο το αίτημα για καταβολή των οφειλών από λογαριασμού ύδρευσης, αν δεν αναφέρονται η ημερομηνία έκδοσής τους, οι περίοδοι κατανάλωσης, ο αριθμός του υδρόμετρου και τα επιμέρους οφειλόμενα ποσά.

«…Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του Ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του Ν. 2235/1994 και η οποία εξακολουθεί να ισχύει και μετά την παύση της ισχύος των λοιπών διατάξεων του νόμου αυτού, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο (ΑΠ 2162/2013 ΝοΒ 2014/1128). Έτσι, αν με τη μισθωτική σύμβαση συμφωνήθηκε η διάρκεια της μισθώσεως μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία (3) έτη και λήγει μόλις περάσει η τριετία, χωρίς αν απαιτείται τίποτε άλλο, αν όμως μετά την παρέλευση του ως άνω χρόνου ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο εν γνώσει και άνευ εναντίωσης του εκμισθωτή η μίσθωση λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο (άρθρα 608 και 611 ΑΚ). Ειδικότερα, στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου αναγνωρίζεται συνήθως στο μισθωτή δικαίωμα να παρατείνει τη μίσθωση για ορισμένο μετά τη λήξη της χρόνο, δηλώνοντας αυτό μέσα σ’ ορισμένη προθεσμία έως τη λήξη της, καθόσον παράταση μετά τη λήξη της μίσθωσης δε χωρεί, αφού λογικά παράταση λήξασας, δηλαδή μη υφιστάμενης, μίσθωσης δε νοείται. Η παράταση της μίσθωσης κατοικίας αποτελεί συνέχιση της αρχικής μίσθωσης με επιμήκυνση του χρόνου διάρκειάς της. Αντίθετα, η αναμίσθωση είναι νέα μίσθωση του ιδίου μισθίου – κατοικίας μεταξύ του ίδιου μισθωτή και του ίδιου εκμισθωτή, με την οποία επιτυγχάνεται συνέχιση της παλαιάς και λήξασας σύμβασης μίσθωσης που υπήρχε μεταξύ τους. Η αναμίσθωση που κατά την κρατούσα άποψη σημαίνει και ανανέωση (άρθρο 436 ΑΚ) της σύμβασης μίσθωσης αποτελεί νέα μεν μίσθωση, όχι όμως και νέα μισθωτική σχέση μεταξύ του μισθωτή και του εκμισθωτή, αλλά συνέχιση της αρχικής μισθωτικής σχέσης και διακρίνεται α) σε συμβατική, όταν γίνεται με σύμβαση των μερών ρητά ή σιωπηρά, β) σ μονομερή όταν με τη σύμβαση παραχωρήθηκε σ’ ένα από τα μέρη το δικαίωμα (διαπλαστικό) με μονομερή δήλωση βούλησης προς το άλλο να προβεί σε αναμίσθωση, και γ) σε ex lege αναμίσθωση, όπως τούτο ορίζεται ρητά στις διατάξεις των άρθρων 611, 633, 671 ΑΚ και 36 ΕισΝΑΚ. Σύμφωνα με τα οριζόμενα στη διάταξη του άρθρου 611 ΑΚ «η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται. Εκ τούτου συνάγεται ότι ουσιώδης προϋπόθεση της εις άρθρο 611 ΑΚ θεμελιούμενης ex lege αναμίσθωσης συνιστά η ενσυνείδητη ανοχή του εκμισθωτή στη χρήση του μισθίου από τον μισθωτή και μετά τη λήξη της μίσθωσης (ΕιρΛαμ 287/2003 ΑρχΝ 2004/127). Στην περίπτωση αυτή, η μίσθωση θεωρείται ανανεωθείσα για αόριστο χρόνο, δυνάμενη να λήξει πλέον, πέραν των λοιπών προβλεπόμενων στον ΑΚ περιπτώσεων, και με καταγγελία του άρθρου 608 παρ. 2, τα αποτελέσματα της οποίας επέρχονται κατά τα διαγραφόμενα στο άρθρο 609 ΑΚ (ΜΠρΘεσσαλ 19480/2001 ΑρχΝ 2006/511), δηλαδή αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα, η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα, οπότε και παύει να υφίσταται υπέρ του εκμισθωτή αγώγιμη αξίωση αναζήτησης μισθωμάτων.
Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 592, 594,599 και 330 ΑΚ προκύπτει ότι ο μισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο πράγμα με επιμέλεια και κατά τους όρους της σύμβασης, ώστε κατά τη λήξη της να είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωσή του να το αποδώσει στην κατάσταση που θα πρέπει να βρίσκεται μετά τη γενόμενη χρήση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και συνεπώς χωρίς φθορές, πλην εκείνων που προκλήθηκαν από τη σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη συνήθη χρήση αυτού. Για κάθε φθορά, πέρα από εκείνη που οφείλεται στη συνήθη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης, που απορρέει, από τη μισθωτική σύμβαση και καλύπτει κάθε ζημία, θετική και αποθετική. Για την αξίωση, επομένως, αποζημίωσης λόγω φθορών του μισθίου, ο εκμισθωτής με την αγωγή του πρέπει να επικαλεστεί τη σύμβαση μίσθωσης, επιπλέον δε πρέπει να αναφέρει λεπτομερώς τις κατά την απόδοση του μισθίου υφιστάμενες κατ’ είδος και έκταση φθορές ή μεταβολές του και το ποσό της ζημίας που υφίσταται από αυτές, προσδιορίζοντας συγκεκριμένα την απαιτούμενη προς αποκατάσταση καθεμίας από αυτές δαπάνη και μάλιστα χωριστά τη δαπάνη για την αγορά των αναγκαίων υλικών και χωριστά τη δαπάνη για την αμοιβή της απαιτούμενης κάθε επιμέρους εργασίας. Η αοριστία αυτή του δικογράφου της αγωγής δεν μπορεί να συμπληρωθεί με την εκτίμηση των αποδείξεων, εξετάζεται δε και αυτεπάγγελτα από το δικαστήριο, γιατί ανάγεται στην προδικασία, η οποία αφορά τη δημόσια τάξη (ΕφΛαρ 16/2015 Δικογραφία 2015/243 κι εκεί εκτενείς παραπομπές).
Στην υπό κρίση αγωγή, όπως το δικόγραφό της ορθά εκτιμάται, ο ενάγων εκθέτει ότι, την 15.11.2015, εκμίσθωσε στην εναγόμενη, για να το χρησιμοποιήσει ως οικογενειακή στέγη, το περιγραφόμενο διαμέρισμα, που βρίσκεται στη Θεσσαλονίκη, έναντι μηνιαίου μισθώματος ποσού τριακοσίων πενήντα (350,00) ευρώ, προκαταβλητέου την πρώτη ημέρα εκάστου ημερολογιακού μηνός, της μίσθωσης αρχομένης την 01.02.2011 και έχουσας τριετή διάρκεια. Ισχυριζόμενος ότι, μετά τη συμβατική λήξη της, η μίσθωση τράπηκε σε αορίστου χρόνου και παρότι ο ενάγων την κατήγγειλε την 17.12.2015, οπότε κι εγκατέλειψε το μίσθιο η εναγόμενη, η τελευταία δεν κατέβαλε τα δύο μισθώματα μέχρι την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, δηλαδή των μηνών Δεκεμβρίου 2015 και Ιανουαρίου 2016, ενώ προκάλεσε στο μίσθιο και φθορές πέραν της συνήθους χρήσης, ζητεί να υποχρεωθεί, με απόφαση που θα κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή και με απειλή προσωπικής κράτησης έξι μηνών, η εναγομένη να του καταβάλει το συνολικό ποσό των χιλίων εννιακοσίων είκοσι εννέα ευρώ και σαράντα λεπτών (1.929,40 €) για τα ως άνω καθυστερούμενα μισθώματα και τις δαπάνες αποκατάστασης των φθορών, νομιμότοκα από την επίδοσης της αγωγής και μέχρι την ολοσχερή εξόφληση – ζητά, ακόμη, την καταδίκη της εναγομένης στην πληρωμή της δικαστικής του δαπάνης.
Με το παραπάνω περιεχόμενο, παραδεκτά, κατά την προκειμένη ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών και ειδικά των διατάξεων περί μισθωτικών διαφορών του ΚΠολΔ, που αναφέρονται στις αρχικές σκέψεις της παρούσας, εισάγονται στο Δικαστήριο αυτό , το οποίο είναι αρμόδιο καθ’ ύλη και κατά τόπο ως εκ του ποσού του μηνιαίου μισθώματος και της τοποθεσίας του μισθίου ακινήτου (άρθρα 14 παρ. 1 περ. β’ και 29 παρ 1 του ΚΠολΔ) και συνεφαρμόζει τις ειδικές διατάξεις περί μικροδιαφορών, ως εκ του ύψους του καταψηφιστικού αντικειμένου της διαφοράς. Το αίτημα καταψήφισης αντικειμένου της διαφοράς. Το αίτημα καταψήφισης οφειλόμενων μισθωμάτων θεμελιώνεται στις διατάξεις που αναφέρονται στις αρχικές σκέψεις της παρούσα και σ’ αυτές των άρθρων 341, 435 εδ. α’ ΑΚ, πλην των παρεπόμενων αυτού αιτημάτων, τα οποία κρίνονται απορριπτέα: α) το αίτημα κήρυξης προσωρινώς εκτελεστής της εκδοθησομένης απόφασης, το οποίο αλυσιτελώς προβάλλεται εν όψει της συνεφαρμογής των ειδικών διατάξεων των άρθρων 466 επ. ως εκ του αιτούμενου συνολικά να καταψηφισθεί ποσού, διότι στην περίπτωση των κατ’ αντιμωλία εκδοθεισών αποφάσεων επί μικροδιαφορών, πρόκειται για τις εκ γενετής τελεσίδικες αποφάσεις, αφού δεν υπόκεινται σε κανένα τακτικό ένδικο μέσο (συνδυασμός διατάξεων 466 και 512 ΚΠολΔ), συνεπώς είναι άμεσα εκτελεστές και δε χρειάζεται να κηρυχθούν προσωρινά εκτελεστές, ακόμη και εάν συντρέχουν οι σχετικές προύποθέσεις (ΕιρΧαν 5/2013, ΕιρΡοδ 3/2012, ΕιρΚαβ 14/2009 Τ.Ν.Π. Νόμος, ΕιρΛαρ 142/2007 Δικογραφία 2008/202, ΕιρΛευκ 4/2003 ΑρχΝ 2006/123, ΕιρΑθ 2616/1997 ΑρχΝ 1999/413, ΕιρΜουρ 1/1984 Αρμ 1986/785), και β) το αίτημα απειλής προσωρινής κράτησης, καθώς τέτοια δε διατάσσεται, όπως ρητά ορίζεται στη διάταξη του άρθρου 1047 παρ. 2 ΚΠολΔ, για απαίτηση μικρότερη από τριάντα χιλιάδες (30.000) ευρώ. Θα πρέπει, συνεπώς, το κύριο αίτημα καταψήφισης οφειλόμενων μισθωμάτων και το παρεπόμενο περί νομιμότοκης επιδίκασης αυτού να ερευνηθούν περαιτέρω κατ’ ουσία. Τα λοιπά σωρευόμενα αιτήματα, όμως, παρίστανται απορριπτέα λόγω αοριστίας και θα πρέπει ν’ απορριφθούν, ως ανεπίδεκτα δικαστικής εκτίμησης. Συγκεκριμένα, ως προς το αίτημα αποκατάστασης φθορών του μισθίου, δεν περιγράφονται στο κρινόμενο δικόγραφο τα εγκαταλειφθέντα άχρηστα πράγματα της αντιδίκου, που χρειάστηκε ν’ αποκομισθούν από ειδικό εμπειροτεχνίτη, ούτε οι ρύποι, πέραν της συνήθους χρήσης, που ήταν αναγκαίο να καθαρισθούν από τέτοιο. Δεν περιγράφεται η επικαλούμενη «εργασία απόφραξης αποχετευτικών σωλήνων» (ως προς το είδος και το μήκος των σωληνώσεων, τις απαιτούμενες εργατοώρες και τυχόν υλικά και εργαλεία), ούτε αναφέρονται αναλυτικά, κατ’ είδος, ποσότητα, τιμή μονάδας και αριθμό εκδοθέντος παραστατικού, τα υλικά και είδη (προς αντικατάσταση καταστραφέντων, των οποίων οι ασυνήθεις βλάβες δεν περιγράφονται) που χρειάσθηκε να αγοράσει ο ενάγων καθώς και ο ι εργασίες που πραγματοποίησε ο κατονομαζόμενος τεχνίτης, προσδιορίζοντας συγκεκριμένα την απαιτούμενη προς αποκατάσταση κάθε μίας από αυτές δαπάνη και μάλιστα χωριστά τη δαπάνη για την αμοιβή της απαιτούμενης κάθε επί μέρους εργασίας, αναφέροντας και την ειδικότητα του προσωπικού που απασχόλησε και τις ημέρες απασχόλησης, ώστε να παρέχεται στην εναγόμενη η ευχέρεια της άμυνας και στο Δικαστήριο η δυνατότητα ελέγχου του βασίμου των παραπάνω αγωγικών κονδυλίων, κατά τα αναλυθέντα στην οικεία αρχική σκέψη της παρούσας. Ομοίως, εμποδίζεται η εναγόμενη ν’ απαντήσει και το Δικαστήριο να κρίνει τη βασιμότητα το κονδυλίου οφειλής λογαριασμών ύδρευσης, αφού δεν αναφέρονται τα στοιχεία του εκδοθέντος λογαριασμού (ημερομηνία έκδοσης, περίοδος κατανάλωσης, αριθμός υδρόμετρου, επί μέρους οφειλόμενα – και δη καθυστερούμενα – επί μέρους ποσά). Ακολούθως, θα πρέπει η αγωγή, κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη, να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσία, εφόσον καταβλήθηκε το προσήκον τέλος δικαστικού ενσήμου με τα ανάλογα ποσοστά υπέρ τρίτων.
Με τις έγγραφες προτάσεις, που κατέθεσε στην έδρα ο πληρεξούσιος δικηγόρος, στις οποίες αναφέρθηκε και προφορικά στο ακροατήριο, η εναγόμενη αρνείται τη σωρευόμενη αγωγή καταψήφισης οφειλόμενων μισθωμάτων, αιτιολογώντας την άρνησή της με ισχυρισμούς, που ανταποδεικνύονται βάσιμοι, όπως ορθά εκτιμώνται από το Δικαστήριο σε συνδυασμό και με τις λοιπές αποδείξεις, ιδίως τις καταθέσεις των ενόρκως εξετασθέντων μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης και τα διδάγματα της σχετικής κοινής πείρας. Από το προσκομιζόμενο μετ’ επικλήσεως αμφότερων των διαδίκων αντίγραφο του βιβλίου συμβάντων των διαδίκων αντίγραφο του βιβλίου συμβάντων του Α.Τ. Χαριλάου προκύπτει ότι, η επίδικη μίσθωση, που είχε καταστεί αορίστου χρόνου, λύθηκε με καταγγελία εκ μέρους της εναγόμενης, της οποίας τα αποτελέσματα επήλθαν εντός του μηνός Νοεμβρίου 2015 και ίσχυαν για το τέλος του εν λόγω μηνός (εξού ο ενάγων επέμεινε αρχικά στην απόδοση του μισθίου ο ενάγων επέμεινε αρχικά στην απόδοση του μισθίου την 30.11.2015). Έκτοτε και μέχρι την επικαλούμενη αποχώρηση της εναγόμενης από αυτό, τη 18η Δεκεμβρίου 2015 (αν και κατά τους ισχυρισμούς της εναγομένης παραδόθηκε την 30η Νοεμβρίου 2015), δεν οφείλεται μίσθωμα, αλλά ενδεχόμενα αποζημίωση χρήσης, της οποίας την επιδίκαση δεν αιτείται ο ενάγων».
[Η αναμίσθωση, δηλαδή η σύναψη νέας σύμβασης μίσθωσης, μπορεί να καταρτισθεί με τέσσερις τουλάχιστον τρόπους: α) με ρητή ή σιωπηρή σύμβαση ανάμεσα στον εκμισθωτή και τον μισθωτή (συμβατική αναμίσθωση), β) με την άσκηση δικαιώματος προαίρεσης που προβλέπεται στην αρχική σύμβαση, γ) με την ενεργοποίηση ρήτρας αναμίσθωσης, δηλαδή ενός όρου που προβλέπει την ανανέωση της μίσθωσης, αν αυτή δεν αποκρουσθεί μέσα σε ορισμένη προθεσμία από τα συμβαλλόμενα μέρη, και δ) με πλασματική αναμίσθωση κατ’ εφαρμογή της ΑΚ 611 (Π. Κορνηλάκης, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο (ιι), 2013, παρ. 150, αρ. 3- 4, Απ. Γεωργιάδης, Ενοχικό Δίκαιο, Ειδικό Μέρος (Ι), 2004, παρ. 28, αρ. 2 & 4), Η εισαγωγή πλάσματος δικαίου δεν επιβαρύνει υπέρμετρα τα συμβαλλόμενα μέρη, αφού, σε περίπτωση πλασματικής αναμίσθωσης, παρέχεται η δυνατότητα λύσης της μίσθωσης με καταγγελία σύμφωνα με τις ΑΚ 608 παρ. 2 & 609 (ΑΠ 63/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 250/2013 Δικογρ 2013/569). Δυσχερής είναι η διάκριση ανάμεσα στη συμβατική αναμίσθωση που καταρτίστηκε σιωπηρά και την πλασματική αναμίσθωση. Η μη άσκηση της αξίωσης για απόδοση του μισθίου και η εξακολούθηση είσπραξης του μισθώματος αποτελεί, τόσο σιωπηρή δήλωση βούλησης για κατάρτιση συμβατικής αναμίσθωσης, όσο και την κατ’ ΑΚ 611 γνώση και μη εναντίωση του εκμισθωτή. Για τη διάκριση των δύο περιπτώσεων προτείνεται η συνεκτίμηση και άλλων περιστατικών, όπως η καταβολή αυξημένου μισθώματος που αποτελεί ένδειξη συμβατικής αναμίσθωσης (Αρχανιωτάκης, Η επαγγελματική μίσθωσης (Ι), σελ. 216)].

Πηγή: Αρμενόπουλος